法律保护租赁履行 出租方赔钱也难收房

　　□连晏杰

　　事实证明李铭的投资眼光还算不错，其名下一套位于内环以内区域的公寓，被一家外资企业看中，打算租下给公司的外籍员工居住。对于李铭而言，当然更中意表现大方的外资企业，但问题是，为了避免空置期损失，李铭之前以优惠价签下了一份3年的租赁合同，此时仅仅履行了1年半时间。现在计算下来，他目前的租金收入还不到外资企业开出租金的一半。李铭当然希望能够提前收回房屋，以取得更高利益，哪怕支付一定的违约赔偿金也愿意。

　　但李铭与房客进行协商时却遭到了拒绝，房客表示自己根本没有意向搬迁出去，即使得到违约赔偿金也无法通融。李铭遂向律师咨询，是否可以通过支付违约金的方式起诉要求解除合同。但得到的回答是：法律优先保护合同的履行状态，也就是说，李铭提出的要求不会得到支持。这样一来，外资企业租房的事情也只能作罢。

　　不曾想半年以后，房客由于工作调动，要前往深圳工作，因此向李铭提出退房，并且同意根据合同的约定，支付一个月的违约金。但此时的租赁市场情况却已有很大变化，行情趋冷，房屋很可能要面临空置。李铭认为不划算，不同意房客提前退租，并且要求其履行到合同期限届满。在协商不成的情况下，房客自行搬出了房屋。

　　律师意见：

　　本案是一个租赁合同履行过程中关于违约救济的典型案例。由于《合同法》保护合同的履行状态，而作为出租人的李铭一般是无法自行收回房屋，使合同状态由履行变为违约，因此出租人无法以支付违约赔偿为条件提前收回房屋。说的通俗一点，出租人不得向法院请求判令准许自己违约。

　　恰恰相反，承租人却可以通过自己的行为使租赁合同的状态由履行变为违约，比如案例中的房客自行搬出房屋就使合同的状态变成了违约。在这种情况下，作为出租人的李铭如果要起诉寻求违约救济有两种选择方式，一种方式为起诉要求承租人继续履行合同；另一种方式是起诉要求承租人承担违约责任，这两种方式均属于《合同法》规定的违约救济方式。

　　在司法实践中，由于租赁合同的出租人要求继续履行租赁合同，而承租人不愿继续履行租用房屋，就会在执行中产生很多矛盾，因此，法院在一般情况下会支持违约赔偿的请求。如果合同双方像本案中的李铭一样，约定了违约金，那么违约赔偿就以约定为准，如果双方没有约定违约金，那么违约赔偿就以合理的房屋空置时间作为计算依据。

　　(作者为新华律师事务所律师)