经济适用房回购价浮动空间20%

　　许慧颖

　　今后，新建经济适用房需要再上市的将由政府回购。

　　这是北京市规委正式出台的《北京住房建设规划(2006~2010)》中“经济适用房内循环”的精神内核。住宅规划中因删除了“经济适用房不得上市，由政府直接回购”的字样，被媒体误读为政府由此放弃回购经济适用房。

　　而在日前北京市建委举办的通气会上，北京市建委住宅发展与保障处处长程建华表示: “北京未来新建经济适用房将封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。”而另一位主要负责人还表示，目前经济适用房内循环具体运行细则正在进行研究调整。

　　回购价浮动上限20%

　　本报此前曾报道过，新旧划断成为以后经济适用房回购与否的重要标准。对既有经济适用房存量进行提高补交土地税办法，抑制投资炒作。程建华表示，已购经济适用住房上市补交综合地价款将从现在的3%提高到10%。而对新建经济适用房部分则重新启用“内循环”即政府回购方式。

　　对于按原价回购，业内人士提出质疑，因为经济适用房从买入到出售，会经历地段升值、个人房贷利息以及折旧等多项因素影响，如按原价收购并不科学，而是需要专业机构的重新综合评估。

　　对此，相关负责人透露，考虑到综合地价等因素的变化，主管部门也正考虑上浮回购价。不过，因为要取消其投资属性，从根本上杜绝炒买炒卖的不良现象，满足中低层收入人群的住房需求。因此，不可能把回购价格定得过高，目前把价格浮动暂定为上浮20%。

　　此外，程建华在会上否认了取消经济适用房的说法。早在今年调控开始之初就传出经济适用房“停售转租”的消息。虽然至今这一政策并未发布实施，但也有知情人透露：建设部等主管部门对于经济适用房的态度是支持“租售并举”。因而，有人预测北京目前的做法也许是为将来作准备。

　　事实上，目前北京经济适用房已经实施封闭式管理：定向拆迁户购买。位于朝阳区的定福家园已经暂停对外公售，转为定向满足拆迁户；而朝阳区的“弘善家园”项目从一开始就被定位为服务于北京前门地区的拆迁户。

　　不过，按照今明两年每年300万平方米经济适用房的供应量，明显无法满足市场需要，只能首先安置拆迁户实属无奈。截至2005年年底，北京市共批准集中建设经济适用房项目52个。18万拆迁户家庭已购得，还有12万家庭已通过资格审查，尚在排队等待。

　　市场反应平淡

　　由于新增经济适用房将“内循环”，存量经济适用房将以无法复制的优势成为“香饽饽”。

　　但《第一财经日报》从我爱我家等京城知名中介公司了解到：9月30日规划公示稿中首次提出“回购”的内容后，经济适用房在短期内交易量和挂牌量都有不同程度的上升。而在政府明确不会回购既有经济适用房后，目前为止，交易量尚属平稳。

　　据“链家地产”统计资料分析，11月9日~11月13日，天通苑、回龙观两大社区的经济适用房挂牌量环比上一周分别下降4%、6%，房源挂牌量出现略微下调；而天通苑、回龙观的店面反馈，本周有关经济适用房政策的客户咨询量大涨，环比上期增加了40%以上，客户的咨询问题主要集中在老经济适用房是否回购、今后经济适用房如何操作及走势等方面。

　　不过，考虑到未来10%的综合地价款比例的提高，可能会有部分业主考虑到收益下降而会在年底前继续抛售。年底之前，二手经济适用房的交易量与以往年份相比会有小幅上升。如果北京今年整体二手房交易量是8万套的话，那么预计已购经济适用房的交易量会在5%左右。

　　目前市场上已经有过万套的已购经济适用房通过二级市场上流通、转售。我爱我家研究中心认为，新旧划断政策整体来讲是比较明智和合理的。如果对已售的经济适用房的业主统一采取回购政策，则会产生一个政策上不公平的问题。而目前的新旧划断则是对以往经济适用房政策的一个好的延续，采取回购的政策在性质上能够真正起到社会保障性住房作用。

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