买套别墅遥控管理公司 中小企业主肯花钱吗

　　杨羚强

　　对于中小企业主来说，别墅是与其身份、地位相匹配的“装饰”。据有关调查显示，这部分人群95%以上有私家车，通常市内有一套住房，买别墅不作第一居所，而为周末休闲度假之用。其购买力常为面积在200平方米以上的联排或双连别墅。

　　其实，中小企业主购买别墅除了享受休闲度假外，还可把它当作与客户洽谈的商务会客室，或者是激发创意的私人工作室，甚至可通过信息化手段把别墅作为公司的遥控指挥总部。但这无疑涉及企业成本，是一件需要计算如何好好花钱的事。

　　本次专栏将为读者推荐4套适合中小企业主的上海周边别墅，仅供参考。

　　上海别墅租价微增

　　日前，第一太平戴维斯发布最新别墅租赁价格指数报告称，第三季度前两月上海的别墅租赁价格有小幅度上扬，其中浦西别墅租赁价格在前两个月有2.2%的上涨幅度，租赁价格一度达到26.8美元/平方米/天的水平，而浦东别墅租赁价格也冲高到19.8美元/平方米/月，而高端别墅的增长幅度更是达到3.9%，租价达到26.8美元/平方米/天。

　　同时，2006年下半年别墅租赁市场的入住率继续增加，8月份达到了93.6%，市场上仅剩很少的别墅可供租赁，这一趋势在租金水平上也得到了很好的反映，8月份别墅的租金水平进一步上扬，达到了2006年第一季度以来的最高点，为22.6美元/月/平方米。

　　据第一太平戴维斯提供的别墅租金和入住率关系图表，经过2002、2003年的高租金、低入住率，到2004、2005年的较高入住率、稍低租金，目前的别墅的入住率和租金价格间的关系已达到了一个平衡点。

　　业内人士分析，这也意味着目前的租金价格已完全被市场所接受，别墅的租赁价格因此仍存在一定的上浮空间。据悉，出现上述现象的主要原因是因为限制外资购房政策出台后，短期内部分购买客户由买转租，租赁市场需求增加会促使租赁成交速度加快，带动了别墅租赁价格的涨浮。另外由于严令禁止别墅批地，减少了别墅的供应量，一些高端客户由买别墅改为租别墅，增加了租赁需求，造成租价的上涨。　

　　万科蓝山：离市中心最近的低价别墅

　　成本计算：

　　距离浦东外环外不到一公里，少数有公交线路直达市中心的150万元起的低总价别墅。

　　可贷款七成，助中小企业主节省资金。

　　区域新房市场行情：

　　除万科蓝山外，附近的别墅还有申江路上的碧云左岸。网上房地产显示，该项目联体参考售价为11000元/平方米，累计合同均价10808元/平方米。147套房已售98套。不过，房型面积较大，联排最

小户型在200平方米以上。万科蓝山的销售参考价则是13000元/平方米，合同均价是12288元/平方米。在总共的348套别墅中，已售出181套，总面积在150—250左右。

　　土地价值：

　　自2005年1月万科购买了蓝科项目的开发用地后，曹路地区就未再拍卖过低密度住宅项目用地。

　　临近曹路的金桥、高行、川沙等地，自2005年1月以来，只有容积率低于1.0的商业用地拍卖。去年10月拍卖的高行地区一地块，容积率高达0.87，最终成交的楼板价达到7929.07元/平方米。

　　而距离蓝山最近的唐镇地区，今年9月份即将挂牌拍卖的一商业项目用地的起拍楼板价达到了4353.50元/平方米。

　　看点：

　　1、受土地供应政策限制，目前愈来愈少的纯别墅小区。

　　2、位于曹路工业区附近，商业机会多。

　　3、万科固有的造镇习惯，住宅小区内大面积开发商业配套设施，既解决基本生活需要，又提供小区业主交流平台，创造发现机会的机会。

　　物业优势：

　　得房率大多在90%以上，以267栋为例，总面积187.91平方米，分摊面积只有8.67平方米。

　　物业管理严谨。凡进入小区者(即使是购房者)均须在小区保安岗亭登记，经业主同意，方可入内。

　　小区前排大量种植绿化植被，有效抵挡周边厂房及道路上行驶汽车排出的灰尘和颗粒物。

　　房屋采用框架结构，所有墙体均可拆除。业主可根据不同的需要，改造户型。

　　房型：149.82平方米

　　底楼不仅有庭院，在入口和庭院旁，还分设有个五六平方米的平台。庭院的面积有二三十平方米。客厅和餐厅位于底楼，面积有三四十平方米，面宽较宽，显得颇为大气。底楼另配有客卫、厨房和洗衣房等配套功能设置。

