高房价背后的安居梦

　　在国家去年出台的“国六条”等政策调控下，全国的房地产投资增速虽有所减缓，但各地的房价并未得到有效抑制。北京作为一座吸引着全国乃至全世界目光的城市，房价更是牵动了很多人的心。今年，北京市将一举推出经济适用房、廉租房等多项住房保障措施。不过，想抵御市场利益的巨大驱动力，政策要想达到行之有效，仍有很多工作要做。

　　出常人物

　　倪晓建北京市人大代表

　　现任首都图书馆馆长。

　　刘红宇北京市人大代表

　　北京金诚同达律师事务所高级合伙人。

　　黄福水北京市人大代表

　　北京昌平区郑各庄村党总支书记、北京宏福集团董事长。

　　邱琦北京市政协委员

　　国家环境保护总局中日友好环境保护中心科技处、国际处副处长。

　　任月征北京市人大代表

　　2003年当选北京市人大代表，并当选为主席团成员。

　　访谈中1

　　北京房价能否在2008年后出现拐点

　　很多舆论认为，北京的房价将会在2008年后出现拐点，因为奥运结束后，北京会出现后奥运现象。但也有人认为，北京作为一个不断发展壮大的国际化大都市，经济的高速发展不会因为奥运会的结束受到巨大影响，面对更多外来人口的涌入，北京的房地产市场只会不断升温。对于这样的争论，您更倾向哪点呢？

　　黄福水：“2008年奥运会结束后，应该对北京的房地产走势影响不大。北京的房价依然有上升空间，北京现在是一个国际化的大都市，不仅是全国人民的北京，也是全世界人民的北京。大量的外地人口涌入北京和外国人口定居北京是今后房地产发展的动力，这是一种必然的趋势。”

　　邱琦：“北京房价一路走高的其中一个重要原因就是房价实际上并不是北京人抬起来的。北京的房子是全国人来购买，多贵的房子都有人买，但是北京人很少有买贵房子的。所以，北京政府的关注点不应该放在高档住房，而应是经济适用房。虽然政府曾经提出建立经济适用房，但是在一批已经修建的经济适用房当中，建筑面积有超过150平方米的情况。”

　　倪晓建：“北京房地产的泡沫肯定是有，原因首先是外地人和外国人在北京购房的比例越来越大，北京的土地资源有限，包括土地、水、交通和医疗等。就这些问题，目前北京的高档住宅里住的都是外国人或者外地人，包括山西、温州、浙商购房团，他们对高档商品房的购买力非常强，拉动了小面积的、经济适用房的价格。其次，北京召开奥运会也是一个原因。每个国家在奥运之后都有一个经济低潮，但是在奥运前每个人都希望炒一把。还有就是现在很多人不把房子当住房，而是当做投资。这并不是一种真正的需要，而是把房子当成一种投资的产品。”

　　任月征：“政府一直在做控制房价过快增长的工作。但是北京的人口太多了，全国、全世界的人都来北京买房。现在北京的人口的确与整个城市的承载能力不太适应了。所以政府得加大经济适用房的供应。经济适用房的限制很多，比如没有北京户口的人就不能享受，这也能在一定程度上解决外来人口多的问题。”

　　刘红宇：“根据经济学的原理，价格取决于供求关系，当供大于求的时候，那就是空价格，为什么北京楼盘一开就有人去买，证明它有市场有需求。但这不等于没有泡沫。北京现在住房的两极分化非常严重，很多人拥有多套高档住房，但也有人买不起房子。很多人反映现在不奢望买房子，包括我的员工，他们应该属于高级白领。”

　　访谈中2

　　小户型政策能否有效执行

　　去年，国家为了解决普通百姓住房难的问题，专门出台了“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。但在房地产的巨额利润下，这样的政策能否有效执行呢？

　　黄福水：“住房问题与老百姓生活密切相关，因此让大家都能住上房子，是政府工作的重点。因此国家出台一系列房地产的规定也是为了让百姓生活负担减轻，这都是一些很好的政策。为了解决住房难的问题，一方面要多建设廉价的房屋，另外也要用政策调控房地产市场。”

