两度遭遇工商罚款 租房经营先要办理租赁登记

　　从“二房东”手里租房子开餐馆，真正的业主没有同意转租，不能办理房屋租赁登记，结果两度遭遇工商罚款，并蒙受巨额损失

　　深圳商报记者包力

　　刘先生租房做餐馆，与出租单位深圳某公司签了合同后马上就进行了装修。试营业期间，工商部门以刘先生无照经营为由对其进行了两次罚款，并责令停业。刘先生在去办理租赁合同登记时才发现，他的房子是从“二房东”手里租过来的，“二房东”不是房子的产权人。房屋租赁合同登记办不成，工商营业执照就拿不下来。餐馆开不下去了，让“二房东”深圳某公司赔偿自己的损失，对方又不答应，刘先生无奈之下将深圳某公司告上法庭。

　　被告某公司

　　“违约行为”根本不存在

　　被告深圳某公司称，签订合同后，他们按时向刘先生交付了出租房屋，刘先生将该房屋用于经营餐馆，从开业至今一直正常经营。但由于刘先生长期拖欠租金、水费、电费、管理费及滞纳金将近30万元，严重违反了合同义务。是刘先生自己违约在先，他无权解除合同。刘先生指责深圳某公司的所谓“违约行为”根本不存在，请求法院驳回刘先生的诉讼请求。

　　法院

　　深圳某公司须承担赔偿责任

　　法院认为，刘先生与深圳某公司签订的房地产租赁合同合法有效，具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。应自合同签订之日起10日内到主管机关进行登记，由于深圳某公司不能提供业主单位同意其转租的书面证明，致使双方不能办理合同登记手续，直接导致刘先生不能申办个体工商营业执照和卫生许可证，被工商行政管理部门处以罚款并责令停止经营。深圳某公司的违约行为，使租赁合同的目的已无法实现，应该予以解除。

　　并且，合同解除后，刘先生应将承租的房地产返还给深圳某公司，并向该公司支付实际经营期间所欠的租金、管理费、水电费和中央空调费，刘先生不再承担停止经营后产生的租金和管理费。深圳某公司应赔偿合同提前解除给刘先生造成的经济损失，包括按照餐馆的室内

　　深圳某公司赔偿刘先生的投资损失后，为公平起见，避免刘先生重复获得赔偿，餐馆室内的装修物及添置物归深圳某公司所有。

　　法院作出一审判决，判令解除刘先生与深圳某公司签订的房屋租赁合同；深圳某公司赔偿刘先生房屋装修和添置设备的经济损失77万余元及罚款损失1000元，在赔偿刘先生经济损失之后，餐馆内装修物和添置物归深圳某公司所有；刘先生向深圳某公司支付拖欠的租金、管理费和水电费及滞纳金23万余元。

　　一审法院判决后，深圳某公司不服，上诉到深圳市中院。深圳市中院作出终审判决，判令解除合同，深圳某公司按照评估报告金额的80％承担赔偿责任。

　　原告刘先生

　　解除合同，赔偿损失100万

　　法庭上，刘先生称，他在与深圳某公司签订了租赁合同后，就按照合同约定交了租赁保证金10万余元和第一个月的租金5万余元。此后，多次催促深圳某公司，要求到房地产租赁所办理登记或备案，但对方借故拖延，致使自己无法办理工商营业执照，被工商行政管理机关处以罚款和责令停业。

　　刘先生说，后来他到房地产租赁所了解，原来他租的房子是某银行租给深圳某某公司的，而深圳某公司将房子再租给他，属于再次转租。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定：未经出租人同意，承租人不得擅自将租赁房屋再行转租。深圳某公司的行为因为违反该条规定，房地产租赁所才不予登记或备案他与深圳某公司的租赁合同。

　　不能办理合同登记手续，就不能办理营业执照，也就不能实现双方签订合同的目的。因此，刘先生诉请法院依法判令，解除双方签订的房屋租赁合同，深圳某公司赔偿他投资损失100万余元，违约损失13万余元，并返还租赁保证金10万余元。

　　专家点评

　　要考虑商业用途的租赁合同能否实际履行

　　北京市君泽君律师事务所深圳分所王文胜律师表示，作为承租人，在签订租赁合同前，一定要核实欲租赁的房产，看看合同相对人是否是业主、是否有权出租或转租该物业，如果是转租的，是否取得了业主的书面同意，否则到租赁所就无法办理租赁登记；还应当注意是否为再次转租行为，如属于再次转租的，也无法办理租赁登记。

　　对于再次转租的问题，虽然《深圳经济特区房屋租赁条例》规定不得再行转租，但《中华人民共和国合同法》第52条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，而《深圳经济特区房屋租赁条例》不属于法律、行政法规，承租人不能以违反该条例为由主张合同无效，要求出租人承担赔偿责任，但可以主张因租赁合同不能登记备案，导致不能办理营业执照、无法实现租赁目的为由，要求解除合同，由出租人承担赔偿责任。

　　王文胜律师最后谈到，在签订租赁合同时，尤其是商业用途的租赁合同，除了要保证合同的合法有效外，还应考虑到，该合同还要接受房屋租赁行政主管机关的管理，合同是否能得到切实履行，能否实现租赁目的。