外资基金兵分多路加速渗透

　　北线：日资35亿下注京城

　　3月12日，一桩涉及人民币35亿元的房地产交易大单终于缓缓浮出水面。

　　当天，距北京传统地标国贸中心以东仅一箭之遥的华贸中心一期写字楼举行了隆重的剪彩仪式。这桩超级大单的当事人——华贸中心开发商国华置业与日本Re-plus基金的高层，一道披露了双方合作的内幕。

　　正是这家一直刻意保持低调的Re-plus基金，去年底以人民币28.35亿元买下华贸中心两栋写字楼(涉及面积共12万平方米)，使后者赢得了2006年度北京单盘销售冠军的荣誉。

　　在出售了部分物业面积后，一直宣称要持有经营华贸中心的国华置业仍坚持其并未改变初衷。“销售只是一个形式，实际上双方的关系是战略合作。”国华置业董事长房超说。

　　这究竟是怎样的一桩交易？

　　买家图长线收益

　　房超透露，双方的合作协议中写明：写字楼的公共系统和商业面积不在交易之列，写字楼一期五层以上塔楼的受益权才归Re-plus基金所有。依照协议，他们还共同注资成立了一家

资产管理公司，负责写字楼部分的运营和招租，双方各占50%股份，每年按5∶5的比例分成运营收益。Re-plus基金为此再投入了人民币近7亿元。

　　耗费35亿元巨资却不能拥有整栋物业的产权和经营权，Re-plus为什么会接受这样的合作条件？

　　对此，其年轻的总裁姜裕文的回答很直接：“虽然目前北京写字楼的租金水平只有东京同类物业的1/5，但再过三五十年，相信也会涨到东京的水平。我们买下来不急于卖掉，而是做长期持有的打算。”

　　姜表示，在全球范围内采用简单的销售模式的房地产开发其实是少数派，更多的是持有经营模式。“我们注意到，中国政府正在进行的宏观调控，有引导房地产业转向持有经营模式的意味。”他说。

　　在他看来，Re-plus基金最理想的投资对象是人口数量500万以上城市中的大型商业建筑综合体，项目必须是位于最好的地段、能够长期持有经营并且管理有方的。显然，坐落于北京CBD核心区的华贸中心，非常适合他们的胃口。

　　据悉，华贸中心一期写字楼是这家日本基金在中国投资的首单业务，他们期望长期租金收益率在10%以上。开发商提供的最新数据称，目前华贸中心一期写字楼出租率达到了30%，且客户以跨国公司为主，收购方的乐观预期并非毫无根据。

　　卖家欲分散风险

　　对开发商国华置业来说，华贸中心立项之初瞄准的靶子是北京最好的商业建筑综合体国贸中心。然而，尽管背靠实力雄厚的母公司，整个项目中可销售的公寓物业回款也颇为顺利，但要全部持有包括商城、酒店、写字楼在内的大量经营性物业，资金上压力不小，何况项目施工期间，宏观调控风暴从未停歇。

　　房超并不避讳此类质疑。他表示，当前国内房企基本没有市场风险，真正的风险来自自身资金链条，而国华置业把华贸中心一期写字楼卖给Re-plus基金，主要是基于现金流的考虑。

　　“我们不太担心资金链断裂，但必须注意资金的合理组合，该赚的钱都得赚，但是要赚得安全，就像基金公司‘把鸡蛋装在不同的篮子里’以分散投资风险的策略一样。”他说。

　　至于选择战略合作伙伴的原则，房超提出三条：第一要心合，即双方的经营理念是一致的；第二是人合；第三才是“资合”，即资金上的合作。

　　“有多家基金和我们接触过，最终选择Re-plus，现在看来还是顺理成章的。”房超说。

　　东线：花旗、大摩各出奇谋

　　2月下旬，花旗集团房地产投资子公司CitigroupPropertyInvestors(以下简称“花旗地产”)透露，他们一只规模为12.9亿美元的地产基金已募集完成，该基金将重点投向印度和中国市场。

　　随后，花旗地产副总裁张虎跃接受上海媒体采访时称，他们在中国投资的比例，将会占到其整个亚洲房地产市场的25%左右。未来3年内，对中国内地及港澳台地区房地产市场的投资额会提高9倍以上，最高可达8亿美元。

　　花旗挖角麦格理

　　事实上，在此之前花旗集团已在人事上做了充分准备，将澳洲麦格理银行负责中国地产业务的主将姚蔚招至麾下并委以重任。

　　近年来声誉日隆的麦格理银行，早在10年前已进入中国内地房地产市场，其成立的第一中国房地产发展集团，是首家在华开展业务的西方地产基金，起初资金规模就达3.8亿美元。它们主要在上海及北京投资住宅项目，所开发的“澳丽印象”是上海较为知名的楼盘之一。

