楼市加息麻痹症购房人后患无穷

　　陶乐阳

　　关于上周五央行的加息行为，业内评论多认为乃针对当下宏观经济过热迹象所采取的“意料中的措施”，房地产行业受到的影响“甚微”，不过是不经意间又一次被从侧面撞了一下腰而已。

　　但笔者认为，从2004年以来的数次加息行为及我国金融改革的趋势来看，利率风险已是当下房地产市场一个不容忽视的问题，而如何建立一套科学的风险提醒、承担、化解机制则更为紧迫。

　　“意料中的加息” 昭示楼市利率风险

　　央行和建设部关于自本月18日起上调商业贷款和

　　此前由于近期各种宏观经济数据“发热”，此次加息已在各方的预料之中，因此当央行加息的“靴子”落下之后，购房者、开发商和银行对此均表现出少见的冷静和“麻木”。

　　恰恰是这种“意料中的加息”和相关方的“麻木”态度昭示出各方特别是购房人对“利率风险”在思想上还认识不足，重视不够。

　　一般意义上的利率风险是指利率变化带来的金融资产价格变化所产生的风险。就楼市“利率风险”而言，笔者认为是指利率变化给开发商、购房人及整个行业所产生的风险，如带来的开发、购房成本的变化，及由此产生的对个人和家庭生活的影响。

　　对广大购房人来说，以五年期以上贷款为例，从2004年10月首次加息的5.76%贷款利率到现在的7.11%，房贷利率增加约25%。如果单看一次加息，对购房人的支出影响或许“甚微”，但如果从5次加息将给平均20年期的住房贷款造成的影响来看，新增的利息支出可能要让人大吃一惊。

　　问题还在于，未来加息的可能还会继续。今年货币政策的主要目标之一是收紧流动性，年内还会有加息的可能。从更长远来看，自我国在1993年提出利率市场化改革的设想之后，随着金融改革的不断推进，实现是迟早的事。因此，在10年，乃至30年的房贷期限内，将来利率的可能调整也就不足为奇。

　　毫无疑问，“利率风险”不再只是专家对股民或金融机构的警告，每个购房人都已实际面临这样的风险。而当下楼市表现出的“加息麻痹症”则更突显出“利率风险”可能会在悄然之中造成意料之外的影响。

　　“利率风险” 不能由购房人主要承担

　　有风险就要有人承担。

　　就当下楼市现状而言，笔者认为，购房人事实上成为“利率风险”的主要承担人。从楼市的运行机制和长远发展来看，这不仅对购房人不公平，对整个行业也是危险的。

　　楼市利率风险的直接表现为加息带来的支出增加。对放出房贷的银行来说，加息不仅没有风险，还会给其年终业绩锦上添花，此次加息之后第一个交易日银行股的出色表现就是明证。

　　房地产作为资金密集型行业，加息对开发商肯定有影响。不过有专家计算过，加息0.3%开发商净利润将下降1.16%，加息0.45%，将下降1.74%；而从购房成本看，则分别上涨2.24%和4.15%。不仅如此，开发商还可以有多种方法转嫁或降低加息造成的影响，除了常见的提高一点房价外，加快开发进度、收预付款或定金等也会加快资金回笼，减少利息支出。

　　已购房的人承担了利率风险已是不争的事实。而且除了提前还贷外，这些人根本没有任何转嫁利率风险的选择。也许有人会说，选择更为节省的还款方式也不失为降低风险的途径，但笔者认为，只要有可能承担一开始的高额还款数额，想必大多数人在贷款时就已经选择了经济的还款方式。

　　而对准备购房的人来说，也承担了“利率风险”。如果考虑到前几次加息对房价上涨所起的推波助澜作用，此次加息或许还会在短期造成房价的上升，那么加息造成购房成本的上升，要么打消一些人的购房念头，要么迫使他们把打算付诸行动。笔者在前面已指出，“楼市利率”风险不仅是指支出上的变化，也包涵由此产生的对个人和家庭生活的影响。因此，无论是加息造成已购房人支出增加，甚至部分购房人因此成为所谓的“房奴”，还是加息延缓部分住房刚性需求造成一些人生活质量未能提高或心理焦虑，实际上都是购房人从经济和心理两方面承担了主要的“利率风险”。

　　由购房人主要承担楼市“利率风险”是不公平的，也是危险的。首先，风险承担和收益分配应该匹配。在房地产这几年快速发展中，购房人肯定不是行业发展带来的收益的主要受益人。其次，购房人作为整个房地产资金链的终端，如果出现较大面积房贷坏账情况，会直接冲击商业银行；如果越来越的人对购房望而却步，整个市场就会萎缩，由此造成对开发商和相关行业的影响，也最终会体现在银行的年终报表上。最后，当下房地产市场已成为舆论和各方关注的焦点，无论是已购房成为“房奴”的，还是未购房已经有“焦虑症”的，这与我们当下倡导的“和谐社会”都是违背的。

　　利率风险化解机制亟待完善

　　楼市“利率风险”亟须一套科学的提醒、化解和承担机制，而这又需要银行、开发商、购房人乃至国家有关部门的共同努力。就当下而言，至少可以从以下几方面做起：

　　首先，开发商、银行以及中介机构要及时提醒购房人包括“利率风险”在内的相关购房风险，更不能再“忽悠”购房人。如今一个常见的现象是，销售小姐多以最低利率告诉购房者大约每月要还多少钱，而中介机构为做成业务，有的还积极操作“加贷”，不仅不提醒，甚至还误导购房人。这样的做法近乎饮鸩止渴。通过多种方式进行提醒是任何风险防范的首要一环，而在今天楼市“利率风险”的防范中尤为必要。

　　其次，购房人不能根据“完美的预想”确定购房支出，要增强“利率风险”意识。我国目前个人住房贷款已近2万亿元，但有很大一部分人没有考虑到利息风险，而是以传统的定势思维认为他们购房时贷款利率是不会变的。此外，随着近几年房价快速上涨，迫使不少人买房时间提前，这也使得一些人根据“完美的预想”来制定自己的资金来源和将来的负担。这是不可取的。

　　再次，银行应开发更多有利于购房人防范包括“利率风险”在内的购房风险的贷款品种。基于银行内部对“利率风险”有一套完备的管理机制，在防范楼市利率风险中，银行也将大有可为。如此次加息以后，固定房贷就受到购房人青睐。可见，如果银行在开发房贷产品时能为购房人考虑更多，楼市“利率风险”的化解就有了一个良好的基础。

　　而对开发商来说，绝不能以加息为由乘机提高房价。

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