京城酝酿房租月付制 政策重在加强对房东监管

　　《北京市房屋租赁管理办法(草案)》于11月20日开始公示

　　11月20日，北京市政府法制办就《北京市房屋租赁管理办法(草案)》开始征求意见。该意见稿中提到不再允许中介公司要求租房者至少付三个月的租金，其目的是为了保证交易资金安全。但目前北京租赁市场普遍采用“押一付三”的租金支付方式，这一新规定一旦实施有望开启京城房租月付的新时代。对此，业内人士认为这一支付变化从长期看将拉低租金，但从短期看会提高租赁时间成本。

　　李先生2003年从南方来北京工作，他在租房时发现，北京中介公司最低租金支付方式多是押一付三，即将一月房租作抵押，之后每次一次性交付三个月房租。其中半年租及年租也相当普遍。而此前李先生在南方，早已习惯了一月一付的支付方式，初来北京他觉得租金压力比较大，直到现在，绝大多数中介公司也要求至少押一付三。

　　不过，近几天，这一状况出现了转变的苗头。11月20日，北京公布了市政府法制办的《北京市房屋租赁管理办法(草案)》，开始征求意见，时间为11月20日至12月5日。意见稿中对目前北京市租赁市场提出了一系列的管理措施，其中提到不再允许中介公司要求租房者至少付三个月的租金，这一规定将使京城房租支付发生革命性变化。

　　“正方”

　　房租支付变化矛头直指资金安全

　　中介多收租金最显著的目的是为了占用资金，而这种多付租金的方式牵涉到房东和租户的资金安全，据业内人士透露，目前部分公司采用这样的运行模式：以高价房租吸引房东签约，而对租客则采用稍低金额的租金作为签约诱饵。向租客方收取半年、一年租金的同时，每次仅付给房东一个月的租金，从而将剩余资金沉淀下来，挪为他用。这种交易行为一但出现中介亏本或者携款逃走，租赁交易双方便会遭遇经济损失。

　　据了解，北京“押一付三”的支付模式中，出现一个月押金主要是为避免承租者退租时没有结清部分水、电等费用或有未交付的租金，采取季付则是为避免按月收取麻烦。事实上，“押一付三”模式形成根本原因是外来人口的大量增加，租房需求远远高于出租量，这种不平衡供求比例为中介占用资金提供了方便。

　　千万家市场分析人士指出，按月收取房租目的就是为了防止房屋中介公司恶意挪用客户资金。“按月收租”能够在最大程度上维护承租者和出租者的权益，确保租赁安全。有业内预测，从长期来看，只有在银行监管和支付技术等配套措施到位后，这一变化会对租金有拉低作用。

　　“反方”

　　房租月付后短期可能提升租赁时间成本

　　据记者了解，目前，北京千万家等大型中介公司已经有了“月付房租”的业务。该公司负责人认为，客户按月付租、业主按月收取，在一定程度上可能会造成时间成本的增加，如果出现租客不交房租还得每月催缴，这无形中增加了成本。

　　中原地产三级市场部则认为，在北京该条款是否合理有待商榷，因为现在市场上已普遍接受“押一付三”的方式，这种支付方式只让承租者在一年内交纳4次房租。如果按意见稿执行则客户每年需交12次租金，这必然要增加支付的时间成本和操作成本，同时也不宜保障房主的利益，比如带有家电、家具及电话出租的房屋，一月租金不足以补偿房屋内恶意拖欠电话费等财产损失。

　　“对策”

　　银行监管是政策落实关键

　　对于如何在保证交易安全的情况下，降低租赁成本，千万家公司认为，这就要求中介和银行机构加快资金信托业务的发展步伐，使其尽快由买卖扩展到租赁市场，形成完善的租金按月自动划拨系统，从而高效率、安全地完成租房流程，解决租金月付的成本难题。

　　此次在意见稿中，针对租金沉淀问题，也提出了“本市对房屋经纪业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度，具体办法由市建设(房屋)行政主管部门会同有关部门制定”。

　　对此，中大恒基市场研究部认为，实现房屋租赁的资金监管是规范北京租赁市场的必要方式，也是打击房屋银行的重要手段，但是在具体实行的过程中还是需要登记备案以及其他各项措施配合进行，必须每个环节都相互制约，才能真正实现房屋租赁的资金监管。一旦杜绝了中介公司在租赁市场中的吃差价行为，租赁市场的月均价有望下降5%-10%.千万家公司则指出，租金月付肯定会迫使北京市的租金收取方式产生大变化。但因为查处私下交易的难度较大，所以短时间内租金收取方式一时不会发生根本转变。整体的转变需要经历一个过程。

　　本报记者 张家齐

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　　政策重在加强对房东监管

　　保障人均租房面积；严禁二房东

　　《北京市房屋租赁管理办法(草案)》是今年紧锣密鼓的调控政策中，惟一一项相关租赁市场的政策，其中一个显著的倾向性是加强对房东的监管力度。

　　意见稿中指出，对于租赁不登记纳税的将会处以200元以上500元以下罚款。而且租赁房屋人均使用面积不低于3平方米；其中，成套住宅人均使用面积不低于6平方米。对此，中大恒基认为，这些要求都体现了对房屋承租主体———房东的监管明显加强，事实上，以往对房东的监管一直是市场的薄弱环节。

　　对于“二房东”的监管也是本次意见的一个热点，意见稿中明确规定了“不得擅自转租、转让、转借承租房屋。”这对出租者和承租者的权益都是最好的保护，也表明了政府对市场上普遍存在的“二房东”现象的立场和态度。

　　据记者了解，目前，二房东

　　意见稿还提出，业主和承租人之间也会有相应的标准合同与法律条款来约束彼此，使双方利益不受侵犯。不过，我爱我家公司认为，因考虑5%的租赁税费，业主和客户的登记备案积极性将会降低，有可能出现逃避税费、逃避备案的现象，这样，房东监管的落实也面临困难。