土地供应减少惹的祸

　　文》本刊记者/甄爱军

　　现在报章对于当前房地产市场的描述为：市场转暖，市场进入卖方市场。卖家频繁“跳价”其实也可以简单地理解为卖方市场惹的祸。

　　那么这种卖房市场重现上海的现象到底是什么原因造成的呢？上海易居房地产研究院发展研究所在今年7月份公布的一份研究报告颇有说服力。

　　这份报告称，根据《上海市住房建设规划(2006-2010年)》要求，在2006年、2007年分别供应住宅土地1500公顷，但实际情形并非如此，报告数据显示，自2005年以来，上海每年新增土地供应都非常少。据统计，2005年全市商品住宅用地仅推出4幅，合计总建筑面积为54公顷(1公顷＝10000平方米)，2006年纯住宅用地有25幅，共300.66公顷，2007年上半年纯住宅用地出让10幅，占地72.13公顷，离1500公顷这一目标差距比较大。

　　上海近年的住宅市场真实需求(成交量)大约为住宅2200～2500万平方米，按1.2比1的正常供应需求比，可保证市场的供应充裕。若平均容积率以3.0计算，每年需要新增1000万平方米以上住宅用地，才能形成比较充足和稳定的市场供应，现在的土地供应远远小于规划和市场需求。

　　请注意上述数据，自对房地产市场进行宏观调控开始至2007年年中，上海共推出429.79公顷，这与市场的真实需求存在巨大的差距。按照1～1.5年开发周期，2005年、2006年两年推出的土地上开发出来的商品房应该在现在上市销售，而现实状况是怎样的？

　　对于今年下半年上海房地产市场的走势，上海易居房地产研究院发展研究所比较保守地估计，在各项房地产政策基本稳定的前提下，上海商品住宅在未来将出现温和的量、价上升态势，市场会如此运行吗？不久就会见分晓。

　　由此不难发现，前一段时间土地供应的减少才是真正的原因。要解决这个