买房还是租房：这是个问题

　　早报记者 叶莺 烁东

    7月24日，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在《意见》中，对境外个人、机构及外资房地产开发商均有相关的政策管制。7月27日，国家税务总局在网站上正式发布了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，再度明确二手房交易应缴纳个人所得税。

　　“现在最令我们这些有自住需求的人困惑的是，究竟是买房居住还是租房居住。”政策频频出台后，沪上一些购房者发出了如此感叹。很多人在努力消化政策之余，对于自己今后的生活计划也渐渐产生了不同的想法。

　　买二手房不如买新房？

　　 张小姐最近有意买房自住，原本希望买一套二手房先解决住房问题的她，近日来却在买二手房还是新房中难以决定。“买二手房，主要是看中它的价格，毕竟许多二手房的价格比起新房来还是很有

竞争力。”但是现在，关于征收二手房

个人所得税的消息出台后，张小姐犹豫了。

　　考虑到政策对于二手房市场的种种限定，特别是重税出击，张小姐对于二手房的可买性产生了怀疑。她表示，自己还年轻，现时购买二手房只是自己改善居住条件的第一步，属于“过渡期”，对于未来，她实在不能保证自己会不会在政策优惠税收的年份中不再次购买住房。“如果都要交税的话，那现在我还不如自己买一套新房，住得也舒服一些。”

　　资料显示，今年3月份起上海房地产开始了一轮回暖行情，4月份二手房交易达到今年的鼎盛时期，成交量达到20747套。然而5月份随着“国十五条”的出台全额营业税征收时间的延长，上海二手房交易量逐月回落，截止到7月27日上海全市二手房7月成交量仅12721套，成交量大幅下滑38.7%。

　　“住房转让强制征收个人调节税矛头是直指房地产投资投机客，而不是阻挠自住型购房者。按其房地产投资赢利部分的20%纳税，明显降低了投资获利的赢利空间，再加上二手房交易需要征收的全额营业税和其他相关的税费，二手房变现的成本再次大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。”沪上知名中介汉宇地产总经理施宏睿如此表示。

　　他认为，7、8月份是房地产交易的淡季，在这期间再次出台打击投资者的政策，其造成的交易量的下滑是显而易见的。预计在近几个月内，上海二手房交易量将会持续低迷，继去年4月份以后二手房将再次进入冷冻期。

　　他表示，由于目前个税征收比例比较低，对市场的买卖房成本影响甚微，不会对目前的一二手房销售造成很大的影响。但是该政策与前期出台的一系列政策的累加效应以及这些政策对买卖双方心理方面造成的影响，都会让市场的观望气氛持续更久。而且随着各种政策对投资房地产赢利空间的挤压，目前还有物业的投资者会逐渐将手中的物业处理掉，社会上的闲散资金对房地产的兴趣会进一步降低，房地产市场的投资成分也逐渐减少，一二手房在一段时间内成交量会继续下滑。

　　天地行房地产营销有限公司的翟国胜则指出，政策将打击新房市场的投资购房需求，以投资购房需求为前提的购买新房行为将会进一步减少。总体上，由于本次征收所得税的政策对买方没有直接的作用，对市场产生的影响最终并不会很大，并且主要影响二手房市场，对新房市场的影响将在长期以后才能显现。

　　租房合算还是买房合算？

　　“买新房也不保险。”林先生对于住宅市场又产生了新的担忧。事实上，政策出来后，上海的众多二手房、次新房的转售为租的现象大大提高。根据沪上众多中介的反映，自上次将2年内征收营业税的时间改为5年后，市面上转售为租的楼盘就多了起来。加上这次政策调控的影响，转售为租现象更加普遍。

　　有部分购房者认为，自此次政策出台后，最受到打击的其实是购房的热情和信心，总觉得市场不稳定，担心到手的房子在将来要变动的时候再发生这样那样的问题。“中国人买房子主要受限于价格，这个价格包括购买时候的价格，以及未来卖出去的价格。对于普通购房者来说，现在是从价格方面来分析目前租更合算还是买更合算。”林先生表示。

　　天地行翟国胜则指出，在目前政策下，短期内，租房可能显得划算，但是长期还是买房合适。他指出，就目前市场整体价格比较高的情况下，市场对未来两三年内房价大幅下降预期较高，更多人愿意选择租房。但是，对于那些住房需求比较紧迫，但是资金有限的人来说，会选择购买总价适当、交通方便的二手房。

　　“这要看个人的选择情况。”他表示，一般有两种情况：认为未来两年左右房价会下降的购房者，会选择租房，以后再买。其二，认为房价在未来不会有大的变化，并结合自身资金情况，选择合适的二房。

　　大华集团营销中心副总经理杨子江提醒购房者，除了关心房地产市场本身的供需之外，还要注意货币供应量情况，包括汇率情况。目前，

人民币汇率又有变化，这对于购房还是利好的，是购买一手新房的时机。“因为目前的政策情况下，无论未来政策还会有什么变化，至少使一二手房的价值差异发生了变化。二手房特别是5年内转手的部分，其相对成本有所变动。”

　　业内人士指出，从上海地区的一些情况看，7月中下旬之后，一手房市场在经历了一段调整之后有稳定的迹象。根据现有和未来的供应量情况，内环已经表现得相当坚挺，价值得到比较完整的体现，而且后续供应量奇缺。所以这部分市场是表现比较好的。

　　接下来就是中环部分的价值逐步提升的过程，因为后续供应量也是在一个相对既定的范围内。而外环附近将有一个相对的调整过程。因此从目前市场与购买力、发展和风险平衡的角度，目前将内中环附近的楼盘作为主要考虑对象是较为有利的。其次是中外环，内环内的楼盘已经接近可遇而不可求的地步。

　　外籍人士处于尴尬境地？

　　 限制外资购房的上海地方细则还未出台，一些外籍人士的反应还是较为平静。在外资公司工作的一名外籍人士表示，实际上，上个月出台的限外政策，对市场传递的信号声势的意义远大于其实际作用，目前至少在上海，对外资购房的限制还没有比较严格的细则出台。

　　“外籍人士买房主要受限制于政策。”但是他们同时表示了担忧，有一部分外籍人士原本一直看好内地市场，但是政策一出，使他们对于内地房地产的前景有所担心，“无论怎样，限外政策对市中心高档房的影响将是深远的。”

　　与此相反的是，客户群多为外籍人士的中高档二手房租赁市场却有所起色。“我们近期外籍人士购房看房量明显减少，部分购房客户只能转为租房，租赁需求有所增加。”汉宇地产徐汇、静安和陆家嘴区域多家门店近日向早报记者反映，由于受外籍人士购房必须在境内工作、学习满一年的规定的影响，近期，中高档房产的买卖减少，取而代之的是租赁行为。

　　从未来一段时间内租房外籍人士的来源结构来看，涌向租赁市场的更多的可能是欧美人士。虽然目前在国内长期工作学习的日韩人士有几十万之多，但由于这一群体几年之前就在大陆长期居住，一般都已经购置了物业。即使没有购置物业，按照目前对外资的购房要求也可以很方便地购房。而随着奥运会、世博会举办的时间越来越近，更多的欧美人士会来到中国。如果需要长期在中国国内工作、学习，目前只能租房，所以相对于日韩人士，欧美人士的租房需求增加会更加明显。

　　“对于正常的自住购房，外籍人士还是有落实的空间的。但具体内容还是等具体细则下来以后再考虑。”杨子江表示。

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