文/陈霞

　　房地产市场整体上扬时期，找到了一套心仪的房子的难度和买到一只潜力股差不多。问题是，如果这只潜力股天天停牌或日日开盘涨停，你根本就没有机会介入，该怎么办？找到好房子却买不到的心焦，恐怕更甚于买不到股票吧。

　　信用卡欠账、手机欠费、贷款逾期偿还甚至忘了交水电煤气费，这些生活中的琐事、小事，本是每个人每个家庭难免出现的状况，但反映到办理贷款过程中，就可能是“申请被拒绝”。不能从银行借到钱，就只能忍痛割爱或咬牙硬撑。

　　为什么会这样？因为你对银行在个人住房贷款方面所关注的问题不甚了解。换句话说，可能银行关心的，是个人从不曾留意的环节。

　　作为银行来讲，在发放个人住房贷款中，会主要关注的是两个方面的问题：房子的问题和借款人的问题。

　　哪些是“房子的问题”？

　　在房子方面，银行主要关心的是房屋的产权问题、抵押权实现问题和价值问题。

　　具体来说，就是：产权状况是否完整、有没有涉及诉讼及纠纷，出售行为是否为其产权所有人真实意愿的体现，交易是否真实等。对于房屋的价值，银行会指定评估公司协助认定。

　　通常情况下，银行会通过审查售房声明、与卖方面谈等方式来考察情况的真实性，还会用放款时间作为辅助手段防范风险。

　　案例一：只拥有部分产权，无法“代人作主”

　　李先生热衷炒股，家中有两套住房，一套是商品房自住，有未结清贷款，一套是自己单位早年分的已购公房，正在出租。由于看到近期股指疯长，觉得应该追加一部分资金入市，想把在出租的房子卖掉，但夫人坚决不同意。李先生悄悄将出售信息挂在网上，找到买家后趁夫人出差之际，拿着产权证原件及相关售房资料约好买方来到银行。但由于夫人没有到场，也没有提供相授权文件，被银行当场拒贷。

　　案例二：涉诉的产权无法交易

　　赵先生开的公司欠款累累，所以他准备卖掉一套房子来还钱，当他与买方到房管局过户时才知道，债权人已向法院起诉并申请了该房产的保全查封，无法过户。银行得知后也拒绝了买方购买该套房产的贷款申请。

　　其实，在贷款申请及交易过程中，银行非常在意房产的抵押权是否实现了(就是将贷款申请人取得的新房本在产权管理机构进行抵押登记备案)。银行接受贷款并放款给申请人，一般有两种可能性：取得房管局出具的“他项权利登记证”，这个证明用以证实申请人对房产拥有的产权(完全产权和部分产权的情况都存在)，这时候，在实现抵押权上银行就不会有风险；第二种情况是房产局不出具证明时，银行会要求有一个担保机构介入，这时候只要见到契税票或更名后的新产权证就可以放款。这时候，中介机构承担了到“他项权利登记证”办妥送交银行期间的风险，(例如：借款人未能及时还贷或由于种种原因无法实现抵押登记)。在北京，这个过程通常需要一个月的时间。

　　哪些是借款人的问题？

　　在借款人方面，银行主要关心的是借款人(已婚人士会一同考虑其配偶)、共同还款人的还贷能力、承贷能力及资信状况。

　　借款人的还款能力体现在月收入、年龄、工作单位状况等方面，贷款人的年龄要求是男性应不大于65岁，女性不大于60岁；工作单位的注册资本最好是50万元以上且正常年检，若借款人是法人代表，则需提供该公司近三年的财务报表。一般来说申请贷款和申请信用卡一样，工作稳定、收入高、年轻(具有长时间还贷的能力)等因素可能帮助你获得额度相对较高或者是期限更长的贷款。

　　每个借款人或者是家庭，能承受的贷款期限和金额不同，银行至少会要求借款人的月收入须达到月供的两倍以上(即承贷比例最高为50%，通常会低于这个标准)，而且考察的内容包括了现有的银行贷款月还款额及此次申请贷款的月还款额总和。

　　如果，一个人的还贷能力达不到银行的要求，可通过增加共同还款人的方式来实现，目前银行认可的共同还款关系人包括夫妻、父子、母子等，也有部分银行认可无血缘关系的共同还款关系人，如男女朋友关系等，但需要签署附加的协议声明。

　　案例三：国家对房地产的投资有所限制

　　张小姐，浙江人，几年前在房产投资方面获利颇丰，已在海南、苏州、成都等地购置了多套房产，均由银行贷款购得，目前都在出租，并且以租养贷。她非常看好北京的房产市场，于是决定投资两套房产，她照旧将申贷资料提交银行后，却收到了银行的拒贷通知，理由是张小姐的根认证信息通显示，她由于已经利用银行贷款投资多套房产，已经超出了银行的支持范围，因此新的贷款无法获批。

