集资建房是否走到末路 政府叫停面临融资尴尬

　　本报记者 叶加

　　物业自主、配套收益以及房价是于凌罡追求集资建房的三个核心，但诸多集资建房的失败案例，让这个梦想开始变得越来越遥远

　　“我们正在运做一个地块，如果顺利的话，估计再过两、三个月就可见分晓。”集资建房的始作俑者于凌罡说。

　　然而，一次次的拿地失败，使得那些真正有意愿，与于凌罡有着共同理念的出资人，是否还会怀有一如既往的信念和耐心等待着合作建房的最终成功？他们会不会因为一次次的打击和无休止的等待而开始坐壁上观？

　　政府叫停

　　重庆市近日出台的“国六条”调控细则中表示，将停止集资建房。

　　重庆市副市长童小平日前在该市政府的例行新闻发布会上称，为了“坚决贯彻中央

　　重庆市发改委主任、新闻发言人杨庆育在该新闻发布会上称，“集资建房在一定程度上影响到房地产市场的正常发展”，集资房修建问题已引起国家有关部委的重视，重庆市政府目前正在研究相关政策，并将出台调控措施。

　　在此之前，重庆市土地房屋管理局联合多个部门下发的一份文件称，禁止变相住房实物分配，全面停止各级党政机关、群众团体、事业单位以各种名义投资建(购)住房，凡正在筹备的应立即停止，未开工的不得再动工，市监察部门将对违规行为进行查处。

　　重庆限制集资建房的原因是，重庆市一些机关、团体、企事业单位纷纷修建集资房，职工只需花不到市场价一半的价格享受单位集资房。一些已有住房的职工，转让指标给朋友或以市场价卖出。“一些单位大量集资建房，已影响了重庆房地产市场。”杨庆育称。

　　九部委于5月底发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第五条第十二款称：“严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。”但文件中并未明确实施上述违规行为的“部分单位”的范围。

　　相对于重庆的集资建房叫停，记者从南京市发改委、南京市规划局等部门了解到，南京市集资建房政策没有变化，不会叫停单位集资建房。

　　但北京市建委对集资建房的态度就比较暧昧。虽然集资建房始作俑者于凌罡表示北京市建委一直非常支持他的“蓝城”事业，但由于种种原因，到目前为止，于凌罡并没有获得合适的地块。

　　无奈结局

　　2006年7月31日，29岁的沈阳人吴卓回归“正常人”的生活，放弃集资建房的梦想，重返熟悉的电信行业。这标志着沈城首例民间集资建房的失败。

　　2005年1月31日，吴卓在多家网站发出帖子，构想组建“买地建房DIY社团”，成为沈阳民间集资建房第一人。

　　“这周一我就工作了。”吴卓说。新工作是中国电信旗下某SP在辽宁区域的经理。吴卓的工作多少让人有点意外，而且是回到了自己的本行。

　　2005年8月初，对集资建房进程不太满意的吴卓，为了完成自己的梦想，毅然辞去了他在铁通公司月薪3000元的客户经理职务。整整一年后，在电信业之外兜了一圈的吴卓又重归旧业，把集资建房的梦想放在了一边。

　　对记者提出“是否已经放弃集资建房的梦想”，他没有否认，“现在来看，放弃不放弃已无所谓了，因为最近一直没有进展，我必须得过正常的生活，我首先要生活。”而事实上，目前，吴卓筹备组建的集资建房社团已解散，所谓核心成员一直在各忙各的，从今年4月到现在，集资建房事宜处于搁浅状态。

　　而与此同时，集资建房发起人于凌罡也在经历着一次次失败。“合作建房至今没有成功的原因，就是还没有足够的人参加验资。”于凌罡在自己的博客上如此评论自己倡导的合作建房“运动”，言语中流露着失望。

　　今年年初，于凌罡放弃了工体北路四号院的竞拍，原因是已经高启的地价无法满足他对出资人的承诺。

　　这已经是蓝城团队第二次拿地失利。有分析人士指出，由于合作建房的资金和实力都不够雄厚，以招拍挂的方式拿地将会很难。

　　虽然各大城市呼声相当高的集资建房目前已基本销声匿迹，但在温州，对集资建房的操作又浮出水面。近日，温州集资建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强透露，他们已看中了市区的一块土地，将于8月中下旬参与该地块招投标，如果一切顺利，到本月底，温州集资建房者们有可能解决土地问题。

　　“现在主要问题仍是土地问题，但现在出台的调控政策对集资建房也越来越有利了。”赵智强说，“我们对这一地块的信心还是挺大的。”

　　在赵智强的计划中，价格因素仍是集资建房的主动力。按最初提出来的想法，集资建房“比普通商品房便宜30%”。赵认为，这个目标完全能实现，如果操作好的话，还可能省更多。

　　但鉴于前车之鉴，温州的集资建房能否成功，仍是一个大大的问号。

　　融资尴尬

　　也许比拿到集资建房地块更难的，是集资建房的融资难题。

　　不得不承认，自从开始运做以来，资金缺口，一直是长期困扰集资建房的核心难题。因为土地成本太高，而出资人所能承担的首付又直接影响其能否参加。所以能否降低首付，一直是集资建房最困难的一环。之前“蓝城”团队芍药居等地块遇到的资金缺口，就是这个问题的充分体现。

　　今年年初，于凌罡在竞拍工体北路四号院地块之前，开始向意向人募资。虽然采取多种方式筹集资金，但实际上效果并不理想。离竞拍前交纳保证金前三日，合作建房秘书处的刘小姐称，仅筹集到1000多万元的款项，仍有1000多万元的资金缺口。

　　最终，于凌罡放弃了工体北路四号院地块的竞拍，他表示价高所得的土地出让方式不会让他得到这地块。但谁又知道募资不利是否是他放弃竞拍的原因呢？

　　于凌罡及更多倡导集资建房的发起人，能否在下一轮成功都还是一个未知数。但有一点可以肯定，各个集资建房团队以及出资人如何长期“热情未泯”，将是合作建房面对的最大一个难题。

　　链接

　　业界观点

　　知名房产律师秦兵：于凌罡和其响应者自建住宅的行为，是消费者自我保护的重大举措，是某些以欺诈为主要营销方式的开发商带来的必然结果，随着消费者权力意识的不断提高，自建住宅必将在中国得到更大发展。

　　万通筑屋总经理姜郁：个人集资建房不成熟，忧虑多。

　　著名购房专家舒可心：个人集资建房是对目前极不规范的房地产市场的反抗。尽管当前的房地产市场相当不规范，但社会分工才能保证办事效率。在我看来，集体购房也许是市场博弈的更好出路。

　　建设部政策研究中心主任陈淮：这种形式不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险。

　　各方声音

　　政府部门：政策上可行，但操作难度大开发商：不可能成为住房供应的普遍模式市场分析人士：目前进行个人集资建房还不成熟