广州首次规定户型比例卖地 酝酿出台限房价细则

　　时报讯(记者 田桂丹 实习生 谭雪容)昨日广州市国土房管局公布了8月份将卖的6地块。其中，最受关注的就是两幅住宅地的推出，这是新政后首次在限定90平方米中小户型的情况下卖地。最特别的是，位于市区中心的海珠区昌岗路住宅地，中小户型的比例将达到100%，专家估计价格在6000元～8000元/平方米之间。

　　业内人士都认为，这两幅地块的推出透露出政府推中小户型的信号，特别是在老城区也将会有大量中小户型的推出，并不如此前人们所猜想的会将中小户型推向城郊地带。另外，广州市国土局有关部门人士表示，本次卖住宅地并不限制房价，但在此后的拍卖地块中会限制房价。

　　建成后可卖6000～8000元／m2

　　昨日广州市国土局的卖地公告一出，最吸引人的莫过于限中小户型比例首次出现在卖地的指标内。这是新政后首次明确将对卖出地块的中小户型比例进行限制。其中，位于海珠区昌岗路的住宅地，要建100%的中小户型最受关注，这是广州首块明确中小户型要达到100%的地块。

　　据了解，这一地块总用地面积为18451平方米，其中，净用地面积12817平方米。该地的附近目前有许多住宅群楼，已形成一定的住宅氛围。步行10几分钟可到江南西地铁，周边也有较为成熟的公交线路等。附近还有口腔医院、好又多超市等许多完善的生活配套设施。

　　广州中原地产项目部副总经理黄韬评价，“这个地块做百分百的中小户型是很合适的”。按照该公司代理楼盘的经验，该地块适合首次置业的人群，中小户型的需求会很大。他预计，该地的楼面地价会在2500元～3000元/平方米之间，建成后可卖6000～8000元/平方米左右。

　　今后拍卖地块或将先限定房价

　　值得注意的是，海珠区昌岗路地块还单独列出了绿化面积1004平方米和人均公共绿地1.5平方米。据专攻楼盘园林设计的设计师表示，楼盘中小户型比例过大，将对小区的公共环境造成很大的压力。因为居住人数多了，在绿地要有更高的要求。

　　此外，这一地块只要求注册资金不超过800万元，也被业内人士认为门槛稍低。因为完全建中小户型地块，对开发商的要求会比较高。不过，本次卖地并没有限定房价，给开发商做好中小户型品质提供了较大空间。广州光大地产陈洪志指出，老城区也会建中小户型是此次昌岗地块推出透露的最大信息，表明政府在市区内会推中小户型的决定。

　　另一块要限制中小户型比例卖的住宅地，位于白云区金沙洲，总用地面积144657平方米，又是一块不亚于此前计划出让的水泥厂地块面积的“巨无霸”住宅用地；容积率≤3；建筑密度≤23%；并规定总建筑面积≤433971平方米；建筑主体高度≤60米；绿地率≥35%。

　　虽然国土资源部公布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》从8月1日起实施，要求房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件直接作为土地出让方案的重要内容，而且只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地，但记者昨日询问广州市国土房管有关部门时获悉，这两块地的竞投条件以公告为准，暂不限房价、销售对象，而以后拍卖的地块或会执行这些政策。有关人士同时表示，广州市有关限房价的细则正在酝酿，并将于近期出台。在细则出来之前，近期举行的几块土地拍卖将暂时不限房价。

　　相关新闻 广州近期土地拍卖只限户型暂不限价

　　时报讯(记者 罗莎琳)日前，国土资源部规定，自8月1日起只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。昨天，广州市国土房管局证实，广州市近期的土地拍卖只会对竞拍的土地限制户型结构比例，尚未有具体的限价要求。不过，有关负责人表示，广州市“限房价”细则正在酝酿中。

　　开发中小户型要限价

　　国土资源部近日出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》。针对这两部新《规范》，国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，两部新《规范》具体操作程序为：编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。

　　在国有土地招标拍卖挂牌活动中，符合出让文件确定的建设、规划和其他竞买申请条件的申请人，才能参加公开出让。

　　新规范还加强了国土部门对合同履行阶段的监督管理。在国有土地使用出让合同中，要明确约定公示的套型建筑限制、容积率等规划、建设和土地使用条件，并明确违约责任。

　　开发商：限价销售难操作

　　对于中小户型限价销售的新政，广州地产业内反响较大。不仅专家对此持保留意见，发展商更是叫苦连天。地产专家韩世同认为，目前新政规定今后90平方米以下的户型要达到总量的70%，也就意味着今后市场上70%的产品价格都已限定，这样与

房地产市场化背道而驰。

　　光大地产董事副总经理陈洪志表示，限价销售的政策实际操作比较困难，如果限得低会容易造成市场混乱，如果定价太高，楼卖不出去，谁来替发展商利益买单？他认为，要解决中低收入者居住问题，应该是由政府来承担。

　　也有发展商认为此政策“有空可钻”。新城市地产董事长曹志伟认为，限房价并没有限制二手房价，如果发展商一开始将价格定得较低，再转卖给亲戚朋友，再以高价卖入市场，同样能提高楼价。

　　为此，韩世同认为，“限房价”涉及面积不宜过大，应该将它作为与

经济适用房、廉租房一样的一种专为解决低收入人群的居住政策。“10%的比例比较合适，如果将‘限房价’强行规定在所有90平方米以下的中小户型上不太合理”。

　　编辑点评 唉，又是一个摇摆性规定

　　李龙

　　广州市民自今天起转让二手房，将被强征20%所得税。由于交税基数可减去

装修费，这个新政与以前相比，还是带来了一些利好消息。可昨天广州市房产交易中心上演的“最后的疯狂”，多少表明了很多人对新政的怀疑和观望。

　　排除掉中介趁机大肆煽风点火的炒作外，新政透露的信息不强是导致市民急赶交易“末班车”的主要原因。短短不到一年的时间里，针对房市的政策是一个接一个，但最终不但没有抑制住楼价的涨势，反倒让市民陷入了一种政策理解的认知不确定性中。“国六条”、“90平米和70%中小户型”等，有的连决策部门自己都没弄清楚，就仓促出台，然后又不得不几次三番地出面补充解释、更正说明，到头来还是成了所谓的摇摆性规定。正是基于对房产新政信任度的缺乏和其效果的不可预期性，市民宁愿按照自己的判断，在现有的政策下交易，也不愿等待新政下依然还是一个未知数的利好。毕竟在既得的利益和未知的风险面前，大多数人还是会选择前者的。

　　这次二手房转让强征20%所得税的实施，理论上来讲，是为抑制二手房交易市场的炒作而出台的。姑且不论这个新政究竟能不能缓解二手房交易，从而间接打压炒房客和投资客，单就其中装修费不纳入缴税基数的规定，恐怕又要落下个可操作性不强的“摇摆规定”的名声。比如说，有的地方是不参考装修发票，直接按照装修费的最高标准划定，有的地方则把装修费扣除，但同时留下了1%～3%核定征收比例的可选择性。

　　可是如果选择扣除装修费来缴税，这发票问题如何解决又成了一个难题。众知周知，现在的装修很少有提供发票的，如果非要发票也可以，装修费用自然会水涨船高。相信很多房主本着省钱意识都会放弃要发票的。没想到现在一纸规定又让发票的作用显现出来。唉，丢了发票的、没有发票的，难道真要冒险找票贩子解决吗？该死的摇摆性规定。