给权力寻租制造空子 限价回购此风不可长

　　“限价回购” 此例一开，各地难免有样学样，无疑给“权力寻租”制造空子。毕竟，连“限价回购于私人”都可以成为土地出让要件，又有什么配合单一开发商的附加条款不能够被设计出来呢？

　　蔡为民

　　近期北京朝阳区CBD核心地段白家庄的办公及商业用地，极具“创新”地以附带“限价回购”条款方式进行招拍挂。令人遗憾的是，不论其过程及结果，均在京城引起巨大争议与反响。包括任志强、潘石屹在内的多数人诟病“限价回购”的作法，将导致开发商利益受到损害，而表示难以接受。

　　惟在我看来，更值得关注的是后续可能引发之连锁效应。

　　除非基于公众利益，否则“招拍挂”不应附带回购条款

　　由于该地块是2004年“831土地大限”届满后，仍未开发而被政府强制收回。地方政府为了弥补原开发商用于动拆迁经费之“损失”，因此在挂牌文件中附带“限价回购”条款，注明得标者必须同意在房产竣工后，由原开发商以12000元/平方米的价格回购5000平方米商业用房及8000平方米办公用房，但该地段的预期均价可达40000元/平方米，明摆着要得标者“流血贱卖”！更糟糕的是该土地建筑面积虽有87600平方米，但可作为商业用房的只有5000平方米，换言之，届时建物完工后最精华、最有价值的部分，将全数拱手让人!

　　虽然我并不认同以潘石屹、任志强为首的北京开发商高调置疑之论述，毕竟嫌贵可以不买。但我认为“土地招牌挂”附带回购条款，除非比照上海是用于符合公众利益的住房，如重大工程配套房或

经济适用房、廉租房等，否则根本是此风不可长！

　　“限价回购”违背土地“831大限”与“招拍挂”基本精神

　　首先，就政策层而言，它违背了“831土地大限”的原始初衷。众所周知，之所以有2004年8月31日作为土地使用最后期限的规定，系因中央三申五令要求开发商不要“囤积居奇”，应尽速有效利用土地，但遭多数开发商一再漠视，迫使中央施出最后杀手锏。在此情况下，“杀鸡儆猴”犹恐不及，如果还要想到如何弥补被收回土地之开发商的损失，那么当初又何必大张旗鼓地收回土地？

　　其次，它也违背了建立“土地招拍挂”制度之目的。基于各地方在出让土地时不断出现种种不规范行为，于是中央在2002年7月1日要求土地出让应进行“招拍挂”的规定，以避免徇私舞弊。而附带“回购条款”等同垫高竞标门槛，降低甚至排除其他开发商参与意愿及能力，孳生暗箱操作的可能性。而这显然不符合土地“招拍挂”要求公平、公正、公开的基本立意。

　　此例一开，后患无穷

　　就市场层面来说，“限价回购”条款也会造成开发商推高

房价的错误观感。一般人不会注意到该土地标售有所谓“回购条款”的附带要件，而开发商在将本求利的情况下，必然会反映此一部分的成本，于是，要么放弃挂牌，要么高价竞标，从而落实了“开发商是推高房价之元凶”的罪名，这恐怕也是开发商“难以承受之重”。而依据11月1日开标结果，该地块一如预期的由原开发商重新取得，显示土地招拍挂附带“限价回购条款”并不被市场认可。

　　或许有人会说，早知如此又何必当初？这不是白忙活老半天吗？其实内情并不见得如此单纯，因为走过“土地招拍挂”这一遭，等同由地方政府背书，确立土地权属，于是让原开发商有了喘息及集资买回的时间与机会。

　　此外，令人感到遗憾的是，这次系由北京市做出的不良示范，此例一开，各地难免群起响应，有样学样上行而下效，无疑给“权力寻租”制造空子。毕竟，连“限价回购于私人”都可以成为土地出让要件，又有什么配合单一开发商的附加条款不能够被设计出来呢？这恐怕才是北京白家庄“招拍挂”标地案，带给我们的最大警示。

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