教授购房经启发了人们什么

　　

◎章剑锋

　　厦门大学不动产金融研究中心研究员

　　香港财经文摘杂志高级记者

　　专栏作者到上海出差，遇见两位目的地一致的旅伴。一位中国人，上海某大学教授；另一位日本人，东京一所日语学校的老师。

　　日本老师说，在东京买房子不便宜，经历了上世纪90年代的大萧条后，房地产正在复苏，物业销售价格也从低谷在向上反弹。虽然这样，年轻人都可以买房子，当然需要向银行借钱，但这并不意味着他们会变得不再富有或面临重大的债务压力。因为他们的收入都很高，通常只需要花5至10年时间就可以将欠下的钱偿还完毕。

　　中国现在也有不同年限的按揭贷款种类，其中不乏长达20年以上的。这是为那些收入极低甚至可能是处于保障水平线上的人设置的。虽然还贷年限迥异，但大多数中国人通常需要用超过15年的时间来偿还购买一套房子所欠的债务。也就是说，中国人普遍被高

房价和债务困扰，购房甚至成为大多数中低收入者趋向贫困的一个重要的经济因素和社会隐患。

　　谈话至此，一旁的上海教授插话说，你们不能以收入比来衡量中国人的购房问题，那会得出错误结论。

　　他有经验。这位高级教员目前在上海拥有四套面积大致相当的房子（均超过100平米），而且大都分布在比较中心的区位。买第一套房子时，虽然房价没有现在这样高，但就他个人收入水平而言，也绝不可能一次性支付。他的办法是，将积攒的全部资金（包括亲友借款）投入首付，然后再向银行申请贷款按揭。

　　他买入第一套房屋后，便挂牌出租，用每月收回的租金抵付银行月供，收支对抵，完全不必动用薪金，也不影响家庭日常开支。此后，他又如法炮制地买进了一套商铺和两套住宅。现在，他不仅是一位每年都可以向政府申报科研项目和经费的大学教授，还是一位市场投资家或商人，每月都有不菲的租金收益。

　　教授想通过他的事例启发我们，因为有按揭贷款，在中国购房并非难事。购房负担并不重，或者本来可以避免，甚至购房可以成为一种投资乐趣。他认为我们过分放大了国人收入与房价之间的差距。如果简单地以一个人的每月收入与房地产价格作比较，唯一结论会是大多数人不可能自给自足地买进一套完整的房子，但市场现实是，很多收入与房价远不对称的人却实现了购房，教授本人即是。

　　确实，能否有效而灵活地配置资金已经成为人们更好地绕开过高房价收入比这一普遍困扰的一门路径，也是中国购房人必须尝试和练习的一项

理财技巧。不过，很多人可能都不具备资金运作天赋，更多人在买房方面不具有冒险性，虽然他们同样都会通过银行借贷，但这只是一种必要又无奈的程序。结果，他们当然与那位教授大不相同，选择老老实实地省吃俭用以偿还银行月供和利息，希望尽快将债务偿清，然后安心地住进属于自己的房子里，终老一生。

　　我曾试图搜寻导致这种普遍现象的原因，目前能给出的解释是：作为一件必要的消费，多数人会量力而为，购买住房这件生活必需品（而非投资品），而不会像其它投资那样，出于资产增值等因素考虑，以一种投资的心态或方式投入和计算。如果不是因为收入过低、财富积累有限，他们甚至可以考虑不用银行按揭。

　　中国人的尴尬在于，他们既无东京人的高收入，又无上海教授的可用于配置的资金实力和基础。每一个用心赚钱的人，都有大致相同的目标：不是为了现在还贷款，就是为了将来还贷款。欠债原本就不是一件使人感到体面和愉悦的事，遵循生而为人必须要有一套住房这一基本准则，人们努力工作尚不能免除欠债，这就不是资金运作能力欠佳了，而是收入比严重不合理或房价严重偏高所致。人们更多时候的抱怨正在于此。

　　上海教授过多向我们展示自己的大胆和勇气，殊不知正因为他们的存在，无端助长了房价收入比过高的矛盾。他购入的房子既非用于自住，则必然要用来获利，手中的房子越多，利润空间就越大，这种增大的利润空间又是由高房价支撑，房价越高，利润越丰厚。结果，将是住房分配的空间被不断压缩，不公平消费加剧。

　　如果把平均一人一套房子看作一种标准分配，一人拥有三套房子，就意味着这种拥有类似于掠夺，因为那是基于另外两个社会主体的持有机会丧失而确立的。这时，如果供需结构不再平衡，价格向上波动，大多数人的平均薪水收入与房地产价格之比就会越来越离谱。