北京新政规范房屋租赁市场

　　王芳洁

　　近日，期待已久的《北京市房屋租赁管理办法》(下称《办法》)终于登上了首都之窗，开始向市民征求意见。征求意见期截止到12月5日。

　　作为今年唯一一项与房屋租赁有关的新政，《办法》从租赁信息管理、出租者规范要求、承租者义务范围、租赁税收和违规惩罚制度等多个角度作出了规定。

　　北京信一天房地产经纪公司方面认为，《办法》的出台将有效规范租赁市场，从市场反应来看，公众对《办法》的反应不一。

　　强化租赁登记备案

　　为统计公众对《办法》的反应，日前，信一天组织位于安贞、团结湖、方庄、中关村等租赁热点地区的50余家门店对此进行了信息采集，访问租赁房主266人、租赁客户313人。其中，194名房主表示支持新《办法》，认为《办法》有利于目前租赁市场管理，能让房主安心出租，占受访人群的73%。43名房主反对《办法》，认为《办法》只是形式，实际无人执行，对租赁市场管理无实际利好，占受访人群的16%。29人表示无所谓，对《办法》不会关注，自己正常出租，占受访人群的11%。

　　房主所提及的“无人执行”，相信主要指房屋租赁强制备案制度。实际上，该制度早于1995年即已经制定施行，只是为了逃避房屋租赁产生的个人所得税，真正执行者寥寥。

　　《办法》意见稿明确规定，本市实行房屋租赁登记制度，出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起3日内，到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续。居住人员发生变更，出租方若不及时到基层管理组织办理变更登记，将被处以200元以上500元以下罚款。

　　综合分析判断，如月租金低于10000元，房主在避税过程中产生的风险大于其应交纳的税费。加之私下租赁带来的其他风险，房屋租赁登记备案的意愿程度提高。

　　拒绝押一付三

　　《办法》还规定，房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。新规定颠覆了北京房屋租赁市场“押一付三”的传统。

　　北京链家地产的市场总监金育松表示，按月收取房租主要是为了防止房屋中介公司恶意挪用客户资金。

　　据金育松介绍，当前北京市场房屋租赁大多采取“付三押一”的方式，即押一月房租，然后每次交付三个月房租。北京出现过许多纠纷案，中介公司按月付房租给业主，却以年付、季付等方式租给客户，以形成一个资金沉淀。有公司挪用客户的钱去做别的事情而亏本，或者有的干脆携款逃走。

　　信一天市场部经理罗煜则向《第一财经日报》表示，《办法》规定固然能避免少数中介将“沉淀”资金挪作他用的可能，但更多将使大型正规经纪公司面临“短收长付”的资金困境，势必迫使中介减少委托租赁业务，压低房主租赁价格或增加免租期，抬高租户代理费及租金，可能使租赁市场秩序及服务陷入混乱的境地。

　　因此罗煜建议租赁市场调控不能“一刀切”，确保中介公司在委托租赁中保持同周期收付，则能彻底避免挪用资金可能，且维持租赁市场稳定。

　　当然，这条规定对于租户来说利好，这将大大降低房屋租赁一次性支出的成本。但《办法》中对于租户的规定也颇多，例如禁止租户擅自将租赁房屋转租出去，从而将“二房东”这一特殊的角色彻底从租赁市场中清除。

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