职业炒房客50万起家5年翻10倍

　　周涛 李骐 深圳报道

　　职业炒房客陈华(化名)一直专注于深圳宝安区房地产。50万起家的陈华在5年的时间已经从炒房中获得超过500万的收益。陈华炒房的理念非常简单，由于深圳关内关外(宝安区属于关外)房价差距达到30%以上，陈华认为随着深圳关内土地逐渐消化完毕，住宅需求的逐渐外移将推高宝安区的房价。事实正如陈华所料，去年下半年以来，宝安区中心区的房价由不足6000元/平方蹿升至8000元/平方以上。陈华因此获利甚丰。

　　5月底开始的地产调控及后续出台的多项抑制炒房的地方规章打断了陈华继续享受房价蹿升所带来的红利。而此时，已经开始大幅抬升的股市吸引了陈华的注意力，基于对房地产行业的了解，陈华将其80%的资金全部投入万科(000002)，6月中旬陈华买进万科，成本在5.40元/股，由于地产调控仍在不断加码，陈华一直持有万科，11月20日，万科已突破11块。“炒股半年的收益已经超过我前3年炒房的收益。”陈华表示将继续对地产股加码。

　　陈华的投资经历几乎体现了市场上此起彼伏的投资机会，尽管他属于少数两边获利的投资者。炒房一直被认为是拉高房价的重要因素之一，炒楼受抑制而转入炒股，是否市场无形之手开始与本轮调控的目标保持正向的一致？今年以来，体现在房地产行业，资金在有形市场与

资本市场之间的挪移所体现的政策、市场、投机、投资的交结一览无余。尽管倚赖资本市场的无形之手的作用无法完全改变国内房地产市场的结构性矛盾，而两相对比的效果依然值得对于房地产市场调控手段的重新思考。

　　万科标本

　　今年以来，有形之手与无形之手交替作用于房地产市场，二者所呈现的效果无不激进而波澜壮阔。

　　11月20日，周一，万科A股大涨7.14%，当天收于11.25元，一举超过了万科B股当日10.97港元的收盘价，这也是一年半以来万科A股首次超越B股股价。不过这一幕并没有持久，万科B股周二大涨2.46%，报收11.24港元，再度反超万科A股。业内人士认为，万科A、B股的你追我赶之势恰好说明了中外机构对万科投资价值的一致认同。

　　一年多来，万科的股价从3元多到现在的11元多，足足翻了3倍多，如果再加上股改的收益，应该接近4倍，远远超过万科房价的同期涨幅。陈华表示：“投资万科的房子不如投资万科的股票。”

　　为什么本轮房地产调控仍在继续，房地产股票却如此之牛？

　　5月中下旬，一系列宏观调控政策出台，万科的股价也一度陷入低迷，6月中旬低至5.20元，跌幅超过20%。对于调控对地产股的影响，国信证券分析师方焱认为，房地产作为支柱产业的地位在相当长的时期内不会变，宏观调控的目的不是打压房价，而是为了稳定房价。房地产新游戏规则有利于供给结构的改善，有效需求会增加，销售前景乐观。重点地产股的业绩不会有大的滑坡，而部分重点地产股已经下跌较多，基本反映政策利空，估值处于相对较低水平。另外，方焱认为人民币升值是一个长期趋势，房地产行业受惠较大。

　　事实上，由于近两年房地产调控一直不断，中信证券研究部执行总经理徐刚表示，行业已经形成了对调控的习惯性解读。徐刚表示，每次国家有宏观调控，房地产股价就会下来。但经过研究发现，每年3月到6月份都是房

地产政策的高发期，这个阶段房地产股票比较低迷，7月到9月是政策的消化期，年底到年初房地产股票上升，这是普遍的规律。而一旦成为规律，消化期就逐渐缩短。

　　8月中旬，央行宣布加息，利空出尽，最后一只靴子终于落下，这反而坚定了机构买入万科的决心。进入8月份后，机构特别是一些新成立的基金开始大量买入万科等绩优地产股。另一位基金经理表示，当时万科的动态市盈率不足10倍，这一估值水平在国内地产股中是比较低的，与国外地产股相比也具有明显优势，香港地产股的平均市盈率在15倍，美国、印度等则达到20-30倍的水平。

　　炒股对调控的作用

　　交织着地产调控政策的影响，下半年以来，万科为代表的地产股强势上扬，其直接的效果是吸引了大量有如陈华一样的炒房客将资金移转至股市。

　　5月下旬之后地产调控的一系列政策出台，极大的抑制了炒房冲动，部分炒房资金涌入股市。温州炒房客又是一个典型代表。根据6月份温州市证券期货业协会提供的数据显示，截至5月底，温州市股民首次突破了10万户,5月份增加量达2436户，5月份18个交易日的交易额就达169.6亿元。

　　万科三季报显示：基金持有7.05亿股，比半年报时增加2.55亿股，共计67家基金持有万科，其中增持5家，新进41家。也就是说，即便以机构投资者在6月份底部买入万科的成本计算，仅机构投资者投资于万科的资金就超过10亿。一位业内人士估计，散户投资者的资金总量至少超过20亿。

　　多重政策打压炒房亦收效有限，股市回暖就直接形成了对炒房资金的收缩，从而起到抑制炒房的效果？

　　对此，深圳综合研究院周旭教授分析认为，具体有多少资金由炒房移转至股市，这个无法确切统计，大量资金进入股市总体上是股市各种基本因素转好所致，仅仅因炒房受打压而转移进入股市的解释并不十分准确，但是，股市对于广大投资者资金的吸纳，客观上抑制了炒房资金的集聚，对于实现抑制房价上涨是有着明显好处的。

　　周旭进一步强调：尽管在国内房地产并非是一个完全由市场决定的市场，但是市场基本面、基本的市场手段依然会对房地产市场产生重大影响。从根本上抑制房地产投资过热、房价被人为拉升过高，依然需要从市场角度开放更多元化的投资手段，以释放巨大的民间财富。

　　事实上，房地产行业对银行资金过于依赖一直是房地产行业重大系统性风险之一。股市的回暖，房地产类上市公司股价节节走高再次给了很多房地产公司融资的机会。深圳中原物业研究总监张伟表示，像万科这样的公司，由于成长性良好，股市表现优异，使得其除了利用银行贷款之外，还有众多的融资方式可以采用：配股、增发、权证、与海外投资基金合作等等，股市越好，这些手段越容易得到实现，从另一方面减低了银行资金风险。

　　另一方面，正是基于房地产类上市公司被投资者看好，股价不断走高，国内很多房地产公司开始计划借壳上市，通过良好的业绩来实现在股市融资。同样由于市场与政策的交织，房地产市场开始呈现另外一个值得注意的问题。

　　周旭认为：目前由于地产调控的原因，银行普遍做法是对如万科等品牌房地产公司给予充分的贷款，而对于小型的房地产公司不予理睬。如此发展，房地产市场的垄断性将会进一步加强，将不利于房价走低。

　　来源：经济观察报网