　　主客卧均在二楼，主卧和客卧均有一间小面积的外阳台。此外，两个卫生间、衣帽间、储藏室等均在二楼，真正做到动静分离，各功能间相互干扰不大。

　　值得指出的是，家庭室南侧(大约有10多平方米左右)，是别墅层高挑空的区域所在，业主可选择继续挑空，也可以将其安上地板，作为房间使用。

　　三楼则是大面积露台，可以作为露天吧或屋顶花园用。万科物管规定，三楼露台只能搭建遮雨棚，不能做阳光房。

　　成本预算>>>

　　公司选择别墅，无论是作为公司的办事处还是奖励高层的度假福利，由于别墅的租金肯定不低，而购买别墅将来还有升值的空间。对于中小企业主来说，购买10000~20000元/平方米的中档别墅，投资成本比较合算。

　　功能畅想>>>

　　除当作住宅使用外，中小企业主还可以如何利用别墅呢？1、遥控指挥的总部2、工作室3、商务会客室

　　银都名墅：最宜中小企业主休闲

　　成本计算：

　　二手房市场：据信义房产别墅组称，银都名墅近期挂牌二手别墅数量较多，主要是二期的双拼别墅，售价在12000元/平方米。06年7月，该组成交了一套面积341.69平米(带57平米地下室)的三层双拼别墅，四房三厅三卫带车库，有一个150平米花园。成交价为435万元。

　　另据房产之窗显示，闵行地区目前单价12000元/平方米，总面积三四百平方米的别墅还有交房仅一年的天赖园、保乐路的瑞生园等。不过据信义房产的陈智德认为，在上述别墅项目中，以银都别墅的园林景观为最佳，所以向《每日经济新闻》的读者推荐。

　　新房市场：银都名墅三期，7月25日开盘，网上房地产显示其销售参考价为14000元/平方米，总共推出38栋，已卖掉12栋。目前，在售的项目，主要是靠近马路的。

　　土地价值：

　　自2004年开始，闵行未再通过公开拍卖，转让过容积率小于1的别墅项目。

　　今年9月底拍卖的闵行颛桥镇一地块，位于银都名墅的西南，其起拍价38800万元，折合楼板价为2806.88元/平方米，若按银都名墅0.52的容积率折算，其楼板价至少要5397.85元/平方米。

　　看点：

　　1、交通便捷。从银都名墅，经老沪闵路、虹桥南路等道路，可非常方便地通向市中心各区，距离徐家汇车程仅半小时左右。

　　2、周边商业配套成熟。银都名墅所在的春申板块，新老住宅区林立，商业已发展成熟。大小超市、银行、建材市场等商业配套设施已经完善。

　　3、目前不多的纯别墅住宅区，其中多数是双拼别墅。在联排、叠加别墅唱主角的今天，双拼别墅也正独栋别墅之后，变得逐渐稀有。

　　4、小区园林景观绝佳。小溪、山石、树木、花丛等种种园林小品景观，分布于房屋的四周，置业主与山水、树林间，每户更带有100多平方米的私家花园。别墅建筑风格模仿北欧式样。

　　周边配套：

　　主要生活设施集中在银都路上，距离春申购物中心、易买得、欧倍德、好德广场均十分钟车程，附近还有养老院。另外有闵行实验小学、田园一小、田园高级中学等教育配套。

　　推荐方点评：

　　今天的银都名墅已经成为大上海著名的都市桃源。每一栋别墅的朝向和位置都经过精心计算，力求完美境界。纯生态的居住环境、全装修私家花园。

　　缺点：

　　看病不便，要到莘庄或古美看病。银都路是事故多发地带，集卡比较多。周边保留了大量仓储、工厂，缺少文化、娱乐、公园、体育健身场馆，也是较大的缺点。另外，周边适合中小企业主消费的餐饮、娱乐、消闲、购物去处不多，也是缺憾。

　　物业资料：

　　地址：闵行区银都路759弄(靠近虹梅南路)

　　区域：闵行(环线位置:外郊环)投资发展商：上海至大房地产开发有限公司

　　建筑设计：加拿大ADS建筑规划设计事务所上海核工程设计研究院

　　其他：小区总建筑面积16.23万平方米，总占地面积32万平方米，容积率0.52，绿化率35%，拟建282幢独立和双拼别墅，共分六期开发。05年4月23日推出二期，以双拼别墅为主(96户)，独栋别墅为附(9栋)。物业费2.8元/平方米/月。

　　绿洲江南园：住朱家角观大淀湖

　　成本计算：

　　十一黄金周前，上海今年“一号公告”挂拍的20幅土地中，青浦朱家角的公寓房用地某地块拍出了2.6733亿元，折合楼板价1400多元/平方米。而大部分别墅花园面积就在1000平方米以上的绿洲江南园，目前的售价是750—1800万元，每平方米的地价也只不过在1万元左右。

　　朱家角镇古镇历史悠久，不仅有江南水乡依水而成市，而且明清建筑众多、保存完好，是目前上海的几个主要度假景点之一。

　　朱家角地区目前唯一在售的纯独栋别墅小区，且环800亩水面阔的天然湖泊大淀湖而建，在上海的别墅市场上较为稀有。上海近日出台的十一五住宅建设规划将禁止批准别墅项目用地，这意味着这一类产品未来将更为稀有，而纯独栋的景观临湖别墅，很可能成为“绝唱”。

