无视新房价格疯涨 淘一套二手商品房

　　新房价格疯涨 淘一套二手商品房

　　双井A派公寓、乐成国际等几个项目销售价已达13000~14000元/平方米，而近在咫尺的九龙花园二手房报价却多在7000~8000元/平方米；

　　朝阳路上前豪宅代表朝阳园社区网站中二手房的报价也多在7000多元/平方米，而与其距离不过几百米的天鹅湾、润枫水尚、星河湾等几处新豪宅价格都已超过10000元/平方米；

　　望京的房价目前已在8000~10000元/平方米，更有项目报出了12000元、13000元的新高，而嘉润花园、方舟苑一期等小区的二手房价仅在7000多元/平方米，望京新城的二手房价有的还不到7000元/平方米；

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　　尽管许多二手商品房会存在种种瑕疵与不足，但相对那些老公房，它们在户型、面积上已经优越得多，尤其在面对近来“涨疯”了的一手房价，面对一套二居室可能会达到20万甚至更高的价差时，正在被高房价煎熬的你，会不会开始动心？

　　采访中，中大恒基副总经理王朋告诉记者，其实，在北京许多区位，部分二手房与一手房价差并不很明显；另外，来自

国家发改委和国家统计局发布的消息显示，2006年二季度北京二手房涨幅达9.1%，而一手房价涨幅仅8.7%。但记者在采访中仍发现，大部分区域目前的二手房均价绝对值仍比一手房价要低一些，相差幅度因区域供求关系、新盘供应量不同。而且，在大多数区域都可以“淘”出一些价格要比一手房优惠得多的二手房。

　　在这个新房价格飞涨的季节里，作为一张以为读者服务为己任的报纸，我们深感有义务和购房人一起对此作一分析。于是，我们推出了这次报道。我们无意否认任何新房的魅力与开发商的诚信，只是想为被高房价所累的普通购房人提一个建议。

　　实话实说 二手商品房低价的10个成因

　　根据记者的从业经验，以及对中大恒基、我爱我家的电话采访，当然，也包括从业主网站上的了解，一些二手商品房的价格相对较低，往往源自以下一方面或几方面的原因：

　　1.项目全部销售完毕，没有了热销时开发商作为“庄家”的广告宣传推广，房屋价格回归真实状态；

　　2.项目因规模等原因，在市场中不是或已经不是“影响力楼盘”，抗跌性较差；

　　3.区域供应量相对充足，购房人选择余地较大，而这些二手房由于建设较早，相对于一些新楼盘环境绿化、户型设计、建材选型已过时；

　　4.由于使用过一段时间，在

物业管理不佳的状态下，公共空间及设施出现磨损；

　　5.小区曾出现过一些纠纷，或者物业管理不善的情况，经曝光在市场中形成不良口碑；

　　6.小区商住混杂现象非常或曾经非常严重，居住环境不理想；

　　7.转手的是楼层、朝向不佳的户型或面积较大的户型；

　　8.业主由于出国或筹措资金等原因，急于出手，价格会相对优惠；

　　9.物业管理费较高，尽管有些物业费高实际上有利于社区品质的保证，但超出普通人的心理承受水平；

　　10.以往是投资型楼盘，投资回报率高达10%甚至更高，但近来随着房租水平的不断下降，特别是最近多重政策下出租型业主增加，回报率降至5%以下甚至更低，有部分业主开始感觉不划算，故决定转手。

　　当然，每个楼盘、每套户型价格的形成不尽相同，会受以上一种或几种原因的影响，要具体情况具体分析。

　　退一步倍感轻松 二手商品房值得购买的8个理由

　　一面是五星级酒店，一面是三星级客房；一面是

保时捷，一面是宝来，相信前者会是所有人的梦想，而最终多数人都会选择后者。位置、环境、户型、物业都均好的楼盘自然是购房人的最爱，但是，对于绝大多数人来说，价格却是最终的决定因素。

　　二手商品房虽然会有这样那样的瑕疵与不足，但是，对于中端购买者而言，二手商品房却有着以下一些优势，让理性的购房者倍感实惠：

　　1.价格相对低一些，有效降低了置业的投入。如记者在前面举的几个例子，购置一套100平方米的房子，总价会相差至少20万；

　　2.价格也许并不便宜，如CBD和中关村及其辐射区域，位置优越，面积虽然小点，但可以省去家住郊区、每天在路上多耗费一两个小时甚至更长时间。无数业主从郊区迁回城市的亲身体会证明了“幸福其实与房子大小无关”，但一定与距离远近有关的道理；

　　3.以中关村核心区、紫竹桥—板井、万柳区域、农大为代表的西部区域，由于政策因素和土地供给的稀缺，鲜有新盘，其价格多在10000元甚至更高，但这些区域毗邻名校，购买一套二手房可以解决孩子上学的问题，幸运的话，也许还能省去1万至几万不等的赞助费；

　　4.二手商品房的价格相对比较真实，设计又相对先进，特别是对于没有新盘供应的区位，二手房绝对是你的一份“优良资产”，可以有效地保值增值；

　　5.如果选择得当，或者不是特别讲究，二手商品房还可以省去装修的成本和麻烦；

　　6.户型虽然不是最优，但相对于二手公房来讲，要人性得多。更何况，户型上的不足还可以通过二次装修、装饰来弥补；

　　7.由于小区大多或已经全部入住，环境和配套相对成熟，省去了购买期房往往要一两年甚至更长的等待时间；

　　8.因为是现房，小区优劣一目了然，还可以到小区实地考察或在业主论坛上与邻居们聊聊，避免了购买期房时，现房与沙盘或销售员承诺差距过大产生的心理落差，甚至遭受的损失。

