房产中介的类金融化生存

　　叶国靖

　　建设部日前明令房地产中介不得管理客户交易资金，获取非法收益。上海多位房产中介业资深人士昨天向《第一财经日报》坦言：中介吃“差价”，挪用、占用客户交易资金一直是业内“公开的秘密”，监管难度甚大。

　　“‘大小合同’是吃差价的通用手法，其适用对象是对于房地产二手交易环节知之不多的消费者，前提条件之一是在交易达成之前买方与卖方不能谋面。”太平洋房屋的置业顾问顾先生说：“基本操作手法是：市场上总有些急需用钱的人以远低于市场行情的价格抛售物业，这些‘非典型’卖家往往求助于中介公司。遇到这类情况，不是业务员自己融资吃进，就是被中介公司吸纳，然后再倒手转出赚取差价。”

　　由此，顾先生建议：如果不特别着急用钱，卖方最好不要“现金收房”，因为中介会趁机竭力压低价格；而买方要尽量与房主见面，避免被中小黑中介安排的托儿(假房东)忽悠。一位曾服务于美联物业的高级置业顾问罗先生(化名)在中介业浸淫多年，他透露：当买方通过房产中介公司与卖方签订合同时，往往被要求在签约三日内把售房款的30%委托中介行进行资金监管。卖家看到此项资金承诺才办理赎楼，然后卖方需向银行买断正在按揭贷款的房子，办理过户登记等复杂手续。

　　罗先生称，在

　　事实上，在这一时间差内，首付款会寄存在房产中介的账户内，中介在此期间就掌握着大量热线。对于中介来说，监管资金是滚动的，只要有业务，就有可能源源不断地获得这笔监管资金。

　　上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发就此曾粗略算过一笔账：2005年上海二手住房交易面积达1971.5万平方米，以每平方米6698元均价计算，二手房交易额至少在1300亿元以上。其中，通过中介行完成交易的比例约为80%，换言之，约有1000多亿资金在中介的委托保管之内。

　　部分中介公司拿这部分资金用做“跑马圈地”，抑或进行资金拆借获取可观利息收益。掌控千亿元资金的房产中介行因此在楼市火爆岁月具备了“类金融化机构”的某些特征。罗先生指出，“这些热钱放在中介公司，很大一部分被挪用去炒股、炒楼。如果赔了可能直接导致中介倒闭。”

　　正是此等“逐利性”给二手房交易的安全性埋下了隐患。一旦楼市受制于宏观调控或大行情波动等不确定因素，就很可能出现“卷款逃跑”事件，此前已不乏先例。上海一家中资房产中介公司加盟店的投资方此前因经营不善处于破产边缘，把10多万元客户意向金卷走，目前已经被上海杨浦区警方带走，现正取保候审。

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