上海楼市8月放量跌停

　　

特别报道

　　本报记者 李良 上海报道

　　上海楼市在国六条及其配套措施重压下形成的观望僵局，在8月悄然打破。

　　8月下旬，自国六条出台以来一直冷眼观望的开发商们，猛然展开了一场传统销售旺季“金九银十”之前的销售战，大量新盘通过明折暗扣等方式集中上市促销。统计数据显示，受此影响，8月份上海住宅新增供应量比7月份大幅增加了30.86%，而同期普通住宅的销售均价却足足下跌了10.3%，这刚好等同股市中的一个“跌停板”。

　　天平倾向消费者

　　尽管已经有了去年宏观调控的经验，但对政策异常敏感的上海楼市还是在国六条出台，房地产二次调控以更加严厉的方式出现时，再度迅速地陷入了浓厚的观望气氛之中。僵局中博弈的双方，仍然是开发商和消费者，而博弈的核心所在，仍然是居高不下的

房价。在此次博弈之初，硬挺过去年宏观调控，并品尝到今年上半年市场回暖甜头的开发商们，丝毫没有向消费者示弱的意思，一些楼盘甚至在国六条出台后逆势涨价，并在媒体上大造“越调控越涨价”的舆论。而即便在6月份成交量环比缩水30%，7月份成交量再度下降12%的情况下，许多开发商仍然没有选择大力促销，而是玩起了惯用的把戏———捂盘，这导致上海楼市商品房新增上市供应量近月来持续萎缩。

　　引人注目的是，在此期间，一位楼盘销售不畅的开发商曾公开表示，即便将楼盘项目折价转让也决不对消费者降价，强硬的态度溢于言表。但两个月来中央一连串的严厉政策撕开了开发商们貌似坚固的防线，让他们的幻想变成了泡影。在税收、信贷等一系列直击开发商软肋的政策影响下，上海不少开发商开始意识到，形势已经发生了根本变化，热销、暴利成为历史，至少在中短期内不会再出现今年上半年的那种回暖行情，因此，快速销售回笼资金才是自己最好的选择。在这种思路的影响下，开发商在此次博弈中的态度由观望变成主动出击，这使得上海新盘上市量在8月下旬出现井喷：8月18日，上海一天内推出新上市项目楼盘14个，上市面积达23.8万平方米，当日上市量达到1600多套，为近期罕见；8月30日，上海一天内再度推出8个楼盘，上市面积19万平方米，上市量逼近1600套。而在主动放量的同时，部分新开楼盘也一改决不降价的口风，在暗地里展开了9—9.8折不等的降价促销。

　　上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为，在去年宏观调控中，上海许多开发商没有意识到调控的持续性，加上受惠于前几年市场的火爆，他们还是有实力暂时顶住资金的压力，因此采取了观望的方式度过去年的市场低迷。在今年的宏观调控之初，仍然有许多开发商抱有和去年一样的想法，再度采用了观望的态度，但一方面，政策的连续出台已经让他们意识到，宏观调控将会有一个较长的过程，房地产市场的形势已经发生了逆转，另一方面，开发商资金链都绷得比较紧，在今年更加严厉的政策下，很难再无视资金压力继续观望，必须尽快回笼资金以保持正常运转。这迫使开发商们不得不放弃观望的方式，在“金九银十”来临之前放量推盘，在销售上抢跑。

　　中国指数研究院（华东）副院长陈晟则表示，未来供应量会持续增大，相对应的需求量也会随之增大，二者相比较，供应量的增幅估计会超过需求量的增幅，而这种放量可能要持续比较长的一段时间，可能一直要持续到十二月份。“一系列政策的出台，开发商观望的结束，都说明天平正在倾向消费者。未来，无论是在价格、房型等方面，消费者都将有更多的选择余地。”杨红旭说。

　　尴尬的“金九银十”

