房屋置换考虑的不只是钱

　　李慕/文 面对不断上调的贷款利率和调控力度，张女士和丈夫坐不住了。尽管第二套房子的贷款已经只剩20多万元，但他们还是不愿意支付凭空多出的利息，他们想到了他们的第一套房子，并在2006年8月中旬走进了房屋中介中大恒基位于北京石景山区的一家分店。

　　张女士要卖的房子74平米，在长安街西线，房子不远处，2008年北京奥运会自行车场馆在紧锣密鼓地建设当中。

　　同张女士一样，27岁的小陈最近也在为卖房的事情来回奔波。不同的是，他的心情要迫切得多。他和女朋友计划在明年结婚，最近他们看上了一套90多平米的新房，毕业没几年的他还没有足够的现金支付首付，所以他打算把现在居住的小一居卖掉。在刚过去的近一个月时间里，他所做的事情就是在周末陪不同的经纪人领人看房，一遍遍地听别人挑三拣四，时不时地讨价还价，然后继续重复这个过程。

　　谁在置换房子

　　从今年年初开始，在媒体工作的小陈最关心的不再是国家大事，而是北京

房价的走向。在他电脑的收藏夹里，和房有关的各大网站被放在最显眼的位置。“在7、8月份，可以说每三四天就会有一条新的房产政策法规出台。一方面房价确实涨得太离谱，另一方面说明像我这样有购房需求的人太多了。”

　　由中原地产提供的调查结果显示，在

二手房买卖的市场当中，市场刚性需求仍然显著，结婚、动迁及改善居住的购房需求成为主力，所占比例达到了83%，仅有8%的购房者仍然持有投资意向，且其中75%以上选择中长线投资策略。而根据相关资料显示，大约有一半以上的人和小陈、张女士一样，出售旧房是为了以旧换新。

　　而张女士这样做的代价就是每到周末，她都要开着车从北五环外来到西五环边，重复着陪人看房的过程。不过比别人幸运的是，当许多人还在为第一套房子而愁眉苦脸时，她所需要考虑的是怎样以自己满意的价格把房子卖掉。

　　房子和大白菜的区别

　　张女士家原来的房子是公有住房，2001年，丈夫所在的机关单位分给了他们这套公房。2007年1月，房子的产权才刚好满5年，而这正好是不需要缴纳营业税的期限，这样算下来，等到明年1月成交，她将至少节省5.5%的营业税。据房屋经纪公司介绍，对于一般的售房人来说，需要缴纳的其他费用包括：0.42%的评估费，0.05%的印花税，50元的交易手续费，3元/平方米的私房交易手续费，房屋总价1%或者差价20%的个人所得税，5.5%的营业税。2.5%左右的中介费一般则由买方承担。

　　据新政策规定，对于个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房所得的，免征个人所得税。一位不愿具名的经纪人告诉记者，“那些家庭超过一处住房的，有不少人会通过假离婚、假赠与(只需由被赠与人缴纳4%的税，其他税收免收)等办法来避税，这其实是在钻政策的空子。”

　　我爱我家永定路店的一位经纪人则告诉记者：“像这种情况，包括做低总价等方法，售房人其实也在承担相应的风险，或者感情或者金钱。事实上，他们可以先和买房人签订合同，先由买房人预交一部分定金，等到明年1月份再办理过户手续。而对于买房人来说，他们必须查清房产证明，毕竟房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，看看是否出现抵押、担保或转卖等情况。而对于这类公房，由于很多单位还享有部分产权或者优先购买权，所以还要看售房人是否有所在单位同意售房的证明。”

　　与此同时，小陈还在为了他的房子而来回奔波。他的利好消息是，由于政策规定，如出售自有住房后一年内购买住房的，可部分或全部退税，因此当把房屋出售再购买新房后，他将可以免交或者少交个人所得税。

　　为了避免来回奔波，小陈想过找经纪公司办理限时售房，也就是独家委托某个经纪公司代理销售房屋，由经纪公司先行支付一定数额定金，承诺在约定的委托期内将房屋进行出售。但后来，由于中介索要价格过低，他选择作罢，“中介不只赚取中介费，还以此来谋取差价，怎么想心里都觉得不舒服。”

　　“买卖房子毕竟和买卖白菜不一样，所以还是再等等吧。”已经把房子在中介挂了近一个月的小陈仍旧在等待下一个看房的人。

　　来源：经济观察报网