　　芝麻与西瓜如何取舍？ 营业税+所得税VS房价差

　　6月1日开始征收的营业税、8月1日开始征收的个人所得税的确削减了许多二手房的优势。营业税的税率为五年之内征收成交价的5.5%，个人所得税的税率为成交价与原始价的价差减去税费及装修等必要成本后的20%，后又出台细则，对原值不详的二手房，个税按照出售价的1%征收。这样，一套五年之内的二手商品房额外增加了成交价6.5%左右的交易成本，在相当一部分交易中被卖家转嫁到买家头上。这样，一套成交价在100万的房子，买家就要多负担6.5万元左右，即使是双方寻找到一些优惠方式，增加的成本也要在四五万元左右。

　　对待这个问题，一方面，可以通过努力寻找一些购买已超过五年的二手商品房来解决，一些早期的商品房，如国际友谊花园、朝阳园(部分)、望京新城等已在营业税免税之列；另一方面，要分析得失轻重，几万元同几十万元还是有着相当大的差别的，更何况，有些二手房购买并不是以单纯节省金钱作为优势，而是以取得优越位置作为重点。

　　最近，从市场中也传来这样的信息，由于二手房买家一味转嫁税费成本，部分二手房买家已开始出现观望，如果说一手房价是购房人与开发商的较量的话，那么二手房价在很大程度上也是买家卖家的一场博弈。谁最后胜出，也看双方的心理战术水平高低。

　　心理+技巧 选一套称心二手商品房

　　购买二手房，一定要做好不怕麻烦的心理准备，每套二手房都会有不同的状况，必须多问、多看。当然，二手房选择、购买也是有一定技巧的：

　　1.如果你不愿意支付2%～3%不等的中介费用，可以自己在社区中或社区网站上寻找买家或卖家，双方谈好价格后，由于房产交易手续的复杂以及大多数二手房买卖都借助于贷款，建议大家找一家市场知名度较高、实力较强的中介机构做一个“居间担保”手续，花费大概为1000多元，但可以避免买卖双方由于不信任造成的麻烦及损失；

　　2.中介收取一定的服务费，也可以在一定程度上减少你选房看房的麻烦，是否委托需要你自己定夺；

　　3.购买二手房要在目标区域不同小区、同一小区不同房型间多看、多比较，环境、物业、电梯使用紧张程度都需要考察。另外，在一套房子中，最好在不同的时间段多来几次，以发现房子在朝向、噪音等方面的不足；

　　4.面积偏大、户型上的瑕疵都可以作为与房主砍价的理由，但一定要入情入理，一般来讲，房主都会给买家适当优惠一些；

　　5.无论来自于哪条渠道的信息，都请大家注意分辨真伪，以免上当。

　　最后，想针对大多数人对于二手房的偏见说两句——我们可以理直气壮地接受每天换床单的五星级酒店，可许多人却耻购也许仅仅易手一次的二手房！世界上没有十全十美的选择，在如同电影般充满遗憾的楼市制造中，许多楼盘成为现房后往往都是有瑕疵的产品。与其日后发现质量或配套兑现方面的问题与开发商对簿公堂，不如现在将瑕疵看个一清二楚。国外大部分房产都是二手房交易，在我国，随着土地供应量的减少与城市的发展，特别是在一手房价不断蹿高的市场背景下，这也必然会成为一种趋势。

　　本报记者 佟峥

　　谁在为房价火上浇油

　　近日，有两件让笔者颇感吃惊的事。

　　一是在走访亚运村某项目时，发现政策的调控似乎并没有对这里有多大影响，售楼处里依旧是交投火爆，笔者甚至还听到了一位销售员的自言自语：“咱们的售楼处怎么像菜市场？”

　　同样是这几天，记者在与朋友的闲聊中，发现某些当年的明星楼盘，其二手房价却让人大跌眼镜。

　　与业内人士探秘，该老兄笑道——如果说几年前某项目价格优惠、售楼处连续几夜有人排队还被人艳羡，在时下的市场，一定会成为笑炳——这斯绝对是不懂市场，竟会喊出这样的白痴价格？

　　房价已不再是成本和利润的累加，而是随市场行情的水涨船高，市场行情的高低，供求关系还是屡试不爽的魔法。当众多购房人一窝蜂涌向一个8000、9000/平方米、还大呼便宜的楼盘时，开发商不腰杆挺直接着涨价才怪！

　　二三年，至多三四年前，50万、60万似乎还是主流购房人群承受的极限，而仅仅过了几年，在大部分人的工资收入并没有太大变化或者增长甚微的情况下，100万的三居、甚至只是二居却已成为楼市普遍的事实！

　　房价在这一轮又一轮最终总以开发商胜出的较量中不断攀升，于是出现了诸如接近通州的**新天卖到了8000元/平方米，接近东五环的**园卖到了11000元/平方米，去年底还7000元/平方米的****景，时下已涨到9000元/平方米等等怪现状。面对这些，连不少业内人士都偷偷嘘气——房价，你涨得实在有些疯狂！

　　时间可以证明一切。在一手市场火爆的同时，我们发现一部分二手房却在惨淡出手，价格不仅低于周边新盘，甚至比其当年入市时价格还低。扣除装修、利息、税费，业主往往是空忙活一场。

　　这里面，有楼市的教训；这里面，也有购房人的机会。

　　子童