　　2002年，姚蔚加盟麦格理中国区，任第一中国集团首席投资执行官。她接受媒体采访时曾称，自己每年接触的内地地产项目超过100个，对中国市场可谓相当熟悉。

　　这一点，正是花旗集团所看重的。姚蔚现任花旗集团房地产亚洲投资有限公司副总裁兼首席投资执行官，主要负责中国内地的地产投资业务。

　　2006年12月，在香港举行的一次房地产金融论坛上，姚蔚介绍了花旗地产的投资原则，即“比较倾向自有资本5000万美元左右的项目，加上50%的银行融资，总投资是人民币8亿元上下，而花旗最低的单笔投资额度希望不低于人民币2亿元”。

　　姚蔚承认，从整个国际市场现状看，基金是机会投资者而不是战略投资者。“比如说在中国内地大西北有一块地，10年后会有很好的规划发展前景，投资收益增长甚至是百分之几百，那么从花旗地产基金的角度看，我们会等到别人把路修了，把地弄好了，再考虑进入。”

　　正是在这样的原则指导下，2005年11月，花旗地产斥资5000万美元收购了上海永新广场75%股权，然后又以5.2亿元人民币收购了上海大宁国际广场的写字楼部分。

　　当然，自认为是“机会投资者”的花旗地产能在中国获得高额收益，并非偶然。早在2006年6月上海的一个房地产论坛上，花旗集团房地产基金首席投资策划师史迪芬·科里(StephenM.Coyle)的发言就为此做了鲜明的注脚。

　　“世界上很少有地方能像中国市场这样实现那么高的投资收益率的。”他说，“日本东京的写字楼平均收益率是3.5%，英国伦敦是4%，美国大城市是4.5%，而上海则达到7%。”

　　大摩变身开发商

　　今年1月，向来被视为只收购成熟物业而不直接参与开发的摩根士丹利旗下地产基金，做了一件出人意料的决定。有消息称，它们从中海地产手中将上海卢湾区一幅地理位置甚佳的地块拿下，摇身一变成为名副其实的开发商了。

　　据了解，2003年7月中海地产获得六幅总占地面积达18.8万平方米的地块，但此后迟迟没有动工。今年1月，市场人士称，其中最受青睐的徐家汇路258弄地块一分为二，南侧地块由上海永威置业有限公司开发，北侧地块继续由中海持有。而这家永威置业的大股东正是大摩，小股东则是与大摩合作多时的上海永业集团。也就是说，大摩将直接成为该地块的开发商，按规划将建造一处集大型商场及写字楼为一体的超高层综合项目，建筑面积预计达10.5万平方米。

　　熟悉卢湾区的人士认为，该地块所在的徐家汇路目前并无大型标志性建筑，2010年大摩项目竣工后，将成为这一区域地标。有趣的是，此次携手的大摩和永业集团，2003年时曾在上海知名楼盘“锦麟天地雅苑”合作过，当时大摩只是项目的小股东。

　　分析人士指出，这次大摩之所以要亲自出手开发，最主要原因还是如今上海市中心已很难有优质的项目能以较低价格收购，它们不得不另觅新途。

　　尽管大摩和中海未透露此次土地交易实际涉及金额，但考虑到中海当初是协议拿的地，地价应该相对低廉，而大摩此前曾出资收购过中海开发的上海广场的部分股权，这次卖地恐怕不会索价过高。加上永业集团属于拥有丰富经验的开发商，大摩可望有效降低开发风险，获取预期的收益。

　　西线：顾问机构先行探路

　　3月15日，成都市中心一处高档茶馆里，一家房地产顾问机构客户经理韦恒正在接待一只来自英国的房地产基金负责人。按照韦恒的说法，要让境外基金认识成都，首先应该认识成都的生活。

　　“目前成都至少有一二十家地产顾问机构，包括本地或有外资背景的，都安排像我这样的职员忙着与频繁来访的境外房地产基金接洽商谈。”韦恒介绍说。

　　五大行争当“侦察兵”

　　同样来自英国的第一太平戴维斯，就是其中的一家，去年底它们刚刚成立了成都分公司。“我们可以让本地产品直接对接国际需求。”该分公司总经理胡裕华不久前曾向成都地产商保证。

　　“短短几个月近百只境外房地产基金跟我们接触过，亲身来到成都和重庆两地考察市场的基金少说也有二十多只了。”胡手下的业务经理刘刚表示。

　　实际上，随着第一太平戴维斯成都分公司正式成立，全球五大地产顾问行(其余四家分别是世邦魏理仕、高力国际、仲量联行和戴德梁行)已悉数聚首蓉城。这些顾问行的一大任务，就是尝试引进境外房地产基金到成都投资。

　　戴德梁行成都分公司高级经理侯峰更一一为记者列举来过成都的知名基金的名单，它们包括SEBAssetManagement(德国)、高盛、GECommericalfinance(美国)、荷兰国际集团、MNServices(荷兰)等等。在他看来，成都房地产市场正处于高增长阶段，与北京、上海等一线热点城市相比，大好机会刚刚到来。

