月收入一半须还贷 中等收入者进入警戒线

　　3月21日，在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上，经济研究所研究员汪利娜指出，目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来，房价与家庭收入比在增加，中等收入者目前的还贷已占家庭收入50%，“这是一个警戒线，如果进一步加息，买不起房的人会更加买不起。”

　　汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人，在去年底到今年初约2个月时间，分别在上海、北京、深圳等地进行了广泛调研，与政府房地产部门、开发商等进行了接触，得出上述结论。

　　上述各地属于全国

房价最高、价格上涨最快的城市。国家发改委、国家统计局在3月19日发布的数据显示，2007年2月，全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，深圳、北京位居全国涨幅前两名，分别上涨9.9%和9.7%。

　　据上述报告，未来如不改变供不应求局面特别是政府靠卖地提高房价模式，房价将进一步被动上升。

　　供不应求导致房价上升

　　从1999年国家实行住房体制改革以来，房价越来越高。近几年随着调控的力度加大，房价没有出现下降的趋势，而居民买房负担日趋加重。社科院经过调研认为，这与整个经济进入快速增长期，以及市场严重供不应求等因素有关。

　　2003年以来，

中国经济增长连续多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市场并未有相应的商品房供应。2005年城市化率为43%。而且家庭结构不断缩小，因此需要的住房面积，以及套数需要不断增加，每年需要600万套房屋。但实际上，除了2004年市场提供了400万套以外，其他几年每年只有300万套左右。“供不应求是常态。”汪利娜说。

　　至于在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方，外来人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%-27%和35%。调研发现，北京均价每平方米在1万元以上的房屋，外地人购房比例约占43%。

　　随着房价日趋攀升，买房者负担日趋加重。按国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%购买商品房计算，中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。

　　而考虑到收入差距，政策效果是“买不起房的越来越买不起”。据计算，加息后高收入家庭多付的还款，占全部收入的比例上升2%，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。汪利娜表示，“加息对不同区域的影响也不同，在北京、上海、广州影响更大，其中北京的中产阶层买房会越来越困难。”

　　住房公积金管理需要改革

　　社科院金融所所长李扬指出，中国需要全面厘清住房改革的思路，否则各个部门提出的住房改革方案很好，但相互协调起来就有大问题。“解决住房问题是社会的任务，也是政府的任务。”

　　6年前，社科院金融所曾建议不实行经济适用房政策，因为经济适用房和商品房是双轨制，前者会扰乱后者市场。不过此报告没有被采纳。迄今为止，上述问题的存在与此前研究的结果一致，即购买经济适用房的都是高收入者，低收入者并无购买经济适用房能力，而目前大量中低收入者被赶向商品房市场。

　　住房公积金方面也存在类似问题。作为解决住房的金融手段，住房公积金的主管部门是建设部，公积金管理机构是一个具有行政管理性质的事业单位部门。公积金每年产生大量的收入盈余，而普通居民却没有钱买房，说明公积金没有很好地发挥作用。

　　同时公积金管理机构既没有财政部监管，银监会也没有资格插手。“金融问题需要有金融机构管理、监督，不能让工程师管金融。”

　　一位专家表示，需要加快体制改革步伐。比如公积金管理部门，将增值收益的部分拿去盖廉租房，这本身就是“以公谋私”。他建议尽快将公积金的管理从建设部门分离出来，并成立住宅银行，同时加快建立住宅法的立法工作。

　　金融研究所殷剑峰博士指出，中国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP的比重是13%，与其他国家约30%的比例差很远。而住房信贷违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。据21世纪经济报道

　　相关新闻

　　地产名嘴易宪容辞职

　　我不惟权，不惟利，也不惟众，我站在社会整体利益的角度说话。———易宪容

　　21日，中国社科院金融研究所所长李扬在一个学术会议上透露，社科院金融研究所研究员易宪容已辞去先前担任的金融发展与金融制度研究室主任一职。21日10时18分，中国金融网快讯证实了易宪容辞职的消息。据北京商报

　　易宪容简介

　　1958年出生于江西上高，1997年获得中国社会科学院研究生院经济学博士学位。1997年7月进入中国人民大学经济学博士后流动站；1998-2000年到香港大学经济金融学院做合作研究；1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前在社科院金融研究中心工作。NBD