纽约房地产：等着温州炒楼团到来

　　张帆

　　中美两国的房地产市场在过去几年中都出现泡沫。然而，纽约是个例外，纽约的房地产市场鹤立鸡群，风景独好。纽约市政府每年都预测下年房地产市场下跌50%，每年年终都把同样的预测向后推一年。明年复明年，明年何其多。

　　2006财政年度纽约的房地产总市场价值6140亿美元，年增长13.6%，其中三分之一在市中心曼哈顿。按纳税的目的，市政府把纽约的房地产分成四类，简单地说，第一类能容纳一、二、三个家庭的住房，第二类公寓，第三类公用事业占地(例如地下管道)，第四类商业楼宇。按市场价值计算，各类分别占53%、21%、3%、23%。以上四类又可以大体分为居民住房和商业用房两大类。房地产交易活动可以用交易量来衡量。纽约市政府对房地产的价值(评估价值而不是市场价值)征收物业税，对房地产交易活动征收房地产交易税和抵押贷款税。

　　2006年前三个季度纽约中心区曼哈顿公寓平均价格每个季度都比上年同期上升，其中第三季度上升到每套公寓129万美元，比上年同期上升12%。曼哈顿公寓销售数量预计比上年略有增加或持平。总的来说，影响美国其他城市的

　　2006年纽约房地产市场的热点在商业用房。过去一年纽约的房地产交易特别是商业楼宇的交易十分火爆。2006年纽约经济中的一件大事是斯戴文森小区(Stuyvesant Town)的出售。斯戴文森小区是曼哈顿下东城的一个大型居民小区，占地80英亩，有110座居民楼。原房主大都会人寿保险公司在去年10月将小区卖给Tishman Speyer Properties公司，交易金额达54亿美元。从这一笔交易中，纽约州政府和市政府就得到约3亿美元的房地产交易税(不包括物业税)。其中纽约市政府得到的1.5亿交易税收，大约相当于全年税收的5%。

　　纽约房地产市场在美国房市衰退中岿然不动，一个支柱是商业房地产，特别是办公楼。2006财政年度纽约办公楼的市场价值为689亿美元，占整个房地产市场价值的11%，2001到2006财政年度年均增长4.3%。开发商投资建设办公楼的目的是为了把办公室出租给公司、商号和政府，办公楼的空置率和租金反映了公司、商号对办公室的需求。“911”五年以来，纽约商业用房的需求逐步上升，曼哈顿中城(一般把曼哈顿从北向南分为上、中、下城，中城是美国最大的办公区，下城次之，世贸大厦和华尔街在下城)。办公楼空置率已经下降到2001年第2季度以来的最低点，租金已经上升到2001年第四季度以来的最高点(资料来源Cushman and Wakefield公司)。目前曼哈顿中城办公楼每平方英尺的平均租金为53美元，下城为36美元。曼哈顿中城和下城A级办公楼的租金比平均租金约高6美元。需求的旺盛和租金的高涨，使地产商大兴土木。开发商为兴建商业楼宇而斥巨资购买繁华地区的地块。Brookfield金融资产公司2006年11月花了一亿多美元购买了31和33街之间、9大道上一块地，用于建设办公楼。该公司已经拥有附近的一块地，但在过去20年间由于吸引不到足够的公司租户而不能开工。现在随着需求的增加，该公司计划在这两块地上兴建总使用面积为460万平方英尺的两到三幢办公楼，相当于帝国大厦的两倍。这样的建筑计划不止一两件。SJP公司计划在曼哈顿最繁华的42街8大道兴建一座110万平方英尺面积的办公楼。Vornado公司正在谈判在曼哈顿闹市区购买土地建筑130万平方英尺的办公楼。正在兴建的大型办公楼，面积几乎已全部租出。到2006年10月，已经有31家公司签订租约，以每平方英尺100美元以上的价格租用办公室。

　　支撑纽约房市的另一大支柱是外国人的需求。大量外国人在纽约购买住房，目前这些外国人主要是欧洲人、南美人和澳洲人。外国来的年轻人一般喜欢大学和艺术家云集的下城格林威治村一带的青春气息和夜生活。一些人为子女的上学未雨绸缪。有些外国人一年中只是在纽约住几个月的时间。一些国际旅馆公寓管理公司为部分时间住在纽约的外国人提供专门的服务，例如订机票、餐馆预订、代雇保姆等，为买房的外国人提供旅馆式的服务。很多外国人把在纽约买房作为投资。一些外国公司也在纽约租用办公室。中国万通公司曾计划租用世贸中心7号楼的最高三层，受到媒体的广泛报导，可惜最后没有成功。在纽约购买住房的中国人似乎没有加州多，可能是因为纽约离中国比加州远三四个小时航程。随着

　　(作者系纽约市政府高级经济学家)