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07百姓住宅年度猜想 三类人成刚性需求生力军
猜想一：
“结婚大军”？
厚望指数：★★★★★可能指数：★★★
从上海市民政局公布的资料看，2006年是结婚的旺年，上海有6万对新人走上婚庆的红地毯。当时，不少面临房产低潮的上海开发商，几乎是目不转睛地盯着这支年轻的购房大军，希望他们把自己的婚房锁定在自己的楼盘。但新房市场上的“婚房潮”并没有如期而至。用不少年轻新婚夫妇的话来说，“我们是现实战胜了浪漫。”
点评：26-28岁是属于结婚的高峰期，但对这类年轻婚房购房群而言，由于积蓄有限，大多数人都还要依赖父辈的资金支持，因此，对住房的功能性和舒适性的要求较低，面积多为60-80平方米，总价在60万至80万元的一房或两房，而上海这类新房多处在中环线或外环线附近，交通相对不方便。因此，为方便上下班，轨道交通区域、市中心、或离双方父母近的小户型二手房就首先进入了准新人的视线。
结论：看样子，今年“结婚大军”火的还应该是二手房。
猜想二：
“婴儿潮”？
厚望指数：★★★★★可能指数：★★★★★
继2006年结婚高峰后，今年又是一个六十年不遇的“金猪年”。日前，市人口和计划生育委员会称，综合考虑近两年的实际出生情况，预计2007年全市常住人口出生将达到13.7万人左右。不少业界人士对此普遍看好，两口之家将变为三口之家，还可能会请保姆或老人照顾孩子，小套已无法满足居住需求，因此这股“婴儿潮”将可能带来换房热潮，
沪上不少楼盘已遇到这类客户。他们的共性就是对于房型的要求更高。例如，家住浦东的小钱，今年32岁，明年六月份孩子就1岁多了，可现在还住在原先结婚时购买的两房里，加上父母亲都赶来照顾，二室一厅的房子一下子多了三口人，显得更加拥挤了，他们现在正在看房子，预备换大一点的。在他看来，面积在110—130平方米，总价在120万左右的小三房是首选，双南卧室设计是必备的，还有就是厅一定要大，能够放得下钢琴，周边最好要有名校，优秀幼儿园是最不可少，这样接送方便。一位从事多年幼儿教育的专家表示，现在越来越完善的城市社区已作为一个个相对独立的“小社会”存在。因此，引进一些有名的社区幼儿园等一些专门教育机构应该成为今年新推居住项目规划的重点。
点评：33-35岁是这一换房型购房者的集中区段，这类人群属于理性消费群，一般会综合考虑舒适性和保值性，对住房的各项要求会比较高。挑选一处孩子成长和家庭居住兼备的环境，已成为这类新婚夫妇和准爸妈们买房时考量的重点。
结论：户型紧凑的小三房将吸引这批有“添丁”计划的自住客。
猜想三：
新上海人？
厚望指数：★★★★可能指数：★★★★
人口流动，特别是向沿海大城市移动已经成为一种经济现象。作为海纳百川经济发达的上海，外来人口不断增加，有些区县甚至产生了户籍人口与外来人口结构倒挂的现象，如上海闵行区，户籍人口仅85万，而外来人员已达105万。
事实上，这些流动而来的”新上海人”可以用“两外人士”来概括：即外省市来沪定居者；海外来沪定居者。一份调查报告显示：69.2%的“新上海人”表示，来沪发展最看重这里机会多，有利于自我价值的实现；对于已有家庭的人来说，来上海还可以为子女创造更好的发展空间，这个比例达22.9%。值得注意的就是,这一调查从侧面说明了大多新上海人认为自己处在中等水平，这种橄榄型结构不仅有利于上海社会的稳定和谐，也大幅提升了“新上海人”对上海的归属感，坚定了其在上海买房定居的信念。与最初阶段“新上海人”来沪就业往往选择租住或借住方式不同,近两年来，“新上海人”中选择长期居住的人数明显剧增，成为支撑上海楼市刚性需求的生力军之一。
点评：由于在上海没有根基，“新上海人”在购房首付能力方面的压力较大，但通过几年的积累，部分“新上海人”已经拥有了一定的经济实力，加上“新上海人”的选房标准也不同于原居民，他们一般不考虑传统地段的优劣，比较注重交通、环境和配套等因素，选择的范围也相对变宽。同时，由于“新上海人”中，中青年比例较高，购房目的又集中在刚性自住需求，所以中小面积住房仍然是新上海人的购买一个主要特征。
结论：交通的便捷程度将决定“新上海人”2007年购房的集中区域。
都说2006年的上海楼市“调控”成了主旋律，“观望”也成了描述上海楼市消费心态频率最高的词汇。但从上海市公积金管理中心发布的2006年住房公积金贷款发放的增幅数据看，2006年上海住房公积金贷款发放额185亿元，比2005年增加92.49亿元，几乎翻倍，而贷款户数也从2005年的6.71万户增加到9.6万户，户数增长了43%。上海居民购房尤其购买自住房的回升势头强劲。
谁在支持楼市的刚性需求？我们也许可以从中看出今年上海楼市的真正购房主角。
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