物业税铺开尚待时日 房价受抑制但不会大跌

　　近日，关于是否应出台物业税的争论引起各界关注。业内专家分析，物业税将作为房地产宏观调控的“杀手锏”在2007年推出。

　　“今年内是否开征物业税，取决于全国房地产价格以及中央政府调控房市的决心。”东北财经大学财政税务学院副教授李晶接受中国经济时报记者采访时表示，2005年底，财政部部长金人庆明确提出物业税时间表，将在“十一五”期间逐步出台消费税和物业税，开征物业税再次成为行业的焦点。

　　他说，消费税调整已经成为过去，但物业税具体在2007年内能否开征，从目前看来，其正式征收依然有待时日。虽然物业税早已进入模拟测试阶段，作为一个影响重大的税种改革，物业税前期的调试等准备工作需要耗费相当长的时间，而其立法程序必然要经过上报人民代表大会审议等，过程相当复杂。因此，短时间内要想在全国铺开物业税可能性不是很大。

　　征税条件是否成熟？

　　“事实上，我国现在开征物业税的条件还不成熟。” 北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅接受本报记者采访时表示，国内目前内外税制不一，不同地方有不同税种；而且产权制度尚不明晰，以产权为基础的物业税应该如何征收？就连住房的基础统计都没有……征收物业税面临的现实问题不少。

　　对此，李晶则认为，尽管现行税制中的确存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理等问题。但这也是没有直接修订现行房产税和城镇土地使用税而选择开征物业税的一个重要原因。物业税是在合并了现行分设的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等有关税种的基础上推出的，它可以直接解决上述种种有关问题，规范整合现行房地产税收繁杂混乱的局面。

　　从房地产收费角度看，我国目前房地产业收费的项目的确多而且费大于税。虽然房地产收费与房地产税收息息相关，但收费与收税毕竟是两个不同的概念，且收费根本不可能取代征税，二者不应当混淆，更不应当因为房地产收费问题严重，就放弃对其征税的权力，放弃国家的宏观调控。从物业税角度看，物业税的推出必然伴随着部分收费的取消，必然会减少部分房地产收费。至于产权制度不明晰的问题，这不是税务部门单方面能够解决的问题，需要全社会或者相关部门的配合。

　　“一些观点指出，目前我国开征物业税存在太多的技术与征管问题。我个人认为并不尽然。”李晶表示，从技术方面看，与其他税种相比，物业税的征收的确需要一定的基础条件，如详实的不动产登记资料、科学的房地产估价方法以及具备一定的税收征管能力等等。

　　但不管是征收房产税还是物业税，对于有关技术的要求其实并没有本质的改变，关键在于掌握房屋所有者的信息资料。这就要求税务部门继续充分发挥社会的监督力量，保持与公安部门、房产登记部门以及银行信贷部门的友好合作，对房屋的使用与出租的情况进行即时监控。

　　从征管方面看，国家地方税务局在长期的房产税与土地使用税的征收中，已经积累了丰富的经验。至于物业税制度本身，更需要在不断税收实践中完善。任何一个税制，不将其放在实践，再完美亦一无是处。

　　“那么物业税的征收面怎样划定？农村的房子收不收物业税？”张寅质疑，如果收，是不太现实的；如果不收，城里人到农村去买房、盖房，该如何控制？

　　“从税制设计角度出发，物业税的征收范围应当界定在全国范围内，既包括城市，也包括农村。”李晶认为，尽管对于农村的房产征收物业税仍然有较长的一段路要走，但是对于农村的房产征收物业税，符合物业税的税制设置原则以及税收的公平与效率原则。

　　他说，从税收制度设计原理分析，合理的所谓物业税应针对家庭惟一居住用房之外的住房征收，以限制对土地资源的过度占用。我国是土地公有制，土地归国家所有。因此，物业税选择对于家庭惟一居住用房以外的住房征收，谁多占有的住房，多占用的土地，就应当纳税。

　　从这个角度出发，拥有两套以上住房的人，不管其是在城市还是在农村，都应当属于物业税的征税范围。从城乡角度看，一个纳税人，即使是地处农村，即使身份是农民，也没有权力多占用耕地。农民可以在宅基地盖房居住，这套居住用房可以享受免税待遇，但若占用两套及以上住房，则亦纳入征税范围。

　　单纯从农村角度看，尽管我国部分地区的农村仍处在贫困之中，但仍有相当地区的农村已经步入了经济发达地区行列，而且由于经济技术开发区等特定地区的建设，城市的范围逐步扩大，部分地区的农村与城市的界限日渐模糊，城市与农村之间往往一墙之隔，几乎不存在城乡差别，也很难划分清楚城乡界限。对此若不征税，有失税收公平，也会造成税收流失。

