房地产金融陷入博弈渐显乱局

银行仍然给予地方财政担保比较高的评价 资料图

    □本报记者 于兵兵

　　就在中央三令五申

　　中央严控

　　日前，中国银监会副主席蒋定之在银监会局以上干部大会上强调，未来银监会将要高度关注银行业三大风险，并做好五方面的专项检查。其中，产能过剩和产业结构问题给银行业带来的信用风险即包括房地产行业，房地产假按揭、土地储备贷款及打捆贷款等三项专项检查更直指房地产信贷。

　　而早在银监会正式出台五项专项调查之前，各商业银行、信托公司等金融机构已经收到了银监会相关预警。有媒体报道，这份以“特急文件”形式下发的“54号文”要求各金融机构“深入分析房地产市场与信贷增长的相互关系”，从银行信贷和房地产信托等方面进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。

　　在中央精神的要求下，上海等地的多家商业银行表示，房地产类贷款已经严格收缩，甚至基本叫停。但实际上，房地产类信贷仍在一些地方以各种变相方式操作着。

　　银行暗挺

　　据某大型房地产开发公司介绍，不少银行在向优质的开发企业出具所谓“加强银企合作”的建议函。

　　“下半年，我行将执行控制总量、调整结构、有保有压的原则，并郑重承诺，尽管信贷规模较为紧张，但仍由总行控制部分规模，继续为贵公司提供持续、坚实的资金支持。希望贵公司推荐更多的优质项目，我行愿进一步扩大信贷支持，并提供跨区域联动的一揽子金融服务。”在一份类似的建议函中，一家商业银行做出如上表示。

　　只要是优质企业，银行的信贷支持仍然积极。这和目前银行仍没有转变的对房地产信贷的高度信赖有关。

　　某商业银行信贷部经理介绍，平均来看，目前商业银行的房地产类贷款占全部贷款业务的50%左右。而存贷差收益又是银行80%左右的收益来源。放贷，尤其是向房地产类企业和个人放贷，是银行创收的必然选择。

　　银行：仍信地方政府“保底”

　　根据央行等中央级金融管理机构的多次表态，一些和地方政府担保相关的贷款，包括土地储备贷款的抵押等并不具有法律效用。

　　然而，银行对这种方式的贷款仍然深信不疑问。“我们最相信的还是地方政府的担保，尤其是财政担保。而且要求担保的财政账号开在本行，以便实时监控。”某商业银行一位信贷经理介绍。但这位经理同时表示，虽然目前还没有发现有地方政府失信的情况，但有可能一些地方已经出现类似风险。

　　比如，政府背景的土地储备机构盲目“圈地”、批地，土地储备贷款承贷主体自有资本低，负债率过高，收入受行政干预等问题都导致这类贷款的风险很大。对此，银监会近期明确表示，银行系统应对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面尽职调查，合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则。

　　另外，自宏观调控后，“可协助房地产企业通过其它方式取得开发贷款”的说法开始在一些金融中介公司的业务介绍中赫然出现。“通过正常渠道取得开发贷款基本不太可能，就会导致大量的地下中介的出现。”一位操作这一业务的人士表示。

　　“两难”延续

　　为摆脱目前银行业过分信赖房地产等支柱性信贷产业的局面，银监会指出，各银行应积极调整优化经营结构，鼓励业务创新。比如引导银行业金融机构积极开展小企业金融服务，加强和改进支农融资服务，开发以拉动消费为重点的信贷产品业务等。

　　“虽然这些业务都是我们未来的开拓方向，但要想在近期取得实际的创利效果还不容易。摆脱房地产类贷款的过度依赖，不可能朝夕间完成。”中国银行一位高层表示。

　　一方面要严格控制房地产信贷，另一方面又要实现盈利目标，同时严防调整产业结构后引起的不良贷款反弹。地方银行的两难境地仍在持续。