住房也是菜篮子工程

　　房产虽具有商品特性，但也是民生必需品，以政府力量介入干预，从而促进其价格稳定。1988年由中央提出并贯彻执行的“菜篮子”工程，同样适用于房产。

　　蔡为民

　　许多人至今仍闹不明白，中央因何一再对曾经被视为支柱产业的房地产市场重拳出击，甚至连外资购房都纳入严格规范，乍看似乎有意重新回到内、外销房分轨的状态，但探究真相却又不是那么一回事。

　　其实只要我们愿意花时间去了解中国房地产发展的脉络，便能清楚掌握，之所以对房地产实施宏观调控的原因。

　　房地产曾是政府“保驾”行业

　　回顾1999年以前，房地产不但并非政策打压的对象，反而是各地方政府政策大力扶持的新兴行业，毕竟它是火车头工业，与之相关联的上中下游产业达数百种之多，一业兴而百业兴，相关单位怎么会不“了然于胸”？以上海为例，从1994年起便有蓝印户口政策、购房退税政策、契税减半政策等优惠方案陆续出台，为刺激楼市景气不遗余力。可惜由于当时相关金融配套措施尚未跟上，加之多数消费者对购房仍心存疑虑，因此，楼市买气仍显低迷。然而不容置疑的是，正因为先前政策利多的大力铺垫，为日后

　　市场买气的正式发起源自于1998年福利分房制度的取消，自用住宅进入货币分房时代，加上强大的旧区改造之动迁力度，内外销房取消导致境外、国外人士涌进，非典强化人们改善居住环境的深层愿望等，在上述要素互为因果、相互带动之下，购房需求与日激增，从而引发、催生了始由2003年6月之房价快速涨升的狂飚时期，直到2005年5月中央“新国八条”颁布为止。

　　事实上，在房价涨升的各个不同阶段，政府心态之转换相当微妙，最初往往是欣慰的，因为楼市买气经长时间的“抢救”，好不容易“千呼万唤始出来”(1995～2001年)；接着是“乐观其成”，因为房价仍在可控范围内(2002~2003.6年)；再往后则为“不满意但可以接受”(2003.7～2004.6)；但市场的走向往往出人意表，房价的持续飚涨，使楼市明显呈现非理性繁荣，再不压制后果将不堪设想，于是一连串调控措施出台(2004.7～2005)。

　　住宅将回归民生必需品本质

　　然而由于各地房产发展状况差距极大，“一刀切”的做法，反倒促使部分相对低价及较成熟之中大城市如：广州、深圳等，形成补涨效应，从而导致类似上海之前带动全国楼市复苏的效果发生。即使当时领跌全国的上海房价，也在此一大背景下，迅速止跌回升。面对如此不堪之“愈压愈涨”的市场乱象，终于迫使中央各部委统一原本分歧之思想，全方位规划调控手段，调整策略重新出发。于是“国六条”及其配套的“百分之七十90平方米”、限制外资购房、延长营业税免征税时间点、强征20%个人所得税等一系列措施，直取楼市供需双方之要害(2006.5至今)；从此，专属于房地产的“菜篮子工程”正式启动。

　　换言之，房产虽具有商品特性，但也是民生必需品，1988年由中央提出并贯彻执行的“菜篮子”工程，同样适用于房产，况且，近几年房价极速飚涨，已使相当数量的老百姓无力消费，因此必须以政府力量介入干预，使房地产避免沦为投机、炒作工具，从而促进其价格稳定。由此显而易见，中央对于房产管理已然迈入新的领域与思维，即：驱逐投机、严控投资、辅助自用，在此微妙情势下，房地产行业面临现在窘境，也就不难理解了。

　　(“蔡为民房地产决策讲座”将于近期举行，有意参加的读者可致电021-51036703咨询)

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