降低楼市风险：从改变付款方式开始

　　司马蓝敦

　　20年来，国内开发商售屋，大多限买方于签约后一两个月内缴清全部价款；或限于付清自备款后，即须完成申请银行贷款手续，银行核准后，即直接将贷款额交付给开发商。换言之，无论建房是否已开始施工，或施工进度如何，开发商即已取得全部价款。如此作业程序，对买方及银行而言，风险均极大。政府宜重作规定。

　　现行各国，兴建民用住宅或商厦，无论是由政府或民间企业兴建，一般多是于建筑物竣工后，始准发售，也有经主管机关核准而预售者。国内现行办法，是两者均可行，制度本身并无缺点。

　　但国内

开发商，在买方选定房屋单位、交付定金及签约后，通常限定买方须在1至2个月内，将全部价款缴清；或在付足一定成数之自备款后，立即申请银行贷款，经准贷后，银行即时将全部贷款交付开发商。

　　这一贷款作业程序，如适用于销售已竣工之建屋，并无不妥，但不宜应用于预售屋。因为建屋未竣工之前，买方所选购之建屋单位尚未成型，自然无由取得产权文件。承办房贷之银行，也仍处在尚未掌握真实标的物之抵押权前，即将全部贷款直接付与开发商。

　　在此情况下，若开发商中途经营不善，无力完工，建筑物因而流为俗称之“烂尾楼”时，则买方与银行两者，立即面临风险。且买方更须按月偿付房贷本息，情况颇不合理。核发预售许可证之主管机关，与经营房贷之银行，两者均未能事先规避风险，颇为不妥。按建屋施工进度，分次付款办法，方策安全。

　　政府为促进开发商合理经营，树立诚信商誉，似宜通令全国，禁止开发商售屋成交开始时，限定买方将全部房屋价款(含银行贷款)，于一至两个月内付清。政府宜规定，开发商与买方约定按建屋施工进度，分次付款。或开发商于建物全部竣工后，再行出售现屋。

　　有些国家更规定，开发商于建屋竣工前，仅能要求买方一次或分次付足自备款(目前政府规定是

房价的三成)，余款则须待建筑物全部竣工后，或由买方自付，或经由银行房贷付清。依此办法，定可减少社会购屋纠纷，同时有助于银行防止房贷坏账。