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莫斯科地产风云诡异莫测 已经上涨将近100%

http://www.sina.com.cn 2006年11月22日 12:14 第一财经日报

  自去年初开始,莫斯科的房价每月差不多以10%的环比增速疯涨。去年10月,每平方米均价为2050美元,现在已达4025美元。

  俄罗斯副总检察长布克斯曼日前对外界声称,目前没有证据表明莫斯科房价一路飙升是开发商们互相串通的结果,“至少目前没有证据能证明这一点”。

  近年来,莫斯科房地产市场一直处于“牛市”。《第一财经日报》从俄联邦公共设施与建设署了解到,仅从去年10月至今年10月,莫斯科房价就上涨了97.56%,市区一处3居室的住房售价达30万~50万美元。莫斯科堪称世界上房价最高的城市,以至于俄政府不得不建议开发商“冻结”住房价格。但政府无权下达限价令,仅限于对开发商提出建议。

  所幸的是,至少莫斯科市政府的下辖一些房产公司已开始接受政府的建议。自今年9月下旬起,莫斯科的

房价增速开始减缓。10月份,每平方米均价的环比涨幅降到了3.9%。

  “牛市”表因:建材价暴涨和贷款门槛低回想起2000年一套一居室住房1.8万~2万美元的价格,许多莫斯科人会觉得像在做梦。那以后,莫斯科的房价就一路上涨,2001、2002两年,年均上涨16%~17%,2003、2004两年,年均上涨32%~39%。而自去年初开始,每月差不多以10%的环比增速疯涨。去年10月,每平方米均价为2050美元,现在已达4025美元。

  莫斯科地产分析师马特维耶夫认为,房价离谱的主要原因是供需极不平衡——住房供应仅是需求的1/3。

  在俄罗斯,如果按照正常程序走,

开发商从开始办理一系列批文到拿到施工许可,至少要3年半时间;而给新建住宅楼通电、气、水、热,又至少要等1年以上,最长可能达2年半。开发商大都靠银行贷款建房,如果楼盘迟迟不能完工,需要支付的高额利息和其他费用就可想而知。于是,开发商就会把这些成本转嫁到买房者身上。

  水泥对俄罗斯开发商的意义,就像汽油之于司机一样。与今年初相比,俄建材市场上的水泥价格上涨了1倍,钢筋价格则上涨了1.2倍。10个多月里,电、热等的开通费用也两次上涨。开发商因此认为其利润越来越少,额外的成本只好由购房者埋单。

  住房贷款也是影响莫斯科房价的重要因素。某银行住房信贷部主任施别茨基对记者透露,俄罗斯目前约有350家银行从事房屋贷款业务,为争抢客户,有30家左右已开始降低贷款利率,同时还提高贷款额度,延长贷款期限。以俄罗斯商业银行为例,该行允许贷款人以本人月收入的55%还贷,同时把贷款期限从20年延长到25~30年,并把贷款人有支付能力的年龄延长到75岁。

  有些银行甚至开始取消首付。而在2005年之前,所有银行都坚持要客户先支付住房总价的20%~25%为首付,现在,首付比例已降到了10%~15%。

  在莫斯科房价问题上,高通胀率也是不容忽视的因素。许多开发商还公开表示,在价格上涨过程中真正得利的并不是他们,而是那些“允许地产开发的官员”。

  “没有经济理论能够解释”

  可以想象,在房价环比增长10%甚至20%的情况下,许多开发商和投机者都在等待最合适的赚钱机会——如果一个月后能赚得更多,就不会现在出售。

  一位银行家告诉记者,70%的购房者都是投机者。假定一套住房售价为15万美元,如果以贷款方式购买,首付至少要3万美元。并且要有月收入3000美元和无须赡养他人的证明。因为只有这样的贷款人,才有能力支付每月1500美元左右的按揭。该银行家非常怀疑莫斯科有多少工薪族能有3000美元的月收入,因此得出买主大多是投机者的推论。

  一项调查显示,俄罗斯80%的家庭认为,拥有住房是身份的标志;有超过60%的家庭认为改善住房条件是“首要任务”。还有不少外地人以在莫斯科有房为荣,这也是导致莫斯科房价疯涨的重要原因。莫斯科市建筑综合体的调查数据显示,该市所建商品房有70%被外地居民购买。

  由于莫斯科能用作建设使用的土地越来越少,地皮价格因此不断上涨。从目前情况看,不仅是市中心,就连三环以外的住房开工数量也在大幅减少。专家估计,将来在莫斯科地产开发市场上,恐怕只能剩下一些大型开发商。

  专家指出,上述因素已经严重影响、将来还要影响莫斯科的地产市场及房价走势。

  专家强调,说到底,政府在莫斯科房价高企问题上有不可推卸的责任,已经没有任何一种经济理论可以解释得通这个城市的房价现象。如果政府当初不采取措施冻结

汽油价格的话,现在俄罗斯的汽油市场也会像莫斯科的房价一样发疯。

  专家呼吁政府强力干预为使房价滞涨,俄罗斯第一副总理梅德维杰夫已经建议,对拥有两套或两套以上住房的人征税。以迫使其中一些人把多余的住房转售给真正需要改善住房条件的人,同时国家也可以用这些税收为需要住房的人改善条件。

  莫斯科市长卢日科夫则认为,让房价降下来只有一个方法——就是提高建设数量,“只要让供应超过需求,就能让房价降低”。

  据悉,莫斯科市政府预计今年建成472.74万平方米住宅,而明年新建住房数量还要比今年增加一倍。

  许多专家认为,在抑制房价问题上,政府因素要占主导地位。如果俄联邦反垄断局及其他政府机构能够完善地产开发流程,为开发商开通水、电、气、热等提供便利,那么从2007下半年起,目前许多因等待开通水、电、气、热而无法完工的楼盘就能交付使用。届时,供需达到平衡,房价的月均环比涨幅将会保持在1%~3%;而到2008年,价格甚至有望回落到每平方米3000美元的平均水平。


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