北京二手房转让强征土地增值税

　　下月起正式实施 针对五年内非普通住宅

　　《京华时报》

　　本报讯 自今年12月1日起，在转让二手房过程中，本市将要求个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或相关的涉税证明，才能为其办理过户手续。也就是说，如果应该缴纳土地增值税者拒绝缴纳相关税款，将无法办理房产证。昨天，市地税局出台了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。

　　二手房转让强征土地增值税

　　市地税局地方税处的相关人士解释说，多年来本市在个人转让二手房环节，一直在征收土地增值税。按照国家相关要求，这次，本市只是在征收办法上做出了相应调整，而并非对个人转让二手房新增了一个税种。

　　目前，本市同时还在个人转让二手房土地增值税方面，执行了一系列的优惠政策。首先，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。12月1日新政策实行后，免征或减征优惠的标准不会改变。

　　记者从京城一些房屋中介了解到，虽然本市一直要求征收土地增值税，但事实上目前只有通州、丰台等区县在征收土地增值税，其他一些区县并未强制征收土地增值税。一位中介负责人表示，将土地增值税完税证明与过户挂钩，其实是明确了要强制征收土地增值税。

　　缴税标准可按交易额1%计算

　　市地税局通知要求，自2006年12月1日起，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

　　对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

　　对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

　　-案例解析

　　核定征收方式最省钱

　　在未来土地增值税的缴纳方式过程中，消费者究竟应该选择哪种方式更省钱，“链家地产”市场研发中心认为，消费者应该进行具体情况来具体对待。假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。那么，张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元；如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，当时购买这套房产缴纳的契税为7500(500000×1.5%)元，转让时需要缴纳的营业税为38500(700000×5.5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)，那么，张先生需要缴纳的土地增值税为28725(95750×30%)。很明显，在条件允许的情况，许多消费者会选择核定的征收方式缴纳。

　　土地增值税税率标准

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%

　　增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%

　　既无购房发票证明，又无房屋评估报告，按转让交易价格全额1%征收

　　-市场影响

　　后半月可能出现集中过户现象

　　“链家地产”市场研发中心认为，由于土地增值税将于12月1日正式实施，现在距离征收时间也就半个月的时间，那么，在此时间段内，对于那些已经成交的客户来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；另外，对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省土地增值税的成本支出，也将会加速彼此之间交易，同时，也会将部分后期的交易需求提前释放。从这个层面上来说，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑。

　　由于目前北京依然处于卖方市场，而土地增值税依然是交易环节的一种税费，那么卖方必然会将税费转嫁到房价当中或者直接由买方承担或者买卖双方共同承担，但是，不管哪种方式，均会在一定程度上拉高房价。

　　-名词解释

　　土地增值税

　　土地增值税是对在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。

　　普通住宅标准

　　本市享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。

　　本版采写 本报记者　赵鹏 刘轶滨