北京房地产调控细则出台 新项目须审套型比例

　　本报讯 (记者 蒋彦鑫 张学冬 吴海花 谷欣) 北京市规划委昨日下发关于北京房地产调控细则的文件。尽管文件仍未直接写明“90平方米以下房屋占70%的标准”是否针对单个项目，但文件规定，从2006年9月1日起，要对新审批的住房项目执行新的审批流程，新项目申报总平面图中要附有“套型结构比例明细表”，表中必须列出套型建筑面积90平方米以下的住房总套数及其占住房项目总面积的比例。

　　市规委有关负责人认为70%针对单个项目

　　这份新发的《北京市规划委员会关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》写到，针对2006年6月1日后新审批、新开工的住房项目，要严格按照国办37号文件、建设部165号文件的规定执行。而在此前建设部165号文件的规定显示：套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上，但是并没有规定到底是项目中90平方米所占为70%，还是城市总量控制在70%.对此北京市规划委有关负责人对本报表示，“70%的标准”应该指单个项目而不是城市总量，但他同时表示这只是个人理解。

　　北京有600个遗留项目属于被“清理”范畴

　　文件要求，对于6月1日之前已经取得相关批准文件，但未取得施工许可证的商品住房项目，应依照依法行政的原则，依照有关政策规定，配合市有关部门做好清理工作。

　　但是文件并没有说明清理工作的具体措施，包括招牌挂项目和协议转让项目如何改规划等问题。

　　数据显示，目前北京有600个项目均属于被“清理”的范畴。这些项目虽然已经审批，但并未开工建设。对此，规划委负责人表示，具体如何清理还需进一步商定。而首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平表示，这些项目相互的情况都很复杂，一些项目的区域情况决定了其不可能建成90平方米以下的住宅，比如一些位于郊区风景区的项目，在下一步的清理中，估计会针对不同地段项目采取不同方式。

　　对此，有开发商则称，市规委内部所掌握的执行精神是，2006年6月1日前已经取得土地证、规划证、开工证的住宅项目，就按开发商原来报批的规划方案进行开发建设，也就是说一个项目只要有一部分取得了施工许可证，其他后期项目都算过关。目前此说法尚未得到政府部门证实。

　　-现象

　　市规委召开会议传达新审批项目在“70%标准”方面意见

　　大量开发商涌到市规委咨询

　　昨天到北京市规委进行咨询办理有关手续的开发商数量开始猛然增加。据北京某国有地产公司一位负责办理规划审批手续的负责人介绍，由于文件昨天上午还没正式下发，“我上午在规委碰到20多个开发商来咨询，因为大家都听说规委传达了北京细则在项目规划方面的精神。”记者了解到，北京市规委在9月4日召开了一个内部会议，该会议主要传达了北京市规委对2006年6月1日后新审批项目，在“90平方米70%比例”方面的处理意见。

　　但是并没有明确2006年6月1日之前出让土地项目的处理意见。该会议内容随后被业内传为北京市规委传达北京实施细则精神，因此导致大量开发商到规委进行咨询。同时有消息称，北京有关部门已经制定了一个关于北京新建商品房项目套型结构比例的暂行管理规定，该规定对未签订土地出让合同的项目、通过招拍挂出让项目以及协议出让土地项目等三种类型项目，在“90平方米70%比例”方面进行详细规定。

　　本报记者 张学东

　　-观点

　　中原地产华北区域总经理李文杰：

　　“90m270%比例”依旧悬而未解

　　从北京规委出台的这个管理通知来看，实际是2006年6月1日后新审批商品房的审批流程的管理规定，对之前业内普遍关心的2006年6月1日之前出让土地的处理办法并没有一个明确说法，尤其是一些传统房地产项目，比如四合院等项目如何处理都尚未明确。因此，2006年6月1日之前通过招拍挂出让项目以及协议出让土地，如何执行“90平方米70%比例”依旧是一个悬而未解的问题，该文件对北京市场因九部委新政而出现的“历史遗留问题”造成的影响并不是很明显。同时该文件中出现了一些新的名词，比如低密度和大套型具体的界定标准都没有进行详细的表述，因此北京市规委在这些方面还要一个详细的明确的说明。

　　本报记者 张学东

　　住房项目新审批流程

　　1审批部门在办理规划意见书时应当填写“住宅建筑套型密度”指标。

　　2在审查设计方案时应审查“住宅建筑套型密度”是否符合规划意见书提出的要求。

　　3在办理建设工程规划许可证时应当在许可证附件中填写住房项目总建筑面积、90平方米以下住房的建筑面积、单栋住房项目总套数，单栋住房项目90平方米以下住房套数等指标，同时要审核套型结构比例是否符合规划意见书和审定的设计方案的要求。

　　4规划监督部门在进行规划验收时，应当审查住房项目的平面结构与我委核发建设工程规划许可证时的备案图纸是否一致。发现平面布局不一致的，规划监督部门应当向审批处(科)室和勘设测管办通报有关情况并协助调查。

　　5申报总平面图中是否附有“套型结构比例明细表”，套型结构比例明细表中应列出：

　　(1)住房项目的总建筑面积和总套数

　　(2)套型建筑面积90平方米以下住房的总建筑面积及其占住房项目总面积的比例

　　(3)套型建筑面积90平方米以下住房总套数

　　(4)单栋住房的建筑面积和总套数

　　(5)单栋住房90平方米以下住房建筑面积及其占该栋楼总建筑面积的比例

　　(6)单栋住房90平方米以下的套数。