央行二次加息 二手房购买力延迟买房

　　又加息了！市场参与各方的反应不尽相同，对于贷款购房者而言，最关心的是每个月的月供款增加了多少。对于中介代理行而言，意味着，生意更难做了。而银行方面情形要好得多，一些开办了固定利率房贷的银行，一个月就放出1000万的贷款，这在以往是根本不可能的。

　　加息对房贷影响不大

　　“此次加息，主要是为了限制其他固定投资项目而进行的调整，对企业的影响会比较大，对个人贷款尤其是房贷而言，影响并不明显。”谈到加息对房贷的影响，上海中原地产研究咨询部经理马冀这样说。

　　此次加息，央行规定，金融机构1年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%。与此同时，1年期贷款的基准利率也相应作了调整，上调了0.27个百分点，由现在的5.85%提高到6.12%。

　　对于此次加息对于房贷的影响，金丰易居上房销售副总裁丁祖表示，较之前次加息，此次加息对房贷的影响还是稍稍大了一些，毕竟5年以上的贷款利率上升了0.45个百分点，比基准利率上调的0.27个百分点多出了0.18个百分点。

　　不过马冀分析，由于央行决定将商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，因此对于大部分贷款购房者来说，房贷利率实际上只是从今年第一次加息后的5.751%提高至现在的5.814%，上调的实际幅度并不是很大，仅为0.063个百分点。这样的微幅上调，给购房者带来的还款压力并不是很大。

　　假如按照基准利率用等额本息还款法还贷，此次加息后，每万元10年期每月的还款额只多了2.3元，15年期将多还2.48元，20年期将多还2.66元，以贷款20万元20年期为例，每月还款额仅仅多了53.2元，如果按基准利率的下限贷款，每万元需多还0.36元，每月需多还的贷款只有7.2元。

　　至于具体的调息日，银行的有关人士在采访中告诉记者，对于1年期以上的贷款，银行一般都是按年变更利率，因此大部分房贷客户的新利率将在明年也就是2007年1月1日开始执行。而对于那些早在今年4月加息前就贷款的老客户，目前享受的是5年以上5.508%的贷款利率，在今年不再加息的前提下，明年调息日这部分客户的房贷利率将会一次性调整至央行此次宣布的新利率的8.5折，执行5.814%的利率，总体升幅为0.306个百分点。

　　中介业务大幅缩水

　　自8月19日央行加息至昨日，沪上中介公司内询问者络绎不绝。在中介公司的调查中显示，约六成客户表示将延迟买房计划。

　　臣信房屋市场研究中心透露，自加息后，接到不少客户的询问电话，多数客户都表示，加息无疑会增加买房成本，而近六成客户表示将延迟买房计划，三成客户表示加息不会影响自己的买房计划，另外，还有一成客户表示暂不买房。

　　臣信房屋市场研究中心有关负责人表示，对于大多数具刚性需求客户来说，加息不会抑制购房的有效需求，而对于一些想在这段时间置业升级的购房者来说，势必会产生一定的心理影响，市场观望态势将再度加剧。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，由于前期已经有很多针对地产业的政策，如二手房个人所得税政策出台后，中介及代理行的业务量已经有很大的萎缩。而这次加息政策对于地产业的影响，将远远大于4月份的加息。4月份加息更多只是一个信号，这次更多的是对于成交量的直接影响，因此，会造成市场观望情绪更加严重，进一步影响中介及代理行的业务量。

　　提前还贷将迎来又一个高潮

　　面对加息，不少房贷客户的第一反应就是提前还贷，毕竟贷款利率升高，要还给银行的利息也就相应增加。银行业内人士表示，尽管目前加息的影响还未立刻体现，但到年底，提前还贷将会出现一个高潮。因为利率执行一般是一年一变的，在调息之前提前还贷，无疑可以减少自己的利息支出。

　　不过对于提前还贷，理财专家的意见是，盲目地提前还贷并非理性的理财行为，应该根据自己的具体情况选择是否提前还贷。对于那些手头有多余的闲散资金、没有太好投资渠道的贷款人而言，提前还贷不失为减少利息支出的好办法。但那些手头资金较少或者资金暂时有其他用途的贷款者来说，则需计算一下资金的利用成本。如果其他用途带来的收益高于房贷利率或者在其他方面也需贷款的话，就应该在使自己的资金收益最大化的前提下进行比较。

　　交通银行理财专家建议，对于那些贷款快要到期的贷款人，没有必要提前还款。那些刚贷款不久的贷款人在提前还贷时，需注意看清楚合同中关于提前还贷的条款。目前一些银行对贷款不到1年就提前还贷的要收取1%左右的违约金，提前还款金额越大，支付的违约金越多。因此，贷款人应在选择提前还款前到贷款受理银行进行咨询，在权衡提前还款的成本之后，再决定是否办理提前还款。

　　专家还提醒贷款人，此次加息对于公积金贷款的利率并没有影响，仍然保持原利率不变，因此在申请住房贷款时，购房者最好用足公积金贷款额度，这样也能有效减少利息支出。

　　固定利率房贷或成首选

　　此次加息对采用浮动利率房贷的贷款人而言或多或少都有些影响，唯一没有受到影响的是部分银行此前推出的固定利率房贷的受益人。据业内人士介绍，已经发放的固定利率个人住房贷款，贷款利率不受此次

　　受加息影响，银行的该项业务也越来越热门。“从今年初开办到4月，我们只办出一笔业务，整个固定利率房贷市场都处在叫好不叫座的尴尬中。但是，从4月份加息开始，固定利率房贷开始走出僵局。”昨天，光大银行上海分行新闻发言人奚洁告诉上海东方早报记者，进入8月以来，他们已经办理了十多笔业务。

　　4月份，央行宣布上调贷款利率0.27个百分点后，固定利率房贷业务情况开始有所改善。而日前的二次加息，将导致该业务更加为购房者所追捧。

　　固定利率房贷将原来由购房者承担的利率风险变为由银行和贷款人一起承担，在仍然存在加息预期的背景下，选择固定利率产品，对于贷款人而言，可以规避贷款期内利率上行的风险，是一个不错的选择。目前，光大银行、招商银行和建设银行都推出了固定利率房贷产品。

　　不过，固定房贷也随着基准利率“水涨船高”，招商银行、建设银行以及光大银行的固定利率房贷在这几天纷纷上调。招行的固定5年期房贷利率上调至6.39%，优惠利率为5.796%。光大银行5年期固定利率房贷的优惠利率将由之前的5.528%上调至5.73%，10年期的也由之前的6.08%上调至6.12%。