南京缘何一房难求

　　专家认为保障经济适用房廉租房的合理比例是解决问题的关键

　　180套房子在离确定放号时间还有7天就有人前去排队，上千人在售楼处风雨中排队，开发商不得不提前放号，不少想买房的市民拿不到号，有拿到号的人竟“钻”起空子，叫卖起“房号”。

　　———这是在南京新开盘的“左邻右里”上演的一场“抢房”热潮。虽然开发商被称有炒作之嫌，但是近一段时间，狂热的“抢房”风却在南京一拨接着一拨地上演。

　　在全国70个大中城市中，2006年南京房价的涨幅排在第32位，而今年春节之后南京多次遭遇“一房难求”现象，南京的购房热或许也是全国不少城市住宅问题的缩影。

　　供给不足引发消费投机

　　来自南京房产主管部门的数字表明，南京继2003年后，2006年商品住房市场再次出现明显的供不应求状况。一是人口多了；二是土地、金融政策趋紧，土地供应不足，以及房地产开发投资增速下降。去年南京商品住房上市量同比下降12％，其中江南八区同比下降24％，而销售量却在持续快速增长。住房供求的不平衡造成价格波动，这或许可以解释为什么近段时间以来南京的抢房潮一波接着一波。

　　江苏省社会科学院城市发展研究所研究人员王振卯，在对南京目前的“房市”进行分析时指出，住宅与普通商品不同，住宅需求是基本需求，也是硬需求。因此，具有准公共产品的性质。目前江苏的住宅供应方面，公共住宅的供给不足，而商品房的价格又居高不下，这是造成各类住宅问题的主要原因。

　　而在住宅供应不足的情况下，南京的公共性住宅供给也显得力度不够，一定程度上加剧了住房问题。2005年江苏全省住宅房地产投资额1545．15亿元，其中经济适用房投资额仅有138．42亿元。2005年的抽样调查显示，家庭住宅来源当中，江苏居民购买经济适用房的比例是1．7％，而山东购买经济适用房的比例是2．3％，相比较而言山东公共性住宅供应稍好一些。

　　与此同时，记者注意到，某地产网站社区讨论中也出现叫卖新开盘的“左邻右里”房号的现象：“现有三期排号单前5号，卖！欲购者联系，本人姓吕，底价2万，价高者得”。一个号叫出了2万底价，但却有多名想买房者与其联系。排队买号以及高价叫卖房号的出现，可以说一方面是居民的住宅需求还没有很好的满足，确实有相当一部分人是购买自己的居住用房的；另一方面，多年来房价持续上涨，也加剧了居民在住宅方面消费的投机性，所以很多人排队拿号，再转手在网上卖出去，也有一些资金充裕的家庭直接购买住房，等价格上升，再转手卖出，从中渔利。

　　二手房依然火爆

　　近段时间以来，南京二手房市场也逐渐显得异常活跃，交易量开始扩大。来自南京有关部门的数据显示，目前南京二手房的供求比为1．3：1。这就是说，在二手房交易中，总的来说还是供大于求，但二手房市场却因为许多市民的“非理性”需求，加之群体效应的感染，形成了资源的稀缺，价格也在不断上涨。

　　记者了解到，南京地铁沿线的二手房价格普遍居高不下，有部分地区甚至每平方过万元。二手房的价格畸形增高，但在二手房的交易中，有不少购房人的心态都是被动地被市场带动，甚至出现只知其信息并没有看到房子的情况下就决定购买。这种现象屡见不鲜。

　　王振卯分析认为，在二手房市场供大于求的情况下依然火爆，可能有以下几个原因：一是存在一种互相感染的群体效应，在房地产市场买方和卖方信息不对称的情况下，一部分人热切购房的行为会逐步扩大，感染更多的人参与。二是与社会对住房价格预期有关，多数居民预期未来房价还将大幅度上涨，甚至超过收入增长的速度，可能引发抢购住宅或在经济能力没有达到之前购买住房。三是住宅供应存在局部短缺的情况。住宅具有区位性，受商业中心、交通和基础设施等等因素影响，有的城市，比如南京还与学区有关。所以住宅供应总量上看，可能供大于求，但区位较好、房型较小的住宅短缺的情况是存在的。

　　操作不规范问题凸现

　　在房产交易中，房屋的价格上涨因素除了建筑成本上涨，银行调整信贷政策等，是否还与土地价格的上涨和部分开发商的炒作有关？在一位业内人士处，这一看法被得到证实。

　　南京房价的上涨与土地市场持续升温一定程度上是同步上扬的。来自南京房产主管部门的统计表明，目前，土地成本通常已占当前住房建设成本的40％左右。去年全市土地出让542．6万平方米，同比减少11％；而全年出让土地平均地价2301元／平方米，同比增长约四成。地价的升温带来了房价的继续上扬之势。

　　另外，在交易过程中，个别地产开发商存在的操作不规范情况，更进一步加剧了房地产市场的诸多问题。如获得土地开发权后，不及时开发或多次转手，等待地价上涨。经过几年时间，恶果就会显现出来。

　　用科学规划找出路

　　据前不久召开的江苏省住房保障工作会上透露出的消息，江苏将积极探索共有产权经济适用房试点，并鼓励企业利用自身的土地建设经济适用房，解决符合申请经济适用房的职工居住问题。但据建设经济适用房的有关规定，企业自建房要有一系列的条件，首先企业要有自己的土地；其次要符合当地土地利用总体规划和城市规划；列入当地经济适用房建设计划；企业困难职工比较多；供应对象为符合经济适用房申请条件等。而据南京过去的集资建房项目显示，获得批准的单位基本都是国有企业或者事业单位，业内人士分析说：一般只有国有企业才有充足的土地资源，因此集资房多是国企，除了国企之外，南京市的部分高校也在积极酝酿集资建房。

　　王振卯分析认为，南京目前房地产诸多问题的出现是多个社会问题综合作用的结果。住宅问题还与居民收入有关。根据世界银行的标准，住房的合理价格应该是家庭年收入的3到6倍左右。按照目前江苏的商品房价格水平，购买90平方米的住房，家庭年收入应该在6万元到12万元左右才不构成太大负担。而目前江苏家庭的平均年收入约在4万元左右，再加上收入差距因素，绝大多数家庭买房压力非常大。同时，中国人习惯上还要为子女考虑，教育年限增加，时间拉长，客观上也推迟了子女参加工作的时间，但对房价的预期，又促使居民提前考虑为子女买房的问题，实际上就是把购房需求同时挤压到当前这个时间段，带来诸多问题。

　　解决住宅问题的关键还是要树立科学发展观念。保障经济适用住房、廉租房在整个城市房地产开发中达到一个合理的比例，是问题的关键。王振卯分析说，有些国家在确定土地价格的时候，是倒着算的，比如一个地区平均家庭年收入的3～6倍是多少，减去房地产商的合理利润，减去建设成本，再减去其他相关费用，之后确定土地价格，这样保证住宅价格基本上不会造成太大负担。这种方法也有值得借鉴的。同时，还要保障政府相关政策的权威性，不被个别利益团体所左右，加强房地产开发过程中的信息透明度，才能增强居民对房地产相关政策的信心，促进更加理性的住房消费行为。（9B1）