今后投资房产还会赚钱吗

　　皇甫萍

    短期投资将无利可图

　　二手房个税开征，矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。有一位缪先生算了笔账，2年前他以100万元买了一套商品房，七成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万元，需缴纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元（扣除装修费等），合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金（房屋转让价的1.5%），他投资这套房产仅能赚2.4万元。

　　转嫁税负没那么容易

　　强征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业一位经纪人介绍说，在今年6月1日，营业税征收期由2年改为5年时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手

房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。

　　但同时更多人表示乐观。中原地产一位业务员告诉记者说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白搭”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小

户型占开发总量70%的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。

　　出租市场必将得到规范

　　有人建议：卖不掉房子，那就出租呗！可如今，把房子租个好价格也并不那么容易。6月份上海房屋租赁指数报告显示，有税房供应放量，高档房租金微降。不少中介也反映，挂牌的同一套房源，一旦加价就没人租，不跌能租出去已经够好。

　　越来越多的群租现象也能成为

房地产出租市场惨淡的一个极端写照。房东或二房东出于追求利润的最大化，或者干脆是为了弥补炒房所受的损失，将大房型分割后再出租，二三十人一起住“三室两厅”，严重降低了楼盘品质和小区物业管理质量，也带来安全隐患。据记者了解，目前已经有人士就群租现象呼吁要立法治理。规范出租市场，已是大势所趋。

　　个税新政实施后，有人认为个税对市场影响将不会超过营业税新政影响，但个税强制征收后对投资客的心理压力是巨大的。有人不禁要问：今后投资房产还会赚钱吗？

　　以前消费者买房，很少去算一本账，只要有升值预期就买。但现在，政策变化提高了房产售出成本，不管带着什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。因为只有当房价的年平均涨幅超过了成本率，才有从房产中获利的可能。从目前情况看，购房不足5年出售，将很难获得利润。