中高档房投资获利空间变小 楼市观望气氛日浓

　　刚刚发布的限外政策目前依然处于“母本”状态，具体实施细则以及操作时间均没有明确规定。但上海地产专家表示，针对外资的调控政策将在短时间内逆转市场预期，增加观望气氛。

　　作为上海知名的高档楼盘开发商之一，汤臣集团旗下所有楼盘的主要消费群体都是外资，汤臣总经理徐彬表示，目前汤臣销售的楼盘中，外资购买的比例占到一半以上。限外政策显然将极大影响公司的销售计划。特别是正在进行海外招投标的“极品”楼盘汤臣一品，徐彬表示，如果政策出台，海外转让就不可能实现。徐彬表示，如果政策严厉，公司有可能暂时放弃楼盘销售，将所有楼盘转为持有并出租，等待“总有放松的一天”。

　　台湾地产专家蔡为民接受上海东方早报记者采访时指出，限制外资政策将可能在短期内改变市场预期。蔡为民指出，今年第一季度外资投资房地产约三十多亿美元，占上海房地产市场的百分之十。而在上海中高档

商品房的消费群体中，外资更是占到很大一部分。境外客购买上海物业主要基于三点：汇差、利差以及物业增值空间。目前上海租金回报在3.5－4.5％，明显低于银行贷款利息，一旦对于

房价上涨的预期消失，那么获利空间就变得相当有限，将会很大程度上影响到整个市场的预期。

　　包括之前的连续政策，开发商将面临供需结构的双重夹击，高档楼盘的销售将陷入进退两难的境地。蔡为民认为，预期逆转情况下，外资资金撤退带来的羊群效应可能带动房价的下降。可以发现，过去不到半个月内，政府针对房地产调控的大小政策已经有6个，包括税收、土地监察、金融信贷等多方面，目前针对外资的调控政策恐怕是副作用最小、见效最快的一项，而其他政策相信也会在短期内见效。如果这次意见被严格执行，一年内上海房价可能会出现百分之二十到百分之三十的跌幅，而短期则在两个月内就可能显现效果。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，外资如此青睐中国市场的原因，一是中国大陆经济增长迅速；二是中国的金融改革大大滞后。这两重因素导致中国内地不仅仅房地产市场，而是几乎所有的资产市场都是外资青睐的对象。由于中国经济长期向好，市场需求极其可观，投资中国房地产不仅收益高而且风险小，加之跨区域地产投资的风险分散因素，对于以增值作为唯一目的的境外资本来说，当然更偏向于选择中国房地产。另外，海外基金等国外投资机构青睐中国房地产市场，长期内不仅可以分享到中国经济快速发展带来的好处，而且还可以毫无风险地坐收

人民币升值的大红包。

　　市场经济改革以来，外资在中国大陆几乎没有遭受过有效的管制，目前的政策显示中国的发展已经不再单纯依赖于外资，从整体来看，取消外资在华的投资特权势在必行，越早越好。

　　但是华伟认为，房价过高的原因根本上是因为大量游资无法在国内找到适合的投资途径，从而积累到房地产市场上。房产市场调控的主要方式还是拓宽渠道为社会上的大量游资找到归宿。

早报记者 刘秀浩 罗勇成

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