二手房中介的说辞

　　2007年上半年，房地产市场宏观调控政策进一步深入，第二轮宏观调控伊始颁布的诸如“90平方米70%”、“限价房”等政策已开始切实推入市场，可以说，宏观调控的触角已从多方位伸入房地产市场，那么，在这样一个大环境下，二手房市场有了哪些新的变化，从中凸现了哪些新的问题？在房价继续飚涨的背后，哪些其他新的市场现象或问题值得关注？

　　房价上涨过快

　　成交量同比仅上涨6%，成交价格却飚涨33.7%

　　据统计，2007年上半年北京二手房成交量为39500套，相比去年同期的37200套上涨幅度为6%。相对于成交量的“慢热”，成交价格上涨幅度却非常之大，2007年上半年北京二手房成交均价已达8518元/平方米，相比去年同期的6372元/平方米，涨幅高达33.7%。

　　成交量的不温不火，更加凸现了

房价上涨过快的现实，深究房价上涨原因，主要有三个方面：首先，宏观调控导致的税费成本增加：自去年6月份开始，二手房交易营业税、个税、土地增值税等相继开征，仅税率增长就达6.5-7.5%，而这些增加的税费成本绝大多数转入到了房价中；其次，一二手房联动作用使得二手房价格处于“追涨”状态：据北京市统计局数据显示，到2007年5月份，四环至五环路预售期房均价已突破万元，达到10616元/平方米，可以说，预售期房比同区域二手房价格普遍高出30%左右的相对高位，促使二手房价格处于一个“追涨状态”；第三，典型区域二手房价上涨明显拉动整体房价上涨：当前二手房市场区域差异化明显，整体供需比在1：3—1：4左右，但诸如朝青、公主坟、和平里、安贞等典型区域二手房供需比基本达到1：8左右，典型区域供需强烈不对称造成区域二手房价飞涨，从而拉动整体房价上涨。

　　中高档大

户型市场抗压性差

　　10000元/平方米以上140平方米大户型出现间歇性抛售现象　　

　　据统计，2007年上半年单价10000元/平方米以上、面积140平方米以上的中高档大户型市场房源上市上涨明显，相比去年同期上涨27%，成交量上涨13%；平均成交价格为12181元/平方米，同比下降1.3%。中高档大户型二手房市场不稳定，投资成分较多，抗压性较差等特性，导致了其量涨价跌的局面：例如，第五、六次加息后以及两会确定出台

物权法物业税征收传闻再起后，中高档大户型二手房市场都出现了上市房源上涨现象，持有成本增加以及对未来预期走低，都让中高档大户型二手房市场在一定程度上产生变局。

　　“回城流”与“出城流”汇聚

　　二手房成交向朝海丰三区“漂移”，同比涨20.4%

　　2007年上半年，是“回城流”与“出城流”交汇最为明显的时期，主要表现在郊区与中心城区成交双降和“热点城区”成交上涨两个方面。据分析，由石景山、通州、大兴、昌平四大行政区组成的郊区阵营二手房成交量相比去年同期下降8%左右，东城、西城、崇文、宣武所组成的中心城区成交量下降10.8%左右。朝阳、海淀、丰台三大二手房成交“热点城区”成交量进一步上涨，相比去年同期上涨20.4%，成交比重达到57.8%(2007年中心城区、热点城区、典型郊城二手房成交占比与去年同期相比变化图示见附图)。中心城区二手房价的相对高位以及严重的供需不对称让一部分需求向外转移，退而求其次转向朝阳、海淀、丰台等边缘城区，出现了“出城流”；而近两年石景山、通州等郊区县大量次新房源涌入市场，吸引了以初次置业年轻人为主的购房群体的同时，交通压力及配套不足问题也进一步显现，“症候群”现象开始显现，从而出现“回城流”，但这部分群体的购买力主要还在边缘城区，因此又进一步刺激边缘城区成交量上涨。双流汇聚使得朝阳、海淀、丰台三区二手房市场受益匪浅，尤其是价格相对较低、发展潜力相对更大的丰台区，成交量同比更是有31.7%的增长。

　　股市“回旋”冲击楼市

　　股市“回旋”影响二手房需求“跌停”“涨停”幅度在-13.8%—+18%之间

　　据分析，有13.8%消费者直接将房产出售投向股市，而在四月份股市最红火时期，二手房市场客户登记量也出现了一定程度的下降。4月份本应属于二手房强销期但客户登记量同比下降11%，成交意愿也有所降低，成交量环比仅上涨13%，低于去年同期环比29%的涨幅。当时股市的红火对楼市起了一定威慑作用，使一部分需求者对未来二手楼市预期有所走低。

　　尽管股市对二手房市场购房需求起到了一定“隔山振虎”的作用， 但是，基于二手房绝大多数为刚性购房需求，决定了其受股市高温等外部冲击的影响十分有限。例如，5月30日，国家财政部上调证券(股票)交易印花税税率，影响上海和深圳股市暴跌。面对股市的一个大幅下调，据调查，有18%的消费者表示“退出股市，考虑购房”。尽管从楼市改投股市的投资者心理普遍较为脆弱，但是，综观今年上半年二手房成交量涨幅不大的现实，一部分二手房消费者的购房意愿还是受到了股市高温大气候影响，间接地回旋冲击楼市。

　　最后，尽管2007年上半年二手成交涨幅不大，但是在房价高涨、期房成交下降以及宏观调控等外部条件的冲击下，仍然未显成交颓势；而下半年，随着网上签约、标准合同的逐步实行，二手房消费者心理预期会有所走强，预计成交将出现一个小高峰。 (本文供稿 链家地产市场研发中心)