　　刘红宇：“这是一个利民政策，国家对土地的宏观调控当然十分重要。但我国的土地资源是有限的，高品质的房屋也是利于社会进步的。我觉得住房应该分化，是需求和档次的分化，符合需求地去开发房地产项目。如果房价一直高涨不下仍然有市场需求，则该类房主自然应该承担可能房屋空置率很高的后果。因为空置的大多是高档房，百姓的住房问题是不是一定只能用购买来解决，包括购买经济适用房来解决，这是值得研究的。很多人向我反映情况，说他们的拆迁补助款十分低，这些钱不足以让他们在市区再买一套合适的房子，他们的钱可能只够在郊区买房子，当然那里的生活肯定不如市区方便。所以大力发展廉租房事业，提高政府社会救济手段，是非常有必要的。”

　　倪晓建：“现在是商品经济而不是计划经济，政府应该出台一个控制外国人和外地人购房的政策。有人建议建立几个超大的城市，但北方多是资源贫困的城市，所以不适合建立，还有首都的职能不应该偏重商业型发展。澳大利亚的首都建设就是建立在两个城市中间，首都功能也相对专一。”

　　邱琦：“希望政府今后进一步加大对低收入家庭的关注，大力建设经济适用房，特别要多建立小户型，约60平方米的住房。同时，对于低收入家庭，地理位置也很重要，应该尽量不在偏远地方建设经济适用房。如果距离过远，可能造成低收入家庭的就业困难，因为路途遥远，可能造成他们在工作地点与居所之间的交通不方便。所以，在建设经济适用房这方面，应该有相应的政策，并提供充足的资金保证。”

　　访谈中3

　　物业纠纷能否有效解决

　　在房地产领域，另一个严重问题就是业主和物业的纠纷一直不断。去年，就有很多类似物业纠纷的案件，有的甚至引起全国舆论的关注。在老百姓辛苦买房后，却又进入到与物业公司的矛盾之中。作为服务者与被服务者之间本不应有如此巨大的矛盾，但如何才能有效解决这一问题呢？

　　黄福水：“其实物业对于中国人来说，还是一个新鲜的事物，对于居民和物业管委会来说都是一个需要不断认知的过程。这一过程是需要时间的，因为不光是物业的服务需要提高，居民的意识也有待提高。在这种情况下，就需要国家不断加强对于物业方面的法制建设，加强政府监管，才能让物业管理有一个良性的发展。”

　　刘红宇：“物业管理纠纷是有历史原因的，主要是业主买房后接受的物业公司不是业主们共同、自觉的行为选择，而是开发商前期找的，它往往还和开发商有实际被控制关系，物业公司管理模式和管理水平的高低和物业费的收取在前期都是开发商一手操纵的。建设部出台的《物业管理条例》是我国第一部调整物业公司和业主之间关系的法规，但是北京市的实施细则却迟迟没有出台。这也导致目前业主委员会和物业之间的矛盾加深，因为很多具体问题没有法律依据，无可操作性。此外，业主分化现象也有深层次的原因，因为很多的开发商占有小区公摊面积、未出售部分面积和商铺的使用权，那么开发商就同时享有业主的话语权，而基于前述原因，当遇到业主和物业的矛盾问题时，开发商肯定是站在物业一边。要解决这些矛盾显然要加快立法，比如立法后，业主委员会要及时成立，并且能自行决定是否要原有的物业公司服务，开发商在前期指定物业公司时，要有回避原则和招投标制度。同时，为了社区更和谐，我始终建议物业公司不要私自请保安，因为物业使用的每一分钱都是业主的物业管理费，而物业管理费应该交到业主委员会，由业主委员会决定费用的使用，所以保安完全可以由小区业委会聘请，以确保小区内业主们的安全感更强。现在的物业管理费都是不透明的，业主看不到物业的财务报表。比如有一高档小区10年以前的物业收费就达到了每平方米1美元，而业委会成立后，该物业公司自动把管理费下降到3.5元人民币，这就说明物业公司把费用降低了一半还是有利润的。这就是为什么无论业主和物业公司间矛盾有多大，物业公司都不离开的缘由之一。”

　　任月征：“物业公司应该通过优质的服务来履行对小区的管理义务。此外，小区的存车位、地下室的所有权应该进一步明晰，以免发生纠纷。”