外资投资中国房地产趋于谨慎

　　证券时报记者 张若斌

　　海外资本对中国房地产市场以往异乎寻常的热情可能正在下降。9月18日，穆迪评级决定将浙江绿城集团的无抵押债券予以降级，理由是该公司土地储备过多；同时，花旗房地产投资基金售出上海永新广场股份；高盛卖出高腾大厦套现；麦格理房地产基金转手新茂大厦……种种迹象表明，虽然暂时还看不到境外资金大规模离场，但从房地产收购主体来看，已经从过去大刀阔斧地欧美大型投资银行，开始变为一些谨慎的投资基金。

　　在报告中，穆迪显示了海外资本对内地房

地产政策变化的担心。穆迪分析师曾启贤表示，调低浙江绿城评级主要是因为目前监管环境的变化，以及政府为遏止楼市过热而持续实行调控措施的情况下，不明朗因素充斥，而绿城集团却以非常进取的方式收购土地，这是穆迪始料不及的。由此，绿城的盈利能力受到了穆迪的怀疑。曾启贤预期在政府实行有关行政措施下，若干项目可能延误，以致绿城集团未来12—18个月的表现将会低于预期，由于其债务资本比例已接近24%，因此现金流利息覆盖保障率将下降至目前的1/3—1/4。

　　而花旗卖出上海永新广场是出于对未来上涨幅度的担心。2005年11月，花旗集团以5000万美元的代价收购上海永新广场75%股份，到今年9月以7500万美元卖出，两年不到的时间里，永新广场仅物业升值就超过50％，还不包括两年来1亿元人民币的租金回报。花旗房地产副总裁张虎表示，此次出售主要是因为已经获得了足够的增值回报，另一方面考虑到2008年上海写字楼市场将会出现一个供应高潮，未来大厦继续增值的幅度可能未必理想。但这并不代表公司将撤出中国市场，如果有合适的机会，花旗还是会进行收购，不过寻找一个理想项目的难度已经大大提高。

　　事实上，从这些物业的接手方可以看出，持有楼盘的海外投资者已经不再是追求高额回报的快速资本运作型的热钱，而是类似德国SEB这类追求持续稳定回报、需要低风险环境的政府型养老基金。或者说，在海外投资银行和风投基金的心目中，上海物业目前的价格已经很难满足其投资回报率。

　　同时，国家一系列限外政策也影响到了部分外资的心态。世邦魏理仕投资部董事卢志华表示，由于政策影响，国外一些中小型公司的资金进入中国出现了减缓，甚至无法进入，直接影响到这些公司在中国的投资。很多在国内投资房地产的外资机构，都停止了进一步的扩张计划，有的甚至考虑裁减中国员工。现在还无法确定他们具体的裁员比例，但这至少已经是他们计划的一部分。戴德梁行投资部有关负责人也表示，目前涉及投资中国房地产的内部审批变得更加谨慎，而国家有关部门涉及到外资投资房地产的项目也变得更加严格。双方合力之下，外资投资国内房地产市场的步伐正在放缓。

　　全球房地产信托基金7年来的首次下跌也伤害了海外资本的“做多”信心。数据显示，标普花旗全球房地产指数在2007年第二季度下跌了4．5％。在美国房地产和房地产投资信托股票下跌的同时，欧洲和亚洲也受到严重影响，其中标普花旗欧洲房地产指数下跌10．4％，日本房地产指数下跌10．8％。“虽然新兴市场房地产年初至今为止的收益率为26．7％，但全球投资者对房地产价格持续升高的隐忧开始增加。” 标普指数副总裁Ｂａｎｅｒｊｅｅ表示。