拥有万套房源的城中村出租房二房东

　　郝倩

　　涛哥是一个到“城中村”淘金的外来者。之前还在广州的出版社做过“高级白领”

　　他的生意，说白了就是“二房东”，他从农民那里包租一栋栋的农民房，在统一改造与统一管理的前提下出租

　　用廉价的管理链条维持安全卫生的低价房在市场中的供应，这也是一种尝试。

　　“很多人走在‘城中村’外面，都不敢朝里面看，就如同里面有一个大泥沼。”涛哥（化名），住在“城中村”里，他也知道外面人对于这里的“藏污纳垢”有偏见。

　　“城中村”，顾名思义，城市中的自然村，农业用地，本来既不能出租也不能出售，只能农民自用。但是事实上，在广州的外地人对于廉价租屋的强烈需求，驱使农民将自家的房子越建越高。在广州，200多个大大小小的“城中村”里，建成了密度极高的“农民房”。没有产权也没有土地证的农民楼已经成了外地人租房的专供。

　　在“村”里，盖一个类似于城里“小高层”的小楼，建安成本在700元/平方米左右。低廉的建安成本背后，是可以通过商业运作而谋取的利润。出租

房价从200、300元/月到2000元、3000元/月，每月高低不等，居住者鱼龙混杂。

　　之前，农民房简单的“包租婆”的管理模式，往往不成体系，甚至既不安全，也不卫生。

　　“‘城中村’不安全，不卫生，没有温暖。我的出租屋，就提供缺乏的这三点。”涛哥说。

　　涛哥，也是一个到“城中村”淘金的外来者。之前还在广州的出版社做过“高级白领”。他的生意，说白了就是“二房东”，他从农民那里包租一栋栋的农民房，在统一改造与统一管理的前提下出租。他的公司，没有注册，由一帮同样来自家乡的亲戚分头打理。在塘下，类似的公司，不止涛哥一家。他们的生意，为政府所“默许”。因为包租一栋房，可能收入只有2万元/年左右，正规的物业管理公司不屑于做这样的生意。

　　坊间有传言称，涛哥旗下可能已经拥有近万间出租屋。我把这个问题抛给涛哥，涛哥想了一会儿，说他也算不清楚了。但是，多年积累，涛哥已经有了自己的风格。

　　涛哥的管理成本，每间每月出租屋的管理费不超过60元钱，30套房，管理成本1800元/月。所以，一栋100套房的大型“出租屋”通常的管理团队配备：3名管理人员，亮个主管（监管多栋楼）；1个收账的兼管理员；一个杂役。

　　这样一个团队，管理一栋楼，出租率在85%以上可以达到盈利。涛哥的出租屋，往往出租率都可以达到96%以上。

　　杂役负责每天打扫8层楼的楼道卫生，以及做饭，薪水通常为1000元/月；管理员兼顾收账，处理租户的大小事情，薪水1200元/月；主管，统筹一栋到几栋楼的关系，薪水1800元/月。一些在管理的楼中占有股份，可以通过自己的投资额外获得分红。

　　管理，是松散型的。“简单化管理，成本就低。”涛哥说。涛哥给旗下的出租屋定价，最低不到500元/月。其他的管理权限，都下放给管理员。例如，每栋楼的账房，经手1500元/月。从这门生意开始做，至今没有一个卷款逃走的。当然，涛哥下面的兄弟，很多都是七大姑八大姨介绍过来的，背后是一种通过血缘的担保关系。

　　“过来跟着我做的人，都希望今后做老板。”涛哥说。

　　一个跟着涛哥混的20岁的小伙，16岁开始行走江湖，管着4个店，下面做事情的都是十八九岁的小伙子。他现在赚的钱是同龄人的6倍。涛哥的思维，是担心这么一个孩子，能否经受得起这种“少年得志”的考验。

　　于是，涛哥的生意，就如同一个“孵化器”，吸纳了众多亲戚。这帮年轻人在领悟了涛哥管理手法的精髓后，很多都在其他的“城中村”寻找新的投资对象。最终，涛哥的圈子里，这门生意滚雪球一样越来越大。

　　这是一个简单的管理链条。通过差异性的产品、简单的管理、直白的商业逻辑、血缘关系维系的管理体系、快速的反应机制，等等。这些，都是为了让这个廉价链条能够在市场的夹缝中更好维系。

　　这种看似简单而又符合逻辑的商业形式，目前还处于“灰色地带”。因为没有注册登记，也就不用缴税。涛哥的逻辑：“城中村”就适合联产承包、分配到户。低成本，保证廉价出租屋的存在。

　　“有‘城中村’在

开发商愿意出一大笔银子，达成与村民的一致之后，自然消失。但是，不是所有的‘城中村’都可以达到资本与民众需求的平衡。对于‘城中村’的改造，应该是一个自然而渐进的过程。”

　　涛哥，很少说这种“官方”的话，这不是他的风格。

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