豪宅触摸中国楼市天花板

　　王芳洁

　　编者按

　　临近岁末，我们似乎进入了一个“豪宅发售季”。当汤臣一品作为中国豪宅的价格标杆之后，越来越多的中国房子乐以美元报价，并以千万元设定客户门槛，接近10万元的单价水准也不再让人啧啧称奇。尽管这一切距离普通中国人的居住梦想是何其遥远。

　　有趣的是，并非所有的天价豪宅都会蒙上天恩赐一段幸福的时光。恰恰相反，“楼贵遭人妒”，越来越多的天价豪宅成为开发者的鸡肋、市场的攻击点以及普通人茶余饭后的谈资。但即便如此，仍会有那么多的从业者渴望杀入战团，自封一个“首屈一指”的价格称谓。这实在是个奇妙的现象。当有了汤臣一品，中国楼市的“炒作”想象也就变得不那么丰富了，除了“最贵”，似乎就毋论其他了。

　　一边是政府调控

　　从贡院6号，到汤臣一品，再到新近推出的柏悦居，及至仅推6套亿元公寓的荣尊堡，天价豪宅仿佛在考验着地产商的开价胆量，同时也在炙烤楼市承受的底线。

　　在缺乏市场认可的情况下，天价豪宅仿佛一场没有奖品的比赛，究竟是什么使之生，又是什么令开发商为之狂？

　　天价豪宅“疯涌”

　　位于北京北四环附近的荣尊堡国际公寓近日向外推出了6套天价豪宅，每套总价都将超过1000万美元。据售搂处人员介绍，6套豪宅均位于荣尊堡6栋塔楼顶楼，一层一户。即便是售楼人员自己，也从未被允许进入顶层观赏。

　　有媒体报道，荣尊堡6套豪宅的面积为1200平方米，但《第一财经日报》从荣尊堡售楼处了解到的信息则为每套约在460平方米左右。但即便按照1200平方米计算，该顶层公寓的售价也高达人民币8万元／平方米。如果依据460平方米计算，其价格则要超过20万元／平方米。

　　至于顶层豪宅开出天价的理由，销售人员向记者解释说，该项目地理位置优越，距离奥林匹克场馆仅几步之遥。并且该项目拥有6位金钥匙管家。据称，拥有金钥匙资格的管家在中国不过几十位，全球也不过3000位。

　　事实上，位于奥体板块附近的楼盘还包括与其相对的别墅项目——紫玉山庄。但低容积率的紫玉山庄在价格上反而远不及公寓楼荣尊堡。

　　另外，自荣尊堡开盘起，金钥匙概念便贯穿始终。和顶层豪宅用户相比，低层业主拥有该项服务的成本显然低很多。据了解，荣尊堡目前在售套型的均价仅在1.7万元／平方米左右。

　　不过，由于绝大部分公寓型豪宅均为精装修，开发商很容易通过金壁辉煌的装修来提高所谓的产品附加值，例如昆仑公寓以及NAGA上院。包括上文提到的贡院6号、汤臣一品以及荣尊堡均系精装房。由于精装修的成本差异性较大，令最终的房价也颇具迷惑性。

　　相比较而言，较为坦率的则属银泰集团开发的柏悦居。这个位于北京第一高楼最上端的住宅以毛坯房、起价7万元／平方米的水准入市。虽一路坚持低调发售，但该报价还是引起众多媒体的关注。

　　就北京而言，较早的天价豪宅为贡院6号，数年前房价即已经起步于4万元／平方米，最小一套的总价大约在500万元左右，最贵达1880万元。几年下来，贡院6号早已建成，但据记者了解，此前对外销售的50套住宅至今仍未售罄。

　　在销售上比贡院6号更为尴尬的则是上海汤臣一品。该项目凭借均价11万元／平方米的水准，荣膺“中国第一公寓”称号而名声在外。但在开售近一年的时间里，仅卖两套的销售业绩显得颇为冷淡。

　　“第一”心态

　　回首看来，中国豪宅的售价一次又一次被刷新。虽然每个项目的确有其特别的卖点，比如贡院6号位于繁华的城市中心，汤臣一品拥有无敌江景，荣尊堡借力奥运概念，柏悦府更在全北京之巅，但似乎每个卖点都比不上天价更夺目。

　　也许正因为如此，开发商才敢于争第一，必须争第一，否则天价就不是天价，豪宅便不是最豪华。

　　类似心态在荣尊堡项目的销售中得到验证。数月以来，一个巨大的路牌广告矗立在北京东二环，上书：“荣尊堡签约租金刷新北京新高”。记者了解后获悉，开发商已与美国奥运代表团签约，租金高达每月68美元/平方米~每月108美元/平方米，租期为4个月，预计最终会租赁50套左右。

　　已签约租金达到5倍于周边项目的水准，荣尊堡开发商的开价勇气似乎受到了鼓舞。随即便推出租金更高的天价豪宅，顶层豪宅的日租金竟为每日80美元／平方米。

　　与之类似的还包括近一年来重获新生的世界第一高楼——上海环球金融中心。这个在纸上规划了近十年的项目再度长高，由原先计划的492米增加到510米。开发商日本森大厦株式会社之所以将大楼拔高，原因显而易见。10年间，台北101大厦早已建成，高度508米。若要想当第一，就必须超越这个高度。

　　鉴于森株式会社为日本第一大房地产企业，其敢为天下先的气魄毋庸置疑。另外，由于日本航空管制严格，楼层限高，令社长森稔的理想在本国无用武之地。森稔最终将目光投向中国金融中心上海，并早于10年前圈地。

　　实际上，作为商人，森稔拔高环球金融中心似乎又有另一层深意。据悉，目前已有多家国际机构积极与之接触，商洽收购项目部分股权。如若该项目不是世界第一，相信吸引力将大幅度减弱。另外，环球金融中心甚至还没有出地基，已开始将2008年的起租价定为每日3.5美元／平方米，而中国目前最贵的写字楼——上海恒隆广场二期的租金均价也不过在每日1.5美元／平方米左右。

　　劳伦斯谶言

　　按照森株式会社的计划，环球金融中心将于2007年建成，这样不仅能赶上2008年奥运会的春风，还能迎接2010年上海世博会。但2007年距离环球金融中心项目公司成立已经过去了12年。

　　即将诞生的世界第一高楼可谓命运多舛。回顾过去，仿佛和第一沾边的地产项目命运亦多坎坷。曾有望成为中国第一高楼的巨人大厦最终拖垮了巨人集团，1997年巨人大厦被迫停工。此后，各地为建中国第一高楼前仆后继，远华大厦最终因为远华案而成为远华大坑。

　　除了第一高楼外，第一豪宅的运气仿佛也不佳。但在经济学家看来，这种争做第一带来的坏运气并不仅仅影响着项目本身。当这种心态已经不是个案，而成为当今社会的普遍现象时，冥冥中似乎预示着下一个时代即将来临。

　　安德鲁·劳伦斯关于世界最高大楼的开工建设与商业周期的剧烈波动高度相关的结论令人震惊。他认为世界最高大楼的兴建通常是经济衰退到来的前兆。关于这一点，已经被纽约大都会人寿、帝国大厦和吉隆坡的双塔所印证。

　　为什么“摩天大楼指数”和经济危机存在着“百年病态关系”呢？因为商业繁荣时期的低利率造成长期资本品价格相对短期资本品价格上涨，从而导致更多的资源被配置到远离最终消费的生产中，一旦利率变动，资本所有人就会承受重大损失并波及资本市场和银行体系，从而导致经济衰退。

　　这一结论或许存在片面之处，但对世人的警示作用，却不能小觑。

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