写字楼投资要避免贪小失大

　　访上海全佳房地产经纪有限公司总经理端恒

　　文/本刊记者 甄爱军

　　作为本土为数不多的一家专业从事商业楼宇和商业项目的咨询策划、营销代理、中介服务的房地产咨询机构，经历了上海写字楼市场由低谷到快速上升的过程，因此他们对上海的写字楼市场有着深刻的认识。

　　目前上海的写字楼空置率一直维持在低位，这导致租金价格不断上涨，同时也吸引了众多开发商涌进这个市场，这会造成什么样的后果？我们听听该公司总经理端恒的说法。

　　市场供应量逐渐增大

　　2006年上半年，随着宏观调控政策的不断深入，上海住宅市场逐渐趋于平缓，交易速度明显放慢。而写字楼产品在宏观调控下，无论是销售市场，还是租赁市场，表现仍然比较活跃。这主要是因为一系列的宏观调控政策主要针对的是住宅市场，对于写字楼市场几乎没有什么影响。那么写字楼市场是否永远能够偏安一隅呢？

　　端恒指出，从政策层面来看，未来一段时间内，可能不会出现对写字楼产品有很大影响的政策。但是，从市场本身来看，由于供应量在不断放大，这对于投资者来说，可能是一个不好信号。

　　端恒分析认为，由于从2005年上半年开始，国家对

房地产市场进行调控，尤其是针对住宅市场的力度最大，这使得不少开发商将投资方向转到了写字楼产品。而与此同时，鉴于楼宇经济的蓬勃发展势头，上海很多区政府都在发展写字楼项目，希望以此来作为撬动本地经济的支点，于是，其结果就是写字楼项目遍地开花。

　　而这种行为所造成的后果就是写字楼项目供应量在短时间内急剧增长。这种现象在今年5月份就已经出现了苗头，据了解，当月的新增供应量达到了11.28万平方米，达到历史最高。而端恒表示，这还未到最高峰，根据目前各个写字楼项目的分布情况来看，她预测在一年半以后，外环线附近的区域率先达到高峰期，而中心城区将在三年后出现供应高峰。

　　租金上涨速度正在放缓

　　据了解，上海写字楼市场，尤其是甲级写字楼的租金水平一直维持着不错的上涨势头，而目前上海也有不少CBD地区的写字楼租金水平已经超过了1美元/天·平方米大关。据出自仲量联行的一份调查报告数据显示，目前上海的均净有效月租金已经超过了新加坡，在追赶香港。这是不是意味着上海的写字楼市场由此进入了一条康庄大道，在很长一段时间内，投资者会由于租金的上涨而带来丰厚的回报呢？

　　端恒认为并非如此。她注意到一个有趣的现象，目前有不少业主主动找到他们，要求他们想办法将已空置在手中的物业尽快出租出去，而这在半年前是不可想象的。因为在此前，写字楼市场异常火爆，物业非常抢手，业主根本不用寻求专业中介机构的帮助。但是目前却发生了变化，面对这种转变，端恒意识到目前写字楼市场已经在开始调整。

　　端恒的分析说，租金上涨速度放慢，而此类物业的价位已经涨至高位，这势必影响到投资的收益。同时还有一个不可否认的事实是，由于供应量的增加，未来租金水平会否继续保持稳定上涨的态势，已是未知数。

　　外环小

户型写字楼投资有风险

　　端恒表示，目前的确有不少产品可供投资者选择，但是对于一些品质一般的物业来说，还是少碰为妙。

　　目前有不少写字楼项目分布在外环线附近，面积小、总价低为小投资者能够承受，因此很受青睐，销售速度一直不错。但端恒认为这类物业存在不小的风险，从产品的定位来看，此类写字楼的租赁客户大多为中小型企业，由于这类企业的生命力不强，这可能会影响的投资者的投资回报。

　　除此之外，端恒还建议投资者要注意其他几种类型的物业，这些物业的共同特点就是在租赁市场表现一般：首先是地段不好、区域商务气氛不浓的物业；其次是物业管理水平一般的物业；再就是交通状况一般的物业。

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