挑肥拣瘦的购房季来临 十月呈现明确拐点

　　文 蔡为民

　　随着新盘推盘量的激增，房价的跌势应于九月即可见端倪，十月则呈现明确拐点。这对刚性需求者来说，是一个可以开始考虑进场，好好挑肥捡瘦的购房佳机，

　　随着房地产宏观调控政策的进一步深化，楼市走过了“七上八下”的七八月，即将迎来传统的销售旺季——金九银十。那么今年九、十月的市场表现究竟会如何？当然是仍关注楼市发展之房地产业内外人士，口中所说、心中所想的热门议题。

　　降价引发“骨牌效应”

　　记得去年此时，在新“国八条”的强力压制下，五、六、七月首先摒不住的二手房小业主开始“跳水”削价抛售。紧接着，之前信誓旦旦绝不“降格以求” 的开发商，直指调低售价只会打乱市场行情，无助于房屋销售实质，还煞有其事地组成“不降价联盟”。开发商原本坚定的意志，随着楼市景气的日趋滑落，而开始呈现松动，更终于八九月演变成

房价集体重挫的“骨牌效应”，直到“团购”蜕变成“团退”、引发先前相对高价购房者的强烈不满与抗争，甚至发生以“空气品质不佳”为退户理由之“趣闻”，这才使开发商被动地不敢再轻言直接降价，而采取迂回的送家电、装潢、汽车等变相调低售价手法，规避不必要的行销困扰与障碍。

　　抢先跌价也是另类商机

　　当时最具指标性的案例，非位于大华“万里雅筑”及闵行的“碧林湾”莫属。“万”案由行情价10000～12000元/平方米降至8000元/平方米，降幅达30%；“碧林湾”案则由市价的10000元 /平方米，迅速下拉至6700元/平方米，都曾引起市场轰动与抢购效果，也应验了我在2004年底所作的“抢先跌价也是商机”之市场预判。

　　那么今年的九、十月楼市又将呈现何种境况呢？我相信大幅降价的机会并不存在，毕竟从去年新“国八条”出台的5月9日开始，上海房价已然经历了一段时间的跌势，根据我所掌握的资料，在以二手房为统计屋种的状况下，降幅达27.88%，虽有今年3至5月的小阳春，拉回了15%上下的价位，但整体而言，并未完全恢复元气，且因购买者逐渐以自用型为主流，从而使其续航能力受限。我当时曾在专栏之文章中明确指出，基于国内外金融、经济环境的微妙变化，楼市景气的反弹力道将无法贯穿至下半年，果然6月市场在5月29日“国六条”的政策围击之下，重新陷入观望，更遑论从7月14日开始，中央所采取的一连串包括国土监察、外资购房、市场规范、信贷金融乃至税费等一系列楼市降温措施，既带来房地产行业的强烈震撼，亦使市场预期心理发生质变。

　　房价跌势九月现端倪

　　因此，总计结算上海房价与去年三月最高峰相比，已有1.5成的跌幅，在此基准之上，未来一年顶多再跌价1.5～2成；换言之，房价应会明显中挫(今年底平均应在10%内)，但不至崩盘。毕竟，上海特殊的国际化都市地位，乃至仍在快速增长的城市建设与经济发展，理所当然地成为上海楼市的强大支撑力道。反倒是2010年即将举行的世博，因为炒作已久，话题性逐渐丧失，加之利多已几乎反应殆尽，对楼市后续走势的影响力，反而不再扮演着举足轻重的角色。

　　至于近在眼前的九、十月，我相信随着推盘量的激增，房价的跌势应于九月即可见端倪，十月则呈现明确拐点，尤其是刚完工的楼盘，会更加积极地以各种方式进行促销，板块与楼盘之间的竞争会更加激烈与白热化，以往开发商总是向上攀比价位，对产品规划着墨有限，未来则不但只能以平实价销售，更是必须对房屋品质与品位投入关注，以赢得消费者青睐。这对刚性需求者来说，会是一个可以开始考虑进场，好好挑肥捡瘦的购房佳机。对楼市的健康、永续发展，同样有正面助益。

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