　　以房产套数为征税界定点

　　李晶向记者指出，物业税应以家庭持有房产的套数而不是以一些人提出的房屋面积为征税界定点。限制人们对于一套以外住房的保有，限制居民对于宝贵土地资源的过度占用，以节约国家的土地资源，解决土地资源有限的问题。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以应该为此付费。

　　不论是现行的房产税、城镇土地使用税，还是即将出台的物业税，有一点是共同的，即税收应保证个人居住的基本需求，使得“人人有房住”。

　　他说，政府代表国家执行公共管理职能，首先应当解决居民的基本生活问题。为此，对于个人居住的惟一家庭居住用房，应予以免税待遇。这套惟一的家庭居住用房无论大小，不分面积，无论是普通住宅还是豪华别墅，均免征物业税。这一点完全符合国家的富民政策。

　　只要居民个人有能力、有条件、有愿望，是可以努力并被允许改善生活居住条件的。若人为地规定住房标准并在全国范围内适用，在我国各地经济发展不平衡、各行业收入不均衡的环境下，极具不合理性。即使税法赋予各地有根据情况调整的权力，这一标准也将很快随着经济条件的变化而丧失其合理性。最主要的，这一标准的制定缺少理论依据。

　　因此他认为，物业税不应以房屋面积而是以持有房产的套数为征税界定点。家庭基本的住宅应享受免税待遇，不应课及税本。但对于基本住宅之外的第二套、第三套、第N套住宅，即拥有多套住房的，都应当征税而且应当设置高税率征税。

　　另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的。因此，其要义应当体现在对一套以外的住房课税，而对于惟一的家庭居住用房免税，不管这套房子的面积与质量。

　　房价受抑制但不会大跌

　　“通过征收物业税来降低房价的观点是极其错误的。”张寅向记者举例，美国早就征收物业税，但房价该高的时候还是高。

　　对此，李晶表示，影响房地产市场发展的因素有很多，税收只是其中之一。许多因素对于房地产市场的影响甚至大于税收，如房地产收费、福利房政策、经济发展状况等。在任何一个国家里，单凭简单的物业税根本扭转不了住房价格的基本走势和格局，房价走高并不完全取决于物业税。因此，对于物业税的实施可能对房价造成的影响，购房者应该有全面的心理准备。

　　他认为，合理的物业税制度应当能够对房价产生抑制作用，只不过，房价不可能因征物业税而大幅下跌。物业税对于房价的抑制作用取决于物业税税率水平的设置。如果物业税的税率水平高于甚至明显高于银行贷款利率水平，使银行按揭购房不再有利可图，因为这种“投资”已经没有利润空间，多数的百姓必然不会再将购房作为一种投资行为。

　　当人们减少买房计划、削减购房支出时，市场经济下的房价自然下降，回归到正常的市场价格上。从这一角度讲，物业税不会对于普通购房者即自住型房屋购买者产生不利的影响，在其购房环节，会享受由于物业税的出台而可能带来的低房价好处；在其拥有环节，会由于物业税的减免而无需付税，可谓利好。所以对于大部分的普通民众来说，大可不必担心“买得起住不起”的情况出现。

　　他说，对于投资者而言，结果则完全不同。如果其购置的是家庭惟一居住用房以外的房产，则被纳入物业税的征税范围，为其占有更多的资源而付出相应的费用，投资房屋租赁成本会增加，风险也会提高，显然会动摇投资类物业的市场前景，市场必将会减少很多个人投资者。

　　由此看来，物业税的出台，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还有可能降低城市居民的购房门槛，增强百姓改善住房的机会和能力。

　　“不过，值得注意的是，近几年来，有些投资者并不以本人的名义购买物业，而是以自己的子女、亲友甚至他人的名义投资物业。这也不是一个简单的小数字。”中国管理科学研究院研究员李开发对本报记者表示，在征收物业税的过程中如何打击假名物业，以保证税收的公正，也是一个大问题。事实上，在现实的征收环节，还有很多的细节问题有待界定。

　　“至于拿我国和美国征收物业税相比较，我个人觉得不具备可比性。”李晶表示，从土地的属性上看，美国是土地私有制，而我国则是土地公有制。所以，我国目前实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付，所以，我们的房屋才有使用权的年限限制。

　　即使一定要作比，从税收制度设计的角度看，美国物业税也是鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，购置第二套住房时，就应对其纳入征税范围进行征税，并且随着纳税人购置住房数量的增长，税负会相应增加。

　　他介绍说，美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税(物业税)外，还规定若该动产被用于商业用途，则课以等同不动产的财产税。可见，从税收制度角度看，不论国度，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在保有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法，其税收制度的调节目标是一致的，这是国际惯例。

　　值得一提的是，物业税与其他税收一样，其所要实现的调节目标是明确的。物业税有其推出的特定意义，但它只是在一定的调控范围内实现特定的调节目标。像任何一个税种一样，物业税也不是万能的。