限价房并非为困难户而做 比周边在售商品房还高

　　本报记者 亦吾 发自广州

　　广州推出6000元/平方米的限价房，一石激起千层浪。媒体基本上是一面倒地认为这一价格比周边在售商品房还高出1000元/平方米，“限价变成抬价”。更有专家提出，“限房价不如限利润”，一时间对这一政策众说纷纭。限价房定价存在市场依据

　　最近记者看到一家拟参加此次招标的房产公司的分析就很说明问题：

　　土地挂牌底价为每平方米楼面价格1173元/平方米，容积率2.0。如果开发商以底价获得项目，那么其他各项费用以及装修成本，基本不会超过2800元/平方米，其综合成本大约不超过4000元/平方米。根据每套房单价最高不能超过6000元/平方米的要求，按照惯例则整个楼盘的带装修均价约在5000~5500元/平方米左右。拟建设85平方米左右的小三房及60平方米左右的小两房为主流户型，则三房价格约42万~46万元，两房价约30万~33万元。

　　根据首期支付9万~14万元的水平，只能在周边或天河靠近东面的企业中圈定工薪阶层作为目标消费群。根据他们的调研，开发区企业中，目前30岁以下的工薪一族，两口之家年收入10万元或以下的占了60%以上。而在天河北、电脑城一带上班的年轻白领中，家庭年收入10万元或以下的也有相当比例。初步估计如果其年人均可支配收入达到2万元或以下的话，则其家庭3年的积蓄就足够支付首期。而根据这些人群的特点，该公司在满足地块规划要求的同时，前期拟开设楼巴、社区便利店等适合他们居住特点的配套。

　　虽然开发区的限价房最高价确实比在售楼盘高出1000元/平方米，但是由于两年后开发区的工作人口将进一步增加，刺激住房需求。而且广州2005年人均工资32555元，明年工资涨幅预计在9%左右，

房价存在合理微涨空间。而且楼盘均价并非全然达到6000元/平方米，因此这一价格设置比目前市区的在售房价要合理，也更适合周边人群的购买力。限价房卖给白领而非困难户

　　从该公司的分析来看，他们对于限价房的目标消费群圈定得很明确：有一定消费能力的、负担较轻的年轻家庭，年收入10万元。可以说，这是城市中一些比上不足但比下有余的收入存在增长性的年轻白领。而不是等待解困的居住困难户。

　　“困难户的问题该由廉租房解决，中低收入家庭可以去买

经济适用房，而这次的限价房，很明显是针对事业刚起步，经济实力相对不足的工薪阶层。”该公司的负责人表示。

　　而广州市同创卓越

房地产投资顾问有限公司总经理更是一针见血地指出，限价房在广州来说尚属首次，首次也将限房价项目价格定得相对较高，让开发商有拿地的积极性。如果条件太苛刻，无人问津，那以后的游戏就很难玩下去了。

　　他表示，曾对过去十年广州房地产开发商的盈利来源做过系统研究。从整个行业看，广州房地产利润60%~70%来自土地增值、15%~20%来自管理劳动、15%~20%来自风险创新报酬、3%~5%来自垄断收益。广州从1997年到2006年公开出让的土地，占80%项目的回报率约投资的15%~20%。预期利润多了，会有人来争，预期利润少了，大家就不会干。限价只是“限”了政府的收入(卖地钱)，开发商的要求利润和预期利润是不大会改变的。