　　在大淀湖毗邻绿洲江南园别墅一侧还将建造一条宽40米、长约650米的过湖长堤，并建两座过水桥，保证堤内堤外的水互连贯通。而“绿洲江南园”更拥大淀湖有三分之一的湖岸线(总长1.3公里)。

　　绿洲江南园容积率很低，只有0.18，楼栋之间栋距极宽阔，不但采光条件良好。且视野宽阔，可以观赏各色湖景。大部分别墅的花园都在1000平方米以上，部分别墅花园面积甚至达到3000平方米。并以植物绿化带为隔离墙，很好地保护了每栋别墅的私密性。多位名家在此留下墨宝赋予了它一定的人文含量。

　　别墅的建材使用较高档，外墙采用华府天地等高档楼盘使用的巴西、印度天然华岩岗，拥有澳洲哈拉苏托热水系统、通力系统。

　　主要购买人群：

　　1、江浙一带的私营企业主、外商。2、在青浦设厂的本地制造业企业老板。3、中小企业主。4、一些海外人士投资，以及来上海暂住用房。

　　楼盘资料

　　地址：青浦朱家角上海家化培训中心旁

　　网上房地产参考售价：33000元/平方米

　　截至昨日剩余套数：14套建筑面积：365—717平方米

　　购买人群使用的主要功能：

　　1、部分当地私营企业业主的日常居住地；一些在市中心办公的中小企业主的度假首选地；部分企业的常设商务度假官邸。

　　房型：

　　以700多平方米别墅为例，公共部位的客厅极宽敞，可供召开中型的私人Party。作为休息区的二三楼同样可设洽谈功能的会客区。每一层都有超大面积露台及景观阳台。二期每一栋都有若干房间可以观赏大淀湖湖景。一期户户临水。

　　

　　<标题>= 万科红郡：解决国际家庭居住方案

　　<副题>=高档别墅·推荐

　　<作者>=房产主笔 王舒 每日经济新闻

　　<正文>=

　　万科红郡：解决国际家庭居住方案

　　成本计算：

　　起价17000元/平方米

　　物业管理费为4.10元/平方米/月

　　在中国房地产龙头企业万科集团的在沪规划中，别墅几乎成为其今明两年内的最重要上市物业产品。

　　最新上市的“万科·红郡”，万科引入东京建物、日本大成建设正式成为本项目的合作者，为品质控管提供充分的保障。这是万科首次引进国际合作团队，是全面升华国际运作视野的一次具备重大意义的实践。不仅如此，万科还全面、系统地整合了其20多年来在房地产业的其它各种资源(包括供应链上下游的各个环节)。再加上“万科·红郡”周边已有的上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校等国际教育设施，万科红郡的产品价值上升到了相当的高度。

　　上海万科房地产集团有限公司区域本部副总经理张海涛表示，优秀的别墅作品应该是在物质和精神上都能给人带来尊贵感的生活系统；经典的别墅形态应该是国际标杆的本土化再造；而别墅的功能应该是满足自然回归人本需求。“万科·红郡”的目标是“创造高素质的交流环境、实现与世界同步的教育、提供亲切而不逾拒的服务，完全符合国际家庭的居家生活习惯”。

　　为实现国际化的品质，“万科·红郡”选择了被公认为最亲切宜居的英式Tudor为其建筑风格，其背后包含着英国传统文化———重视交流、强调尊重及对精致生活有追求。这种文化不仅在建筑风格，还要在园林体系、社区、物业服务等方面全面展开。在规划理念上，特别注重交流环境的营造，运用了“用空间层级保证交流质量；用社区规划保证城区活力；用围合布局增强社区归属感”等三种手段。在景观规划上，设计了面、线、点三种景观层级，形成协调而有节奏的视觉；利用地理高差形成景观高差，保证每个角度的愉悦视觉。

　　为了更全面满足和引领这些人士的居住和生活需要，万科更深入、更高端地引入了“全面家居解决方案”。在创作过程中，万科地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求。

　　万科·红郡推五项超值服务

　　1.及时、公开、透明的销售信息到达

　　2.提供装修套餐方案为业主配备三套风格不同装修方案。

　　3.定金三天内无理由退房为了给业主提供更放心的置业环境，也是出于对整体产品和整体服务的信心，率先推出了“定金交付后三天无理由退房”。

　　4.提供“一房一验”服务整合了第三方验收单位，不是整体验收，而是一房一验，让每个业主都能获得高品质的产品。

　　5.提供专业公司的租赁服务

　　万科·红郡档案

　　地址：闵行区华漕镇诸新路388弄

　　房型：220-240平方米的联排别墅，180-190平方米的叠加别墅周边教育设施：上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校入住时间：2007年12月