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给个人财产划明界限http://www.sina.com.cn 2007年05月05日 06:48 《钱经》杂志
宪法中规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。 我们试图通过一些实际的案例，让您看清楚自己拥有的财产的界限和法律保护的范围。 案例一：怎么证明财产是我的？ 没有房产证的房子，能卖吗？买过房子的人都知道，房产证难办。 朋友们聚一起聊天的时候，喜欢互相攀比，一位说“我的房产证，三年就到手了”，另一位附赞“行啊，我都六年了，还没有呢！快教教我们怎么办的。”形成这样局面的主要原因是，办理房产证，需要面对十分繁琐的手续，要跑国土、房管包括银行等多个单位，往往中途还要补充资料。 《物权法》草案摘录 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 本刊点评： 不动产登记是建立物权制度的基础，不动产就需要依靠登记制度来保障。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。 此外，草案还根据权责平衡的原则，明确了登记机构的义务：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。” 最后，出于细致的考虑，为了避免乱收费，登记费用按件收取。一“物”只能收一次钱。 案例二：公共用地谁做主？ 希望你没有遇到过这样的问题——开发商或物业私自抬高停车费、电梯运行按人头要钱、买房时附赠的露台出了问题没有人给维修、物业公司把小区里的公共用地租给了商家做生意�� 居民小区的车库收费是最引争议的话题，尽管业主会认为作为商品房公共基础配套设施的一部分，车位的建设成本已纳入房价，全体业主在购房时已经掏了车位钱，开发商再卖车位是不是重复收费？ 草案摘录 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。 本刊点评 此前，由于对小区公共物品所有权的归属并不明确，致使许多开发商利用这一法律空白，把本应属于业主的公共物品如车位等再度出售，以进行牟利。今后，小区全体业主才是共有财产的所有人，小区的收支预算和维护，应由全体业主或业主委员会决定，物业公司仅是代理的服务机构。 这样的规定，还有利于减少邻里纠纷，避免受“占便宜”心理的驱使，在小区内私搭乱建、对公共物品强制占用和使用。 案例三：房子能住多少年？ 城镇住宅的土地使用期限一般是70年，这是开发商能获得的最长使用期限，可是，如果抛去开发、建设、出售的时间，房子拿到时，使用年限最少要缩短1/20；如果是中途开发的话，也许使用年限只有20年、30年。 宪法规定，城市土地属于国家所有，个人可以在一定期限内有偿使用。房主们担心，70年后，我们的房子怎么办？如果土地有了新的开发商，开发商会不会赶我们走？ 草案摘录 因为房屋是财产，它在“物”的范围内，自然受物权法保护，草案中提到：住宅建设用地使用权期满的，自动续期。 本刊点评 续期的期限有多长？答案是无限续期，直到土地上的房产不存在为止。而且，安居才能乐业，根据全国人大常委会的意见，草案取消了原先使用权续期需要支付使用费的规定。也就是说，如果有单位或是个人要求你支付任何形式的费用，你都可以依法起诉他们。 事实上，目前的普通住宅，居住寿命基本在30年左右，也许土地使用期未到，房子就已经不能住了，这时又会涉及到“土地征收补偿”问题，在这一方面，草案规定了：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。 案例四：“阳光权”是不是“物权”？ 还记得电视上播的公益广告吗，某开发商在自己盖的楼前，竖了一块大大的广告牌子，正挡住两家人的半个窗户，住户找到物业反映时，得到了这样的回答：“人家自己盖的楼，当然有权挂广告。” 草案摘录 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 本刊点评 城市里的高层住宅越来越多，“阳光权”已成热门词汇。一些新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；有些开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，影响相邻建筑采光。 相邻关系涉及日常生活的方方面面，生活中诸多扰邻问题，都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重他人相邻权，不单是法律问题，更是道德问题。 案例五：归还失物索酬是正当行为吗？ 电视节目里，长沙市民高先生夫妇把随身携带的19万元现金遗忘在出租车上，在电台上悬赏3万元奖励“拾金不昧”者。拾到遗失款的的哥几天后以先付3万元酬金为条件把钱还给了失主，其行为引发众说纷纭。 草案摘录 所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。 本刊点评 道德的归道德，法律的归法律。失主在电台播放“悬赏广告”，向公众发出了合同要约，就应当履行承诺兑现酬金。的哥归还拾金时，要求失主兑现承诺支付酬金的行为并不过分，与有无拾金不昧的精神无关。 案例六：所有财产都可以抵押出让吗？ 如果个人或企业需要融资，又拿不出足够的财产作为担保，能不能质押其他形式的财产？如果不能偿还债务，又要如何处理？既然“物权”在所有者身上，所有人是不是可以随意处置？比如说：像“八号当铺”那样，把爱情抵押出去？ 草案摘录 经当事人协议，企业、个体工商户等经营者可以将“生产设备、原材料、半成品和成品”抵押，债务人到期不履行债务或者发生双方约定的情形，债权人有权照约定优先受偿； 此外，基金份额、股权、应收账款和注册商标专用权、专利权等知识产权中的财产权，一样可以质押，但双方应订立书面合同。 本刊点评 可见，“物”的作用，不仅在于所有者的使用，也可以用于交换，盘活资产，实现物尽其用的原则。这样，对于经济流动和发展，将会有巨大的推动。 对个人而言，也可以寻求除了抵押贷款之外的新的融资方式。 案例七：物业公司的责任是什么？ 2004年底，上海某小区内上演了这样一幕：在公开招标选聘中落选的某物业公司以种种理由拒绝移交撤离，并采取各种手段阻挠中标公司进驻，甚至还出现协助业主委员会工作的业主被打、业主委员会成员被保安骚扰、业主委员会贴出的告示被撕毁等情况，业主委员会的工作陷入困境，小区内也出现了种种不安定的状况。 为什么没有尽到管理责任的物业公司会如此嚣张？ 草案摘录 下列事项由业主依法共同决定：(一)制定和修改业主会议议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举和更换业主委员会；(四)选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；(六)修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。 本刊点评 物业本是全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但现实生活中，他们却常常“反客为主”，让很多业主不得不看他们的“脸色”行事。 根据物权法草案的规定，对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。此外，业主还可以自行管理建筑物及其附属设施，而不聘请物业进行管理。这在一定程度上可以避免开发商和物业“联手对付”业主现象的发生。
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