　　资信状况是目前银行最为重视的贷款人条件之一，资信良好的申请人获得高额贷款的可能性非常大。

　　经借款人授权，银行方面会通过个人征信系统(该系统已于2005年7月1日实现全国联网)考察借款人的银行贷款情况及还贷记录、信用卡透支的还款记录及话费的缴费记录等情况为依据来判断借款人的承贷能力及信用状况。如果有共同还款人，还会以同样的方式考察共同还款人，这时候的情况不是一个人符合条件就予以发放贷款，而是由一个人的信用系统出现瑕疵，就会被“双拒”。

　　上文提到的杨一飞的案例，他的理财顾问发现：杨的还款日是每个月的20日，但是他通常会在23号或24号还款，也就是说发生逾期也只是逾了几天。因为杨一飞此前坚持认为，只要按银行规定每个月归还固定数额的款项即可，并不知道时间也会带来杀伤性的效果。

　　银行认定的不良信用记录的产生，通常会有两种原因：主观原因和客观原因。由主观造成的不良信用记录包括恶意拖欠、或对自身偿还能力判断不足导致不能正常清偿欠款，比如下例：

　　案例四：恶意拖欠，后患无穷。

　　周先生，已婚，夫妻俩看好一套二手房，夫妻拥有积蓄20万，只够首付款的，妻子王女士遂申请银行贷款，不多日，银行致电王女士：“您先生曾有两张信用卡恶意欠贷且已被冻结，因此，我们无法贷款给您！”

　　因为已婚人士购房贷款，所购房屋产权为夫妻共同拥有，同样，负债也是共同承担，周先生虽没有直接向银行申请贷款，但他也是实质借款人之一，具有共同偿还贷款的责任。考虑到周先生曾经信用卡恶意欠贷且达到信用卡被冻结的地步，无论如何银行也不敢贷款给这样的客户。

　　至于客观原因造成的不良信贷，一般是借款人对银行政策的了解不够准确造成的，还有一种情况就是因为个人信息被盗用或相关工作人员受理业务时未向客户解释清楚，亦或利率调整后未及时将更新的信息传递给客户造成。

　　案例六：业务受理人员的失职带来的不良信用记录

　　冯女士，2005年购买某移动电话运营商的手机加话费套餐，共七千余元，从工作人员处了解到只需每个月往固定账户存入300元，存两年即可，冯女士遂买下该套餐。今年年初买房需贷款，申请后，银行回复：“您信用记录中有二十多笔逾期贷款，因此我们无法贷款给您！”

　　经过中介公司理财顾问核实，冯女士当年购买的套餐分期付款是电话运营商挂靠某银行办理的，而当时冯女士并没有注意自己与运营商签定的一堆合同的内容，合同里的月还款额及还款时间与营业人员所说并不一致，自己的疏忽加上对方的工作人员的不负责任导致了严重的后果。

　　案例七：个人信息被盗用导致的永久遗憾

　　冀先生第一次买房申请购房贷款就被银行拒绝，得到的理由是：冀先生已于几年前在该行申请过一套一手房的按揭贷款，目前欠款已超过20期未还，且为其承担担保责任的该项目开发商，也未履行义务，上了该行的黑名单。

　　经回忆，冀先生想起，那个开发商曾经是其工作的公司，但自己并未购买该房产，单位也未给大家分房啊！再联系以前的几个同事，也发生了同样的问题。原来开发商利用工作之便，为从银行骗取贷款，以员工的名义申请银行贷款，之后又无力偿还，所以导致很多人信用记录不良，在自己真正需要时，无法申请贷款。

　　据中国人民银行表示，随着信用体系建设的逐步完善，个人缴纳电话费、水电燃气费的信息，以及来自公安部、社会保障部、法院、税务等部门的个人相关信息都将纳入个人征信系统，以反映个人全面的信用状况。随着房屋交易市场的逐步规范，个人信用体系的日臻的完善，每个人都应当重视个人资信的积累。信用记录相当于个人的第二身份证，一旦这张身份证有了污点，可能导致“寸步难行”。做一个守法的人，做一个诚信的人，这样才能赢得别人的尊重，才能够充分地享受好的资信带来的好的服务。

　　如果你还没有买房子或者是有计划将来向银行申请贷款，就从现在开始，清点一下你的信用资产吧。对于那些资信良好的人，银行也会有相应的优惠政策，最引人的就是利率下浮了。