以房养老 京沪宁模式各异

　　本报记者 张 云 上海报道

　　　预计到本世纪中叶，我国60岁以上的老年人将达到4.4亿，到那时，现存的社会保障体系将面临严峻的挑战。以房养老的优点在于使老人能够仍然生活在原有的社区环境中，无需因为经济原因而改变原有的生活方式。

　　不用支付保费，把自己房子抵押给专门的机构，即可每月坐享固定现金收益、安享晚年，实现以房养老。

　　近日北京一家专门经营“以房养老”的保险公司幸福人寿已通过有关部门审批，将在10月挂牌营业。据悉，该公司总裁就是在中国最早提出“以房养老”概念的中国房地产开发集团前总裁孟晓苏。重庆、北京、上海等国内大城市有望成为全国首批试点城市。

　　专业保险公司经营“以房养老”给我国广受讨论的“以房养老”推广添了一把火。

　　按照孟晓苏的规划，“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

　　虽然整个议题被广泛讨论，但真正实施的很少。南京汤山“温泉留园”是率先公开推出具有倒按揭性质的“以房养老”举措的单位，　他们的方案是拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，可以自愿将其房产抵押；经公证后入住，老年公寓，终身免缴一切费用；房屋产权在老人谢世后归养老院所有。

　　《华夏时报》记者在对南京汤山温泉养老公寓采访中了解到目前已经有十几个老人入住他们老年公寓，为了吸引老人入住他们还推出了会员优惠制度，从体检、护理、娱乐郊游到守灵提供全套服务。

　　入住养老公寓要求自已拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，这两个条件已经把养老的范围聚焦到了小部分人身上，这种要求导致100多个床位闲置。

　　另外上海也开始了公积金管理中心为主的“以房自助养老”的试点，与“倒按揭”不同，“以房自助养老”的方式从一开始就变更了房屋的产权人。

　　现在试点工作正在进行中，家住普陀区超过80岁的老夫妇将一套二居室房卖给公积金管理中心，公积金管理中心将40多万元房款一次性交付老夫妻俩，同时再将此房返租给他们，并与其签订7年租赁年限，老人须将7年租金一次性交付公积金中心，并且双方约定，7年后老人如健在则租金全免，不到7年期限的，剩余租金则退还老人的遗产继承人。

　　复旦大学经济学院教授蔡江南认为以房养老的关键在于有房，并且房子具有相当的市场价值。现在处于养老期的老人，由于历史的原因，相当多的人并不拥有一个很有价值的可以用来养老的房产。也许再过10年或20年，以房养老的优越性才能在中国充分体现。

　　另外，还需要考虑与“倒按揭”相替代的其他以房养老的方式，如将大房换小房，价格高的房子换便宜房子，卖了房子租房子住等。其他这些方式在国外比“倒按揭”更为流行，因为更具有灵活性。

　　链 接

　　倒按揭

　　“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。在国外早已经是一种成熟的养老模式。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。

　　给付金如何计算

　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损+房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

　　举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋8成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到1万元左右。

　　评 论

　　“以房养老”冷冰冰

　　据说，“以房养老”的模式是流行于欧美的一种“抵贷”消费方式，使原来不动的房产，在某种程度上可以说得到升值。

　　这种方式的特点是“投保人存活时间越长，保险公司获利就越少，相反投保人获利就越多”。说白了是一场赌博。

　　保险公司不是慈善机构，保险公司是要赚钱的。如果保险公司总是赔本，它还怎么生存？比如在街头摆轮盘赌的江湖人士，在街头摆象棋残局的民间高手，他们总是胜算在握。即使不出千，按照“公平”的游戏规则，他们也是胜多输少。否则，他们哪里会干。保险公司推出这个“以房养老”当然也是意在获利。他们总不会说是在学雷锋做好事，或者，改换门庭做起了慈善事业。

　　有没有双赢的可能？应该是有的。但需要有前提：对孤寡老人，或者子女不尽孝道的老人，刚好又拥有房产，“以房养老”是很好的办法。既解了老人的后顾之忧，让老人在有生之年可以放心地、较为充分地享受人生，同时又让保险公司有利可图。正是由于存在双赢的可能，所以保险公司的这项业务才不会受到道德的考量。但对于并非孤寡老人，并非子女不孝的老人，这就基本上是一场赌博了，而且是一场冷冰冰的赌博。甚至，是对老人的掠夺，趁火打劫式的掠夺。

　　请注意，“以房养老”是流行于欧美的模式。欧美与我们有什么不同呢？欧美人的家庭观念不如中国人强烈，家庭中的亲情也不如中国人浓厚。所以，“以房养老”才在欧美得以流行。那是欧美特色，而不是中国特色。欧美特色的东西搬到了中国，是不是能够水土相合，还需要时间的考验。

　　当然，“以房养老”政府不应该介入、也不必去提倡。建立健全社会保障体系、包括建立起健全的养老体系，是政府的责任。这个原则政府是应该坚守的。(田嘉力)

　　“以房养老”并不适合在中国推行

　　有人对这种新型养老模式的出现高唱赞歌时，也有很多的声音认为，这种模式在我国城市施行的现状并不乐观。

　　“养儿防老”变“以房养老”，中国老人的观念能改变吗？

　　规模排在行业前列的某人寿保险公司负责人告诉记者，几年前几家大型人寿保险公司就曾讨论过“倒按揭”业务，但结论却是，该业务并不适合在中国推行。

　　理由是，中国还没有开征遗产税。该负责人介绍，“倒按揭”就是用房子换生活费，最后把房子留给保险公司。国外法律和税律比较健全，一些国家遗产税征收比例奇高，甚至达到70%，常出现子女继承房产却交不起税的现象。因此很多外国人认为，把房产留给子女意义不大，还不如把房产提前变现。

　　中国的国情与此不同，很多人都希望为子孙后代留下些遗产。

　　而考虑到子女纳税问题的有钱人，在孩子刚生下来时就用孩子的名义帮他买了房产。这两类人，都很难指望成为“倒按揭”的客户。家住北京市宣武区白云观小区的李阿姨今年66岁，一个女儿有房有车，她和老伴的退休金有2000元。如今已当上外婆的她对“以房养老”也难以接受：“房子肯定要留给女儿的，将来生病住院还不是靠女儿来服侍。如果把房子卖了，将来生病就不好意思叫女儿来照顾了。”80后的年轻人，奉劝你们，不要去动房子的心思！

　　中国人民大学老年学研究所杜鹏所长表示，中国老人通常的做法是将房产传给子女。这种做法源于一种家庭功能的观念，几千年流传下来的观念不可能轻易被一种新型的养老模式颠覆。

　　其实最适合这一业务的人是膝下无子的老人，但“丁克”家庭在中国并不多，等他们变成老人还要几十年时间，因此这些人寿保险公司都认为，在现阶段推出这一业务，前期的市场反响不会很大。据《江南晚报》