抑制高房价 公布成本运动前仆后继

　　文本刊记者江南

　　提要：

　　自从2005年8月福州市物价局掀起“公布建房成本”运动以后，相关的行动和争论就一直络绎不绝。江苏、广东、浙江等地先后搞起类似活动。然而，这些运动的共同结局就是不了了之。

　　然而，最近发生在哈尔滨的一起官司却给这场运动掀起了新的波澜，当地一个法院以判决的形式要求物价局公布了一个小区的建房成本。今天我们就再次关注这个话题。

　　哈尔滨市民王树春老人打了近3年的官司最近终于有了一个结果。哈尔滨市物价局被当地的道里区人民法院以及哈尔滨市中级人民法院判令在其官方网站——哈尔滨价格信息网上，公布了乐福小区经济适用住房的建设成本。

　　在此事件之前，中国国内已经发生过多个省市的“公布建房成本”运动，有的流于民间“自曝”性质，有些则带有行政干预色彩，由司法系统以判例形式作出的公布决定则尚属首次。那么此事件究竟有何不同？会对房价造成何种影响呢？

　　经济适用房必须公布成本？

　　事情要从2003年3月21日说起，当时哈尔滨哈电地产置业股份有限公司发布拆迁公告，拆迁房的均价为1970元／平方米，建成后的经济适用房价格为2280元／平方米。王树春老人与哈尔滨哈电地产置业股份有限公司签订了合同，认购动迁原址新建乐福小区住宅一套。但当他对比周围的商品房价格后，王树春认为这套使用面积53平方米的经济适用房169249元的价格过高。

　　王树春查阅了相关法律、法规后得知，建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》中第八条规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门按照本办法有关规定，在项目开工之前确定并向社会公布。哈尔滨市人民政府《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》也规定，经济适用住房销售价格实行政府指导价，按保本微利原则，由成本和利润构成，利润限定在3%以下，经济适用住房建设成本由市建设主管部门审核，销售价格由市场物价部门批准，按项目向社会公布。

　　2003年11月，王树春在多次要求物价局公布该小区建房成本却没有得到同意的情况下，以行政不作为为由，在哈尔滨市道里区人民法院起诉物价局，要求被告对乐福小区经济适用房的价格核准后予以公布。

　　法院认为原告所在乐福小区的房价未向社会公布，是经济适用房开发商未向有关部门提出定价申请，物价部门无法启动制定价格程序，驳回了王树春的诉讼请求。

　　王树春随后上诉至哈尔滨市中级人民法院，后发回道里区人民法院重审。二审法院认为，物价部门作为行政职能部门应对王树春反映的问题作出明确答复。

　　2004年6月14日，哈尔滨市物价局作出答复说：“开发商向本机关提交的定价成本和计算资料，属开发商的商业机密，本机关即使制定价格，也不能将这些成本资料对社会公布。”

　　2005年8月8日，王树春再次向道里区人民法院提起行政诉讼，不久法院作出判决，判令物价局对王树春提出的哈电置业股份有限公司所售房屋是否违反价格规定，对经济适用房价格审批表、基准价计算表给予公布的诉讼请求作出明确答复。

　　哈尔滨市物价局不服，提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于今年5月作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　然而，胜诉并不是故事的终结，当王树春看到了物价局公布的乐福小区经济适用房建设成本表后，他认为虽然按照表上的数据，开发商的确将利润控制在3%以内，但是其中有多项列出的成本并不符合实际情况，多报的部分达每平方米700元之多。甚至开发商内部也有人表示，建房成本中有些没有办法明白地列出，只能笼统地记在其他项目下，故开起来有点差距。

　　目前王树春还没有以这个成本表为依据提出其他诉求，但无论后续故事发展如何，这个官司必然会对

　　“隐性成本”走在灰色地带

　　在哈尔滨的司法判例出台前，已经有多个省市率先推出过“公布建房成本”的行动，其中声势最大的要数福州。

　　2005年7月初，福建省福州市物价局在全国率先公布该市商品房的社会平均成本， 该市23个楼盘的成本目录显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50%，最低的超过20%，最高的超过90%。这个利润水平迅速引起极大反响，因为尽管它在全国房地产市场具有多大的代表性，尚不好肯定，但即便保守估计，也远远超过了多数开发商宣称的“利润只有15%”。

　　按照普遍可测算的标准，房价成本分为土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费等7个部分，这些内容主要分散在房产、工商、建委等职能部门，有的已经公开，没有公开的也不属于国家机密，所以搜集、整理、测算起来并不困难，并非如某些地方政府部门所言“工作量太大，条件不成熟”。

　　然而在开发商的账本里，还有两个至关重要的成本，一个是 “资金成本”，另一个他们含含糊糊地称之为“隐性成本”。“融资成本”在很多开发商嘴里是“商业机密”自然无法公开，而“隐性成本”更因为见不得阳光不为外界所熟悉。据知情者向外界透露，比如在交纳税费的环节上，如果支付500万元“隐性成本”给政府相关部门，说不定就可以省掉1000万元的费用，甚至可以得到政策、信贷等方面的扶持。如果“隐性成本”也计算进房价，那么开发商的利润率远没有大众看到的那么多，或许真的只有“15%”。

　　正是由于遭到了众多开发商们的反对，福州物价局的这一行动在推出不久后即告夭折，也成为“公布建房成本”运动中的第一个失败案例。

　　只见“打雷”难“下雨”

　　以福州的行动为肇端，浙江杭州和江苏南京的物价部门也陆续开展过公布成本的运动，但是都只有“打雷”没见“下雨”。2006年9月底，江苏盐城的一次行动却掀起了“新高潮”，它们不仅公布了成本，甚至设定了“房产指导价”。

　　盐城公布了自2004年以来开盘的97个楼盘的成本清单。与此同时，盐城市还对普通住宅商品房实行政府指导价———以基准销售价格为基数，盐城市区允许上浮8%，下浮不设限。

　　有意思的是，盐城市公布房价成本，在受到当地群众欢迎的同时，并没有遭到开发商的激烈反对，反倒是一些政府部门里的领导在“打招呼”要求不要继续执行这一举措。

　　与之形成呼应的是，今年广东省“两会”期间，广东省人大代表朱列玉建议通过开发商公开房屋成本价等方式来控制地产行业的暴利行为，但建议被广东省建设厅全部“否决”；而福州、杭州、南京等地的公布成本行动也都是因为当地政府部门里的阻挠而夭折。

　　有专家曾指出，建安成本、配套设施成本浮动不大，能够决定房价的最重要因素是土地成本，而土地价格和相关利润是地方政府最忌讳的话题之一。许多发达地区的财政被称为“土地财政”，地方政府本能地不想让公众知道他们所获的这部分利润的丰厚程度，因为他们担心公众有可能因此把对房价非理性上涨的不满从开发商身上转移到自己身上。

　　其次，公布建房成本将把地方政府的各种税费大白于天下。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。这些收费常常是违规征收的，如果公开房价成本，势必会把地方政府悄悄收取的各种费用拉出来曝晒，地方政府自然不愿意干。

　　最后，公布建房成本将大大压缩权力寻租的空间，减少一些官员的灰色收入。房地产行业与医疗药品行业、零售业，被称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，任何一个环节的权力拥有者都可以通过权力寻租获取部门或个人私利，由此增加的成本被转嫁到了公众身上。

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