自住唱响上海2006楼市

　　[ 记者 吴玥 ]

　　没了投资客追捧，却有源源不断的自住需求。2006年的上海楼市因自住而依旧热闹，成交量价齐升；而新盘、二手房各有一片天，在2006年齐头并进。

　　新盘：量价齐升

　　房产之窗网上海楼市监测系统显示，2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米，较上年增加20.4%。全年整体供求比为1：0.97，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较平衡。其中普通住宅成交量为1389万平方米，占全市新建商品房总成交量的65%，与2005年相比上升28%。

　　从环线角度看，2006年上海内环内新建

商品房上市总量为210万平方米，占全市新房上市量10%；全年成交量239万平方米，占全市新房成交量11%，供不应求局面进一步突显。内外环间区域全年上市量583万平方米，占全市上市总量27%；全年成交量667万平方米，占全市成交量31%，需求缺口依旧较大。

　　外环以外区域中，2006年上市量为1406万平方米，成交量为1225万平方米，分别占全市的63%和58%。可见，外环外区域供给过剩较为严重。

　　从成交价格的变化幅度看，虽然唱空声音响彻2006年全年，但经历了2005年宏观调控后，2006年新盘价格开始缓慢回升，无论是内环内还是内外环区域新盘，价格都表现出了较好的抗跌性。全年上海市新建商品住宅的成交均价为8135元/平米，较05年上涨3.6%。虽然投资客退去，但结婚住房、动迁住房以及改善型住房等刚性需求却支撑了全年新楼市场的行情。

　　其中，内环内区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨4%，这表明在

人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断。

　　去年内外环区域新建商品住宅的成交均价较2005年平均上涨9%。主要是因为该区域的价格相对内环高价位楼盘的优势明显，而且区域内楼盘的居住配套和交通状况也要优于外环以外区域，因此无论是自住抑或投资都有比较好的前景。

　　二手房：调控之下显差距

　　2006年，对于上海二手房市场来说可谓名副其实的“宏观调控年”，营业税、个税、限外等政策的连环出击使上海二手房市场一度受到抑制。但强劲的自住需求使得二手房指数在2006年3月停止下跌之后，步入稳步上升期。

　　其中，中心区域和成熟社区的二手房，价格稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值的作用，加之中心区域新房供应极为有限，导致内环中心区域房供不应求，

房价上涨。而成熟社区房抗跌性强，这些区域多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，居住环境和生活配套设施已经十分成熟和完善，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高企的情况下，这些区域的二手房便受到买家的追捧。

　　与之相反，一些位置较差且社区未成熟的二手房价却出现下降，成为本轮调控下冲击重地。尤其是次新房相对比较集中的区域，二手房价格呈现下降趋势。