房地产价格指数：房价涨跌的指针

　　10月6日以来，韩世同先生和吴定金先生在搜房网上就广州市九月份的房价的涨跌展开了一场针锋相对的辩论。面对相同的数据，他们用不同的方式分析，韩世同先生得出的结论是9月份广州的房价小幅回落，吴定金先生的判断与此相反，他认为，广州市9月份大部分区域的房价已经开始回升。有关辩论的详情请阅读《博客辩论：九月楼价是涨还是跌？》。

　　经济学上很少有人用均价的概念去描述商品、证券和房地产的价格的涨跌及其变化趋势。我们讨论股票市场的涨跌，绝对不会说某个市场的某类股票的平均价格涨了还是跌了，我们会说上证指数、房地产股票指数是涨了还是跌了。我们不用均价去描述股票和房子的涨跌，是因为使用均价这个概念不适合客观地描述它们的价格变化，经济学上用各类房地产价格指数来描述房地产价格的变化。

　　房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格的变动趋势和程度的相对数。一般认为，房地产价格指数应该是“纯价格指数”，即指数只反映由市场供求变化和货币购买力变化所引起的价格变化，而不包括其他因素改变而引起的房地产价格变化。

　　房地产指数的编制比

股票指数的编制要困难多了，这是因为房地产本事存在着显著的产品异质性(heterogeneity)、市场细分(Market Segment)，以及成交案例分散、市场公开性程度较低等特性。因此，科学合理的房地产价格指数必须满足同质性(Homogeneity)、及时性(Timeliness) 、透明性(Transparency)、细分性(Disaggregation)和系统性(Systematic)的要求。显然，某个城市或者某个城区的“均价”显然不能满足“同质性”的要求，但一个较小的楼盘的“均价”可能满足“同质性”的要求。事实上，人们对

房价涨跌的感受更多地来自对有代表性的楼盘的成交价格的涨跌。

　　住房和写字楼等房地产产品是非常典型的异质性产品，不同的不动产的物理属性特征(区位与邻里、建筑型式、建筑密度、楼层、朝向、层高、装修、周边公共服务设施、基础设施等)均具有显著的差异，这些差异都可能对不动产的价格产生相当的影响。当新建的住房的品质提升时，例如装修和环境等品质有了显著的改善，这些因素将反映在价格的变化中，从而放大了房价的真实上涨。然而，当市场中出现大量位于远郊的低价位住房供应时，就可能显著拉低一个城市住房的均价水平。编制房地产价格指数的关键在于保证同质性，如何实现样本的同质性或者对样本进行同质性的技术处理就成为各种房地产价格指数编制方法的理论核心和不同编制方法之间的本质区别。

　　要保证房地产价格指数指反映单纯价格变化是非常困难的，国内的大多数房地产价格指数包括中房指数在内普遍采用加权拉氏或帕氏指数方法，这些指数并不能准确地反映仅由市场供求变化所引起的房地产的价格变化。发达国家一般使用特征价格法、重复交易模型法或者混合模型法编制房地产价格指数，这些方法与加权拉氏法相比能更好地反映仅由市场供求变化和货币购买力变化所引起的价格变化。

　　例如，英国的哈利法克斯住房价格指数(Halifax House Price Index， HPI)是根据特征价格法原理编制的。特征价格法又称效用估价法。该模型认为房地产包含很多不同的特征属性，房地产的价格就是由所有这些特征属性带给人们的效用决定的。由于各特征的数量和组合方式不同，使得房地产价格产生差异。特征价格法的基本思路是，将房地产的价格分解，以显现各项特征属性所隐含的价格；在控制房地产的特征属性数量固定不变的条件下，从价格的总变动中逐项剔除特征属性变动的影响，剩下的就是纯粹由供求关系引起的价格变动。编制HPI采用的特征属性包括住房类型(独立住宅、公寓住房等)、住房所在区位、住房售价、房龄、土地使用年限、租赁年限、起居室(浴室、卧室)的数目及其是否附属盥洗室、车库的数量及其空间大小、花园数目和道路收费等指标；编制者应用多元回归分析方法建立关于房地产价格的回归模型。HPI指数能够追踪一段时间内的有代表性的住房价格，防止出现由于住房特征属性短期变化而给出错误信息的可能性。

　　根据房地产价格指数的编制方法，我们不难得出下列的结论：在一些情况下，一个城市的房地产价格指数的走势可能与该城市的住房成交均价的变化相反；亦即，当成交均价下跌时，房地产价格指数反而在上升；当成交均价上涨时，房地产价格指数有可能却在下跌。在成交均价的波动比较小的时候，出现这种情况的几率就会大大增加了。房地产价格指数是比成交均价更能反映房地产价格的真实走势。

　　不仅房地产价格指数的波动和房地产的成交均价的涨跌存在很大的差异，即使在同一时间点，反映同一市场的不同机构采用不同方法编制的房地产价格指数也可能存在较大的差异。但是，这些指数在描述该市场的长期走势上往往是有相同结论的，只是在反映市场的短期波动和微小变化时可能存在相当的差异。

　　我注意到，广州市国土资源和房屋管理局的“阳光家缘”网站没有公布2005年1季度以后各期的“广州市房地产价格指数”了。2005年1季度以后也正是广州市区房价加速上涨的时期。根据“阳光家缘”网站的说法，广州市房地产价格指数是由广州市统计局、广州市建委、广州市国土资源和房屋管理局采用抽样调查、同质楼盘比较等方法编制的。从公开的信息，我无从知道广州市房地产价格指数究竟是如何编制的。看来，广州市房地产价格指数至少不满足前文所说的透明性和及时性的要求。如果 “阳光家缘”网站及时公布2006年第3季度的广州市房地产价格指数，韩世同先生和吴定金先生也就不用为9月份广州房价的涨跌在搜房网上展开激烈的辩论了。

　　由于住房产品显著的异质性，我们不能采用住房的平均成交价格去描述房价的涨跌，科学编制的房地产价格指数才是真实反映房价变化的指针。专家们在不同观点的争论过程中，也在抑制人们对未来房地产市场过于乐观或过于悲观的判断。如果专家们的观点趋于一致，则真的意味着市场即将出现巨大的变化。

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