加息周期考验百姓房贷智慧

　　本月18日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是继4月27日之后，今年第二次上调利率。有学者认为，人民币已经步入了一个新的加息周期，年内不排除再次加息的可能，明年则可能加息三到四次。在加息周期当中，百姓如何进行个人理财，特别是如何处理个人房贷，是一件极有挑战性的课题。

　　如果是回到十年前，加息时人们主要关注的是存款利率，可是现在关注的重点已经变成了贷款利率。截至目前，我国的金融机构贷款余额约为23万亿元，其中个人商业房贷约占1／10。用什么样的方法妥善管好这笔巨额负债，对个人投资和国家经济都有着重要影响。

　　首先，本轮加息最大的特点，就是对存款和贷款利率都采取了根据期限长短累进的做法。这就大大改变了

房产投资和储蓄存款的收益比，房产投资收益低了，储蓄存款收益高了，使得人们进行投资性购房时，贷款必须更加审慎。这次加息的基准利率只加了0.27个基点，但是贷款期限越长，加息幅度越大，最长的5年期以上贷款，加息幅度达到0.45个基点。如果这一做法成为惯例，那么再经历几次加息，长期贷款的利率就会大幅提高。住房贷款大多数是5年以上的长期贷款，人们在进行房产投资时，就必须考虑高利率对投资成本的影响。与此同时，本轮加息对存款利率的累进加幅更大，最长的5年期存款，利率增幅高达0.54个基点，调整后的息率高达4.14％，高于市面上多数

理财产品的承诺回报。这种趋势进一步发展下去，我们就会发现，买房投资未必比储蓄食利更合算。

　　其次，现在各家银行都推出了很多不同的房贷产品。这些产品在加息周期和减息周期的表现会有很大不同，认真了解各类产品的特征，就可以降低支出，扩大收益。比如说，许多银行都推出了固定利率房贷，固定利率贷款是国际公认的加息周期中最佳理财工具。固贷的利率通常比现行优惠利率略高，可是通常加息一到两次以后，固贷就会低于现行利率。不管是哪家银行，只要是在今年4月27日以前签约的固贷，就已经比现在的优惠利率要低大约0.20个基点。选择浮动利率的客户，确定贷款利率何时调整也是学问，一般来说，客户可以选择固定日调整，也就是次年调整；也可以选择次期调整，也就是下月调整。可见，在升息周期，如果选择固定日调整，就可以少付几个月的高息。当然，这些都是加息周期中的考量，一旦到了降息周期，固定利率和固定日调整反而会支付高息。所以，选择什么品种，考验大家对大势的判断。更何况，本轮加息加大了贷款利率的下浮幅度，这意味着信用好的客户，可以得到更多的实惠。