　　仲量联行日前发布了一份调查中国二级城市投资情况的研究报告，在接受调查的200余家跨国企业(80%为世界500强企业)重点业务拓展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。据这份报告称，上述200余家跨国企业中已有22%在成都设立分支机构。

　　基金谋定而后动

　　统计数据表明，近期成都甲级写字楼销售价格每平方米约1万元，月租金在每平方米100元~160元之间，相对处于较低水平。有分析机构预测，未来五年，成都市中央商务区预计每年可消化写字楼面积为10万~14万平方米。

　　“境外基金对成渝两地的商业住宅、写字楼乃至烂尾楼等都很有兴趣。”侯峰说。但他同时承认，截至目前，境外基金在成都和重庆真正出手的例子并不多。

　　据记者了解，2006年5月美国华平向阳光100

房产投资4500万美元，建设成都阳光100国际新城。成都市区西部即将开盘的一个建筑面积4.5万平方米的商住楼盘，实际投资者也是美国的一只基金。但除此之外，还没有其他物业被基金收购的消息。而在重庆市场，去年初一度传闻大摩有意投资，但尚未没有见到具体的动静。

　　“出于对国内宏观调控政策的顾虑，这些境外基金到西部探路时非常低调和谨慎，即使出手收购也尽量不事张扬。”成都资深地产分析人士山传海认为，“况且它们对成都此类二线城市的环境还不大熟悉。”

　　第一太平戴维斯的刘刚则称，成都开发商更着重眼前利益的开发观念，也是让境外基金有些迟疑的原因，此外本地政府也不知道如何出台政策扶持这类业务，帮助基金顺利进入投资。“政府更担心基金大规模投资会对本地房地产市场造成不好的影响。”刘刚说。

　　但即使如此，刘刚仍然预测，未来一年内，境外基金在当地市场会有更大的实质性行动。据他透露，几个月来，他所服务的公司已经和三个本地项目签订了合作合同。也许下一单业务，就是它们为某家境外基金正式进入成都市场“牵线搭桥”了。

　　南线：基汇资本捕捉“中国机会”

　　对大多数中国内地地产圈人士来说，基汇基金这个名字现在听上去还有些陌生，但也许一切很快就会发生变化。

　　3月9日，香港豪华服务式公寓品牌商尚明居(Shama)在上海宣布，其内地首个管理运营物业新天地豪华尚明居(ShamaLuxeXtiandi)正式开始营业。这栋公寓楼正是去年上半年一家叫基汇(Gateway)的神秘基金从瑞安房地产旗下的“翠湖天地”收购而来的御苑18号公寓。当时披露的交易总价高达人民币6亿元，平均单价每平方米4万元，引起市场震动，一时大家都在追问：这家出手阔绰的基金，到底是何方神圣？

　　如今，基汇资本(GatewayCapital)老板，同时也是尚明居主要股东之一的吴继泰高调亮相上海滩，揭开了这个谜底。

　　据记者查找到的资料显示，基汇资本由香港建生集团吴氏家族的吴继泰兄弟创办，吴继泰及其兄长担任联席董事总经理。它是一家以中国内地市场为长远投资目标的私人股权地产投资基金，股东包括美国第四大银行Wachovia及美资基金Angelo.Gordon&Co12等。

　　2005年8月，基汇资本名下的基汇中国基金1(GatewayChinaFund1)，成立，首期集资股本金1.98亿美元，至今共募集不下14亿美元投资内地若干项目，除瑞安“翠湖天地”那栋公寓楼之外，还收购了上海南京路“东海商都”及北京“新三里屯”等商业综合项目。

　　“东海商都”位于南京路步行街，该大楼自2003年3月停止经营后，一直闲置，去年整体转让给基汇，据说转让价约为人民币8亿~9亿元。

　　在北京，基汇参与了去年底太古地产对“新三里屯”的收购，涉及总金额人民币48亿元，其中太古占80%股权，基汇持有20%股权，实际投资9.6亿元左右。

　　早些时候“新三里屯”收购案公开披露时，有市场消息称太古是与著名的摩根士丹利携手。但随后太古方面否认此说，表示真正的伙伴是基汇。

　　不过，基汇资本与大摩之间并非毫无渊源。此次强势进入上海的服务式公寓品牌商尚明居，就是由大摩占70%股份，吴继泰持股25%，现任CEO杨依宁持股5%。该公司创立只有五年，据称市值已达10亿港元。

　　显然，吴继泰并不希望外界把基汇一系列的项目收购行动，与其他有意短期内转手获利退出的海外基金相提并论。基汇收购“翠湖天地”公寓楼后，整体转租给吴自己参股的尚明居，由后者负责经营管理便是一例。吴预期此项投资“三年内可以回收成本”。

　　“我们将继续增加服务式公寓的资产数量，今年内与尚明居合作在北京再开一家。”吴对记者说。

　　在他的计划中，稍后将成立的基汇房地产基金2，有意集资7.5亿美元，持续投入其十分看好的中国内地市场。