挖掘二手房理财妙方 夫妻房产转名不过户

　　随着北京市地税局发布的《关于调整二手房交易计税价格的通知》设置最低计税价，买卖二手房作为避税手段的“阴阳合同”将终结。用理财的思路来买房、经营房固然没错，关键是要在合法的前提下实现合理理财。

　　“买房了吗？”已经成为工薪阶层的一句问候语。动辄百万，每天还都有可能攀升的房价让工薪阶层们虽然背上了蜗牛的壳，但同时也开始承载重荷。近日，记者采访了几位熟悉房屋买卖业务的理财专家，他们开出的一些妙方，希望能给“蜗牛的家”一点儿理财提示。

　　妙方一 看清二手房房屋性质

　　《关于调整二手房交易计税价格的通知》近日出台，我爱我家房地产经纪公司业务总监绍海鹰举了一个实例。中海凯旋为此次公布的特殊二手商品住房房源，假设合同单价是12000元/平米，按以前的计税方式，买方应缴税费为契税和印花税，合计24180元，卖方应缴税费是印花税和营业税，合计86580元。按照通知后的计税方式，最低计税价13268元/平米，修正后的最低计税价为12670.94元/平米，则买方缴纳税费为25531.9元，卖方缴91420.8元，现在缴纳税费比以前多，买方多缴纳1351.9元；卖方多缴纳4840.8元。

　　以前，只要是同一栋楼，建筑年代相同，那么最低计税价格就是一致的。现在通知出台后，二手房分为二手商品住房、特殊二手商品住房、再上市已购公房、再上市经济适用住房、二手办公用房、二手商业用房等六大类别，要受建成年代、楼层、房屋类型影响，最终售价会有很大差别，所以购买二手房一定要问清楚房屋的这些属性。

　　同时链家地产、家大业大房产和千万家房产等二手房中介机构分析，此次地税局发布的价格与去年的基准地价相比，不同区域升降有别。增幅较为明显的主要集中在海淀地区及宣武区的广安门内地区，平均涨幅在100至200元之间，其中海淀的上地地区涨幅最为明显，高达682元。而降幅较大的有，已购公有住房为通州玉桥和梨园地区，降幅为8.81%，建国门、东单地区，降幅为6.14%；二手商品房降幅明显的地区有东华门，降幅为7.95%等。有投资意愿的人最好亲自打探清楚再出手。

　　妙方二 夫妻房产转名不过户

　　房屋对于大多数家庭来说，都是家里最大一笔开销，而现在很多夫妻又都愿意将财产分得清楚，这就有可能出现一种情况，即原来的

房产证写的是丈夫的名字，而现在妻子希望房产证写的是自己的名字。北京伟嘉安捷投资担保公司总经理康胜提醒有这种情况的夫妻，不要采取过户的方式，因为过户要缴纳1.5%的契税和营业税。产权人变更唯一能够省钱的就是夫妻变更产权名，把写着丈夫名字的房产证拿到房管局，花5块钱就可以更换成妻子的名字。但是其他关系人之间的房屋赠与、买卖必须要缴纳契税和营业税了。

　　妙方三 舍弃一条龙服务

　　现在很多房地产公司提供贷款一条龙服务。康胜认为，房屋交易会产生直接费用和间接费用。直接费用包括评估费、律师费、保险费、贷款服务费等，这些费用中有些银行或房地产公司全部收，有些只收部分，涉及到二手房的评估费有些机构按

房价的3‰～5‰收，有些只收三四百元；间接费用最大的体现是

房贷利率，有些银行规定第二套房就不再给予优惠利率，有些银行则根据面积来界定优惠利率。这些都需要消费者自己去打听，如果享受一条龙服务，很可能会错失其中的一些省钱机会。

　　同时康胜也指出，现在的二手房中介机构最大的价值其实只体现在能提供大量的房源信息。对于购买二手房的人来讲，不妨上网寻找卖方，这样可以省去中介机构收取的房屋成交价2.5%的手续费。二手房链条包括成交、过户、贷款，现在花销最大的在成交环节，显然不合算。

　　本报记者 庞婧