沪商百亿资金东北嗅商机

　　郝倩

　　“东北的房地产总量虽然没有长三角、珠三角大，但其有效需求非常强烈。很多品牌房地产公司可以借助品牌影响力直接提升其市场占有率。”一家房地产企业资深人士评价说

　　但目前来看，一些老工业基地依然存在市场化程度不高的情况。所以地方政府要引发大规模的群体性投资，仍需要一段时间的经验积累

　　上海一家大型地产商正有意收购沈阳市的多家国有房地产公司，以获得在东北进一步发展的机会。之前，上海置业(1207.HK)发布公告称，将以2.04亿元的代价，收购沈阳华锐世纪投资发展有限公司51%股权。

　　在日前召开的新沪商世纪论坛上，上海新融商务咨询有限公司总裁纪军就此评价说：“继两三年前‘振兴东北’的投资热潮，今年以来东北的投资再次兴盛，一些老工厂以及企业改制则为沪上企业投资创造了机遇。”

　　但是依然有房地产企业认为：“最近一段时间涌现出来的东北投资潮仅是个案，透露出了部分资金的流向，但是还不足以说明接下来的一个投资趋势。”

　　上海投资热潮

　　上海一家大型房地产企业自今年下半年以来，已与沈阳市有关部门多次谈判，其焦点在于收购沈阳市的多家国有房地产公司。

　　在此之前，该企业在长春已经有了几十亿元的投资项目，并启动了其东北战略。

　　“沈阳市的国有房地产企业在近两年集中进行转让，有些已经被境外机构收购。目前正在寻觅买家的，是一个国有企业打包的项目。”知情人士透露说。《第一财经日报》了解到：这个原本由6家房地产企业打包的项目，目前已经增加了新的房地产企业进去，可能接下来这个资产包还会有所变化。

　　这个由沈阳市常务副市长亲自过问的资产包目前还处于前期筹备阶段，许多技术性问题还在最后的敲定之中。尽管如此，这个囊括了多幅地块资源的资产包已经引起了上海地产企业的充足兴趣。

　　同期，上海置业也发布公告称，将以2.04亿元的代价，收购沈阳华锐世纪投资发展有限公司51%股权。

　　据了解，沈阳华锐世纪投资有限公司名下拥有位于沈阳CBD的一个商住物业，占地约16万平方米。收购完成后，沈阳华锐世纪将成为上海置业名下的附属企业。沈阳华锐世纪的原两位股东方分别持有公司95%及5%的股权，上海置业分别收购之后将成为公司的控股股东。

　　上海置业方面明确表示，此举是为了保持土地储备充裕及企业今后发展考虑。鉴于该物业未来发展潜力良好，是“提供了一个补充其土地储备的良机”。

　　土地升值成为投资动因

　　“最新的消息是，上海一家地产公司几年之内在哈尔滨投下了100个亿。此间还包括购买一个老工业基地的机床厂。在发展商业项目的过程中，这家地产公司已经引入了百联和月星家居集团，在当地成为非常典型的沪商投资个案。”纪军透露说，在这个项目中，月星家居就租了7.8万平方米的物业。

　　另一家上海企业——上海商德(集团)有限公司最近在哈尔滨也已经投资成功一个钢铁加工经营中心。“此项投资包括830亩的土地。可以想见，明年这批土地的升值都可以达到50%到70%。”该公司总经理刘晓东说。

　　昂泰科技控股(集团)有限公司在沈阳也拥有几百亩的土地储备，但他们还在寻找新的项目。对于沈阳楼市的走势，该公司高级工程师李科认为仍然有上升空间。他介绍说：沈阳之前的铁西工业区从两三年前就开始进行产业转移，将之前的包括大型啤酒厂、制药总厂迁址。而很多温州资本正是在两三年前进入沈阳的房地产市场。这些土地现在大都已经升值了70%到80%。而同期房价也有了30%到70%的上升。

　　“外地开发商纷纷进入东北寻找商机。虽然现在老工厂的项目已经基本消化完毕，但是随着很多东北城市新规划的出炉，依然将有一波对房地产的强烈需求。”李科认为。

　　以沈阳为例，根据沈阳市城乡建设委员会统计，去年沈阳房地产投资出现大幅增长态势，累计完成开发投资413.6亿元，同比增长20.7%，其中住宅建设投资309.3亿元，同比增长32.6%。而根据沈阳市统计局的测算结果，2010年沈阳房地产开发投资将超过1200亿元，“十一五”期间累计投资可达4000亿元，年均投资800亿元。而沈阳、大连、长春都成为开发商的投资热点。

　　“东北的房地产总量虽然没有长三角、珠三角大，但其有效需求非常强烈。很多品牌房地产公司在东北发展得就很好，可以借助品牌影响力直接提升其市场占有率。”一家房地产企业资深人士评价说。

　　但是，对于这一轮东北的投资热潮，也有开发商持有不同看法。有资深人士分析称：目前显露出来的一些大型投资仅仅为“个案”，但是也显露出了下一轮市场投资机会的所在方向。不可否认的是，从目前的情况来看，东北一些老工业基地依然存在市场化程度不高等情况。所以地方政府要真的引发大规模的群体性投资，仍需要一段时间的经验积累。

　　Observation记者观察

　　上海人在东北

　　前一段时间的东北之行，让纪军看到了太多沪商投资在东北落地的个案。而这些投资动辄上亿元。

　　更令他感触的是，今年下半年以来，上海一些大型房地产企业的老总频繁造访东北，都在以最敏锐的嗅觉来寻找新项目。

　　一个沪商老总在纸上为《第一财经日报》记者画出渤海湾的形状，然后点出环渤海湾的地方，有五点一线的港口。他激动地对本报记者介绍说：“这些都是清一色的深水港，以前海岸线旁边的土地大都用来晒盐，但是现在已经辟出了大量的出口加工区，有些地价与‘零地价’几无差别。立刻吸引了很多国外大的加工企业入驻，成为新的商机。”

　　齐路通一直忙于给上海人与东北人牵线。他是上海市东北经济文化发展促进会常务副会长，在几个大项目的追踪过程中，齐路通认为最近东北的投资正在经历又一轮高潮。

　　但是，这些经常活跃在东北与上海之间的投资人也看到了一些亟待改观的情况，这也是在东北日益兴旺之后逐步显露出来的。

　　十分明显的一个现象是，在与投资方接触的过程中，东北很多政府依然是将“招商”当成第一要务。投资火爆的背后，是各级政府对于市场成熟度有些盲目自信。“万事俱备，只欠招商”成为十分普遍的心理。而政府效率、诚信问题等都被掩藏在这种盲目的自信背后。

　　纪军认为，东北人的理念问题必须改进。最大的障碍就是有时候会“急于求成”，在条件还没有成熟的情况下就开始引入投资项目，最终导致项目的夭折，而投资也付之东流。

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