　　打破了观望僵局的开发商们，无论是已经推出楼盘的，还是蓄势待发的，都将期望投向了传统销售旺季“金九银十”。8月下旬上市量的骤增，就被许多业内人士视为替“金九银十”打前站之举。但今年的“金九银十”会成为开发商的好日子么？在杨红旭看来，答案是“NO”。“开发商会很重视‘金九银十’，但这并不意味着消费者也会重视。事实上，经过一年的调控之后，很多消费者已经开始犹豫了，以前可能说再看两三个月，现在可能要等半年，甚至一年以上了。尤其是今年调控政策出台后，他们更加不会匆忙入市，而是会看政策形势和市场走势后再做决定。”杨红旭认为。而统计数据似乎也佐证了这个观点。尽管8月下旬新盘上市量猛增带动了一定的成交量，但从住宅成交情况来看，成交量的增加远远不如供应量的增加。8月份，上海成交商品住宅176.3万平方米，环比涨幅14.3%，但同月上海商品住宅新增供应量达到232.44万平方米，环比增幅30.86%，当月商品住宅可售面积新增了56万平方米之多。而值得注意的是，在8月份的住宅成交面积中，普通住宅成交量为103万平方米，与前一个月持平，并没有因为新盘上市的放量而有所表现。新盘的迅猛上市和小幅的折扣并没有激发消费者的消费热情。

　　尽管许多业内人士认为今年的“金九银十”可能遭冷遇，但对于开发商而言，“金九银十”仍然是必须全力一搏的机会。一位开发商向记者表示，今后市场的走势现在谁也说不清楚，但有一点是明确的，中央这次宏观调控是下了决心的，至少短期内上海楼市不会有大的起色。因此，再拖下去对自己没有好处，最好是借“金九银十”尽快销售，规避风险，毕竟，这样的机会次数不会很多。上海方方房地产工作室分析师包灵芝透露，8月份上海获得预售证的楼盘很多，但在8月份开盘的楼盘并不是很多，大部分楼盘都计划转入9、10月份销售，这将会使9、10月份的供应量放大，成交量也可能会相应的有一些上升。她预计，出于尽快回笼资金的考虑，9、10月份将会和8月份一样出现放量下跌的局面，一些开发商会通过降价等促销手段来提高自己的销量。

　　不过，在陈晟看来，虽然上海楼市从总体上来看，9、10月份出现放量下跌的可能性很大，但如果具体到区域，仍然会有不同的表现。他认为，上海的内环地区由于地段的稀缺性，区内可售的楼盘并不是很多，在未来价格上仍将会保持坚挺；但作为上海刚性需求聚焦的中外环地区，未来价格可能会呈现一个反复探底的过程，价格会有一定幅度的下调；而大量楼盘聚集的外郊环和郊环以外的地区，将会呈现阶梯式的下跌，价格逐步走低。陈晟同时强调，对上海楼市未来走势的判断，主要看中外环地区未来的走势，因为，这里是刚性需求最多的地区，这里能否恢复足够的有效需求对上海楼市未来能否走好至关重要。

　　消费者的困惑

　　开发商观望期的结束，也给消费者面前摆出了一个难题：面对越来越多可供选择的楼盘，和一些小幅降价的诱惑，是不是应该出手买房呢？杨红旭认为，随着二次调控各项政策的落实，消费者根据不同的消费需求，会出现分化，其中的分水岭就是购房面积是否大于90平方米，消费者应当根据自己的消费需求来确定自己购房的时机。对于初次置业，购房面积需求在90平米以下的，在目前买就非常不合适。因为对90平米以内

户型占总量70%以上的政策，上海目前还没有出台实施细则，并且这些政策效果至少要在半年甚至一年以后才会出现，因此，目前消费者还看不到90平米以内中小户型下跌的趋势，但这种趋势在半年或一年以后肯定会体现出来的。因此，如果这类消费者不是急于买房，建议暂缓入市。但对于那些想购买90平米以上，要求地段也比较好的消费者，如果这类房子在未来开发商决定降价，则是个买入的机会，因为这种房型未来会相对稀缺。

　　另一位业内人士则表示，中央出台的一系列政策效果还有待落实，但这些政策的影响力都很大，尤其是对

二手房交易征收个人所得税，会在将来直接对市场产生重大影响。他认为，金九银十不失为消费者淘房的一个机会，但如果不能淘到自己中意的房子，也不妨等一等，到了年底或者明年年初市场形势更加明朗一些再出手购房。